La concurrence fiscale immobilière fait rage entre les Régions

Dès ce vendredi, les droits d’enregistrement en Flandre pour l’acquisition du logement familial passent à 7%, contre 10% actuellement. Les conditions? L’acquéreur doit s’engager à se domicilier dans le bien en question dans les deux ans de la signature de l’acte et il ne peut pas être propriétaire d’un autre bien immobilier au moment de la signature de l’acte.

Si, au moment de l’acte, le propriétaire n’a pas encore vendu son habitation précédente, il a toutefois un an pour le faire et profiter du taux réduit. Notons que les conditions sont examinées individuellement: si, dans un couple, l’un des coacquéreurs est déjà propriétaire mais que l’autre ne l’est pas, ce dernier pourra bénéficier de l’avantage au prorata de sa participation dans la nouvelle acquisition.

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Taux réduit

Le taux réduit de 5%, qui valait pour les logements "modestes" dont le revenu cadastral était inférieur à 745 euros, disparaît, au profit d’un autre taux réduit de 6%. Celui-ci s’applique uniquement lorsque les conditions pour bénéficier du taux de 7% sont déjà réunies et que l’acquéreur s’engage à effectuer une rénovation énergétique radicale du bien et à fournir un certificat de performance énergétique "construction" dans les cinq ans de la signature de l’acte.

Si les conditions pour bénéficier du taux réduit (6 ou 7%) sont réunies, l’acquéreur peut encore bénéficier d’un coup de pouce financier consistant en une réduction du droit de vente de 5.600 euros (si 7%) ou 4.800 euros (si 6%) s’il achète un logement à moins de 200.000 euros. Ce plafond est porté à 220.000 euros dans les communes à forte pression immobilière: les grandes villes et les communes de la périphérie bruxelloises.

L’investisseur qui achète un bien pour le mettre en location est donc, comme dans les autres Régions, exclu des avantages fiscaux, par principe réservés à ceux qui font l’acquisition de leur logement propre et unique. Une exception: l’investisseur qui s’engage à signer un contrat de bail de 9 ans avec une agence immobilière sociale (SVK en Flandre) pourra bénéficier du taux réduit de 7%. Il a trois ans, à compter de la date de signature de l’acte, pour le faire. Il s’agit d’un incitant supplémentaire qui s’ajoute à la réduction de précompte immobilier, l’accès aux différentes primes à la rénovation et la récupération fiscale (limitée) des travaux de rénovation.

Concurrence fiscale

Cette baisse généralisée des droits d’enregistrement en Flandre montre encore que la concurrence fiscale entre les Régions se joue en grande partie sur le terrain de l’immobilier. Dans un pays viscéralement attaché à la propriété (trois quarts des Belges sont propriétaires de leur logement), les Régions n’ont pas d’autre choix que d’activer le levier fiscal de l’immobilier pour attirer et garder les classes moyennes, grandes contributrices des recettes fiscales, sur leur territoire.

La compétence des droits d’enregistrement a été régionalisée en 2002, et le gouvernement flamand a été le premier à frapper en abaissant le taux à 10%, contre 12,5% dans les deux autres Régions. C’est également la Flandre qui a inventé cette année-là les droits d’enregistrement portables: le principe de portabilité des droits permet à un acquéreur de déduire jusqu’à 12.500 euros de droits d’enregistrement sur sa nouvelle acquisition en Flandre pour peu qu’il revende la précédente, également située en Flandre. Il reste ainsi motivé à ne pas franchir la frontière (linguistique).

Aucune des deux autres Régions n’a pour le moment imité la Flandre, même si le gouvernement wallon l’a évoqué lorsqu’il s’est constitué à l’été 2017. Actuellement, "l’idée n’est pas abandonnée mais elle n’est plus à l’ordre du jour, en tout cas à court terme", reconnaît le cabinet du ministre des Finances Jean-Luc Crucke. La Wallonie a toutefois introduit cette année un abattement fiscal sur 20.000 euros et supprimé le taux majoré de 15% pour la troisième acquisition.

Le dernier grand mouvement du côté bruxellois a eu lieu l’année dernière avec l’introduction du super abattement sur 175.000 euros, contre 75.000 euros avant, mais limité aux biens inférieurs à 500.000 euros. Cela procure un avantage immédiat de plus de 20.000 euros, mais les nouveaux acquéreurs en Région de Bruxelles-Capitale ont dû abandonner le bonus-logement en échange de ce cadeau, alors que la Flandre et la Wallonie ont maintenu des réductions d’impôts liées à l’emprunt hypothécaire, même si elles ont été un peu rabotées.

Il est intéressant de constater qu’à Bruxelles, 7.455 transactions ont donné lieu à l’abattement fiscal en 2017, soit 67% du total des transactions. À titre de comparaison, ce taux était de 42% en 2014. "Le taux de pénétration est très satisfaisant", a commenté le cabinet du ministre des Finances Guy Vanhengel. Pour avoir droit à l’abattement fiscal, les acquéreurs doivent acheter leur habitation propre (s’y domicilier) et unique (ne pas posséder d’autre logement).

On peut donc conclure que la part des propriétaires occupants est en train de grandir dans la capitale, ce qui était l’un des buts de la réforme fiscale bruxelloise, étant donné que les propriétaires ont beaucoup moins tendance à déménager que les locataires. On se rappelle aussi que les investisseurs ont été pénalisés par la hausse généralisée d’environ 10% du précompte immobilier en 2016, uniquement compensée pour les propriétaires occupants via une prime forfaitaire annuelle de 120 euros.