Investir dans l’immobilier en 8 étapes
Les taux d’intérêt sont bas, les prix de l’immobilier stables, les alternatives d’investissement «sécurisé» rares… Les astres sont donc alignés pour l’investissement dans l’immobilier. Mais par où commencer, comment sécuriser son investissement, comment acheter au bon prix, quelle formule de location choisir?
Par Isabelle Dykmans
Edition: N. Becquet | Développement: B. Verboogen & R. Cockx | Illustration: F. Ysenbaert
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Déterminer son budget
Le budget de votre investissement va dépendre de deux choses: d’une part, le cash dont vous disposez pour obtenir un emprunt hypothécaire et les éventuels avoirs que vous pourriez mettre en garantie si vous ne disposez pas d’apport de départ et, de l’autre, de la Région dans laquelle vous comptez investir, étant donné que la fiscalité liée à l’acquisition diffère un peu entre les Régions.
1. sans emprunt
Si vous disposez d’une somme à allouer à un portefeuille immobilier (épargne, capital d’assurance groupe, donation, etc.), vous pouvez facilement déterminer le budget de votre investissement, en tenant compte des frais d’acquisition (droits d’enregistrement et frais de notaire), des éventuels travaux à prévoir et du matelas de sécurité que vous désirez conserver.
2. Avec un apport de départ
Si vous devez emprunter pour investir, alors vous devez déterminer votre budget d’investissement en tenant compte des frais d’acquisition et de votre capacité d’emprunt. Partez du principe que pratiquement aucune banque ne vous prêtera d’argent si vous ne détenez pas au moins 15% du prix d’achat du bien, servant à financer les frais d’acquisition. De fait, la quotité (rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien) ne peut pas dépasser 100% en règle générale. Certaines banques sont même plus restrictives dans le cas d’un investissement.
Par exemple, vous disposez de 30.000 euros d’apport. Cela représente 15% de 200.000 euros. Il s’agit a priori du montant maximum du bien que vous pouvez viser, étant donné que vous devrez emprunter 200.000 euros (valeur du bien) et utiliser vos 30.000 euros pour vous acquitter des frais liés à l’acquisition.
3. Sans apport de départ
La seule banque qui propose officiellement une solution pour prêter la totalité des droits d'enregistrement et des frais de notaire est Recordcrédits. La banque vous accorde un crédit hypothécaire de 100% ainsi qu'un prêt hypothécaire sans affectation de maximum 40.000 euros, avec un maximum de 15% du prix d'achat.
Dans le cas d'un investissement immobilier, vous pouvez également contracter un emprunt en mettant d’autres avoirs en garantie afin de diminuer fictivement la quotité. L’investisseur peut ainsi mettre en garantie la partie déjà remboursée de son habitation principale ou tout autre bien sur lequel aucune banque n’a d’hypothèque, un compte-titres (chez Deutsche Bank ou dans certaines banques privées) ou encore une assurance groupe. Dans ce cas, l’assureur peut proposer une avance sur le versement final (avec des intérêts à payer) ou la mise en gage du contrat à la banque qui vous accordera votre prêt.
Votre capacité d’emprunt sera bien sûr déterminée par votre capacité de remboursement mensuel. Comme pour un emprunt hypothécaire classique, c'est surtout le ratio dette/revenus qui est important. Sauf qu'ici, vont intervenir dans les revenus, les loyers que vous percevrez en tant que propriétaire. Pour les calculer, la banque se base sur les loyers actuels (si le bien est déjà en location) ou sur une estimation des loyers futurs (souvent après expertise du bien). Mais attention, pour prendre toutes les sécurités nécessaires, les loyers ne sont valorisés qu'à hauteur de 80% dans le calcul des revenus du futur propriétaire.
1. droits d'enregistrement
Ils varient selon la Région dans laquelle se trouve le bien. Les investisseurs n’ont jamais droit aux avantages fiscaux car ils sont réservés à ceux qui font l’acquisition de leur habitation propre (domiciliation) et unique (pas d’autre bien en leur possession).
• Région de Bruxelles-Capitale. Le taux est de 12,5% du prix d’achat, sans abattement possible.
• Région wallonne. Le taux est de 12,5%. Le taux réduit de 6 ou 5% pour habitation modeste n’est pas applicable pour les investisseurs, ni l’abattement.
• Région flamande. Le taux est de 10%. Le nouveau taux réduit de 7% applicable depuis juin est accessible aux investisseurs, pour peu qu’ils s’engagent à mettre leur bien en location pendant 9 ans via une agence immobilière sociale.
2. Frais de notaire
Ils sont composés des frais administratifs (environ 1.000 euros HTVA par dossiers) ainsi que des honoraires du notaire. Ces derniers varient en fonction du montant de l’achat. Ils s’appliquent à l’acte d’achat ainsi qu’à l’acte de crédit.