De nombreux investisseurs immobiliers se demandent s'ils doivent opter pour une construction neuve ou rénover un bâtiment existant. Tim Leysen, expert en immobilier, éclaire les avantages et les inconvénients de chacune des deux formules.
Construction neuve: moins de risques, rendement plus faible
Investir dans une construction neuve est généralement perçu comme une opération sûre. Ces logements sont plus économes en énergie, conformes aux normes de construction les plus récentes et nécessitent moins d'entretien dans les premières années.
La construction neuve reste une option intéressante pour ceux qui recherchent un rendement stable avec peu de risques.
"En outre, une maison neuve ou un appartement neuf attire la plupart du temps des locataires financièrement plus solides, prêts à payer davantage pour un logement économe en énergie", indique Tim Leysen, professeur d’immobilier à Odisee et conseiller immobilier indépendant pour la clientèle private banking d'ABN AMRO.
"Cela réduit le risque de vacance locative, ce qui peut séduire les investisseurs en quête de sécurité maximale."
L’un des inconvénients majeurs de la construction neuve est le rendement potentiel plus faible. "Cela s'explique en partie par les coûts initiaux élevés, tels que la TVA à 21%, et la forte demande qui fait grimper les prix d'achat."
Malgré cela, la construction neuve reste une option intéressante pour ceux qui recherchent un rendement stable avec peu de risques. "Idéal pour l'investisseur défensif."
Rénovation: meilleur rendement, plus de risques
Le prix d’achat plus bas des biens à rénover offre des possibilités de rendement plus élevé. Néanmoins, ils recèlent aussi davantage de risques. "Les bâtiments anciens pourraient être plus difficiles à louer à l'avenir, surtout si leur score énergétique est médiocre", note Tim Leysen.
Autrement dit, même si la demande de logements locatifs est forte aujourd'hui, une mauvaise performance énergétique peut réduire les revenus locatifs futurs ou entraîner des périodes de vacance prolongées.
Pour ceux qui sont prêts à entreprendre les travaux indispensables, la rénovation peut être une option attrayante. Car "non rénové" est souvent synonyme de "faibles performances énergétiques", ce qui impacte le loyer et la vacance. En revanche, les rénovations comportent des risques.
"Elles peuvent être complexes, prendre plus de temps que prévu et coûter plus cher, ce qui peut entamer le rendement si cela ne peut être répercuté dans le loyer", avertit l’expert.
Le marché immobilier aujourd’hui et demain
Que ce soit sur le marché du neuf ou de la rénovation, la demande de logements locatifs reste forte. "Le marché locatif est actuellement très stable et résilient face à l'inflation", souligne Tim Leysen.
Le marché locatif est très stable et résilient face à l'inflation.
"Les évolutions démographiques, comme l'augmentation des ménages d'une personne et la tendance des jeunes à louer plus longtemps, stimulent la demande pour les biens neufs et rénovés."
L'emplacement joue ici un rôle important: un bâtiment ancien dans une ville prisée peut fournir un rendement similaire à celui d’une construction neuve dans un quartier moins attractif.
Un changement est cependant à prévoir. Les constructions neuves sont déjà conformes aux objectifs climatiques de 2050, tandis que les bâtiments anciens pourraient nécessiter des rénovations supplémentaires pour répondre aux normes plus strictes.
"Cela pourrait accentuer la différence de valeur entre l’ancien et le neuf à long terme", conclut Tim Leysen.