Comme tout investisseur immobilier, vous visez le meilleur rendement possible. Mais saviez-vous que vous pouviez doper votre retour sur investissement en empruntant pour financer votre immeuble? Et ce, grâce à l’effet de levier.
Ceux qui achètent un bien immobilier de rapport visent d’abord des revenus locatifs mensuels. En Belgique, les loyers ne sont en principe pas réglementés, même si la loi sur les loyers impose une série de règles. Le bailleur peut donc déterminer librement le montant du loyer. Celui-ci dépendra naturellement de divers aspects, dont l’emplacement, la taille et le degré de finition. Vous trouverez à ce sujet quelques indications en ligne via la grille des loyers wallonne, le module de Bruxelles Logement et le Huurschatter flamand.
Imaginez que vous envisagez d’acheter un appartement de 180.000 euros, tous frais connexes compris (droits d’enregistrement, frais de notaire, etc.). Une brève enquête dans le quartier et une estimation via l’un des outils en ligne précités vous révélera qu’un loyer de 700 euros par mois est réaliste, ce qui représente un revenu annuel brut de 8.400 euros. Bien entendu, il faut tenir compte des frais récurrents, comme les taxes et les frais d’entretien, qui représentent généralement entre 30 et 35% du loyer. Par mesure de sécurité, vous devez donc budgéter au moins 2.520 euros de frais dans le scénario précité, ce qui réduit vos revenus nets à 5.880 euros par an.
Pour un immeuble de rapport, les frais représentent généralement entre 30 et 35% du loyer
Économies ou crédit
Pour financer l’achat de l’appartement, vous comparez ensuite deux options: soit vous sollicitez votre épargne, soit vous empruntez. Le crédit ne vous apporte pas seulement un plus grand confort financier, il vous offre également la possibilité d’investir dans plusieurs projets immobiliers et ainsi de diversifier les risques. N’oubliez toutefois pas que, pour des immeubles de rapport, les banques demandent généralement un apport propre de 20%. Pour l’achat de l’appartement de 180.000 euros tous frais compris, vous devrez donc sortir au moins 36.000 euros de votre poche.
Après avoir obtenu l’accord de votre banque, vous pourrez emprunter les 144.000 euros restants. Vous optez par exemple pour un crédit hypothécaire sur 20 ans. Votre banquier propose un taux fixe de 1,50%. Dans ce scénario, vous paierez 22.605 euros d’intérêts sur l’ensemble du prêt. Par facilité, nous considérerons que vos charges d’intérêt annuelles s’élèvent à 1.130 euros (22.605 euros / 20).
Si vous financez l’immeuble sur fonds propres, votre rendement annuel attendu s’élève à 3,27% (5.880 euros x 100 / 180.000 euros). C’est déjà intéressant par rapport à ce que rapporte actuellement le compte d’épargne. Mais vous pouvez encore accroître ce rendement en achetant l’appartement à crédit. Dans ce cas, vos revenus nets baissent de 5.880 euros à 4.750 euros par an après déduction des charges d’intérêt moyennes. Mais le retour sur fonds propres est nettement plus élevé: 13,19% (4.750 euros x 100 / 36.000 euros). C’est le fameux effet de levier.
Financer l’achat de l’appartement par crédit permet de doper le rendement de l’investissement
Dans les deux sens
Comme tout investisseur immobilier, vous espérez, outre les revenus locatifs, que votre bien s’apprécie à terme. Grâce à un deuxième effet de levier, le crédit apportera un surcroît de rendement. Si la valeur de votre bien augmente de 1,5% par an, votre rendement sur fonds propres total – location et plus-value – passe de 4,77% (sans emprunt) à 20,69% (avec emprunt) dans le scénario précédent. Sachez cependant que l’effet de levier opère dans les deux sens: plus le montant du crédit est élevé, plus la perte par euro emprunté sera lourde si votre appartement reste inoccupé ou perd de la valeur en raison de la dégradation du quartier, par exemple. Et les frais de réparation et d’entretien creuseront encore le gouffre financier.