"Laissez l'immobilier aux professionnels"

Herman Van der Loos s’attaque d’emblée au cliché du Belge et de sa brique dans le ventre. “Dans notre pays, environ 70% des ménages sont propriétaires de leur logement. C’est à peine supérieur à la moyenne européenne (69%) et inférieur à des pays comme le Portugal (75%), l’Espagne (77%) et les pays baltes (plus de 80%). Par ailleurs, beaucoup investissent dans un second bien pour le louer. Or, la plupart des propriétaires particuliers oublient de tenir compte de tous les coûts liés à la location y compris leur propre travail. Souvent, leur rendement est faible, voire nul. Et je ne parle pas des ennuis, par exemple quand un locataire ne paie pas son loyer.”

En plus de la location privée, de nombreux promoteurs immobiliers mettent en vente des logements avec services, des chambres d’hôtel, des kots étudiants, des appartements pour expatriés et des habitations dans des parcs de vacances. Ces solutions offrent en apparence de beaux rendements. Toutefois, il n’y a aucune garantie que le promoteur respectera ses promesses, et un projet n’est pas l’autre. Tous les frais et taxes ont-ils été déduits? Et sur quelle durée peut-on s’attendre à bénéficier des rendements promis?

Caprices

“Il est possible d’éviter ces risques en investissant dans une société immobilière réglementée (SIR), qui est soumise à un contrôle strict de la part des autorités”, avance Herman Van der Loos, qui suit le marché immobilier belge depuis 25 ans. Les SIR doivent distribuer 80% de leurs bénéfices distribuables et ne peuvent consacrer plus de 20% de leur portefeuille à un bien unique ou à des biens formant un seul ensemble immobilier. Par ailleurs, leur taux d’endettement ne peut dépasser 65% du total de l’actif.

“Les SIR sont gérées par des professionnels, qui achètent des biens affichant un rendement locatif élevé sur plusieurs segments souvent inaccessibles à des particuliers (logistique, commerce, bureaux, soins de santé…). Ils tiennent compte des taxes et des coûts de marketing, d’entretien et de rénovation”, détaille Herman Van der Loos. “La plupart en retirent un rendement dividendaire d’au moins 3.5%. Si vous comparez un investissement dans une SIR avec un investissement dans de la brique ou des fonds mixtes, les SIR arrivent en tête sur les 15 dernières années, avec un return annuel net de 6% (variation de cours + dividendes).

Par exemple, si vous acquérez un appartement, vous devez payer des droits d’enregistrement. Vous démarrez donc déjà avec une moins-value! Il faut par ailleurs briser le mythe selon lequel l’immobilier ne perd jamais de sa valeur. Ce n’est que lorsque vous vendez un bien que vous connaissez sa valeur. Certaines années, les fonds mixtes s’en sortent mieux, mais il faut pouvoir vivre avec les caprices de la Bourse.”

Stabilité

La volatilité des actions explique pourquoi de nombreux Belges préfèrent l’immobilier physique. Pourtant, si les prix de l’immobilier ne varient pas, en apparence du moins, autant que les cours des actions immobilières, cela ne signifie pas qu’ils ne sont pas soumis aux mêmes lois de l’offe et de la demande. En cas d’augmentation des taux, emprunter pour acheter de la brique devient plus cher, ce qui peut faire baisser les prix des maisons et des appartements.

“C’est l’un des avantages – et non des moindres – d’une SIR. L’investisseur peut revendre ses actions en quelques minutes, alors qu’il lui faudra plusieurs mois pour vendre une maison.” En échange de cette liquidité, il faut accepter les fluctuations des actions immobilières, même s’il convient de souligner que, ces dernières années, leur cours est resté plutôt stable en Belgique. Les SIR profitent également des taux bas.

Il est probable qu’en 2019, nous retrouverons les mêmes tendances qu’en 2018, avec un immobilier de soins de santé qui se porte bien et des problèmes dans l’immobilier commercial en raison du développement du commerce en ligne. Malgré tout, certains fonds d’immobilier commercial affichent de beaux rendements. C’est le cas notamment du spécialiste des magasins de périphérie Retail Estates. Le marché de l’immobilier logistique lui aussi a toujours le vent en poupe, grâce à la demande d’espaces de stockage et d’entrepôts modernes, souvent aménagés sur mesure pour les clients.