Trouver son crédit
Même si vous avez (beaucoup) de cash, financer un investissement immobilier uniquement en liquide n’est pas la meilleure option pour doper votre rendement.
Par Isabelle Dykmans
Edition: N. Becquet | Développement: B. Verboogen & R. Cockx | Illustration: F. Ysenbaert
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Trouver son crédit
L’argent que vous empruntez à la banque vous coûte moins cher que ce qu’il ne vous rapporte. Ensuite, tous les intérêts que vous payez pour rembourser vos emprunts immobiliers sont déductibles à concurrence de l’ensemble de vos revenus immobiliers, en l’occurrence le revenu cadastral indexé majoré de 40% s’il s’agit d’unités uniquement résidentielles. Pour ces deux raisons, les conseillers financiers préconisent toujours d’emprunter une partie du montant à investir.
Oui, mais quel crédit hypothécaire choisir?
Les investisseurs ont globalement deux options: soit ils contractent un crédit hypothécaire classique, soit un crédit à terme fixe – plus communément connu sous le nom de crédit «bullet» - qui est un type de crédit spécifiquement destiné aux investisseurs.
Souvent, les courtiers ou les banques proposent un mix des deux. Dans tous les cas, la quotité d’emprunt est en général limitée à 100% (le montant emprunté ne peut pas dépasser la valeur de l’immeuble), et certaines banques sont encore plus prudentes et la limitent à 80%. Très peu de banques prêtent la totalité du montant de l’acquisition majoré des frais (taxes + frais de notaire, environ 15%). Certaines le font cependant en prenant d’autres garanties sur des valeurs immobilières ou mobilières que l’investisseur détiendrait par ailleurs.
| Crédit classique
Il s’agit du crédit le plus simple à comprendre pour les investisseurs. Les conditions des banques pour l’obtenir ne sont pas très différentes que lors de l’acquisition d’une maison d’habitation. Le taux variera en fonction de la quotité d’emprunt, du ratio charges/revenus (en général pas plus de 40%, tenant compte des loyers espérés valorisés à 80%), du revenu net disponible après paiement des charges (entre 1.500 et 2.000 euros pour un ménage) et bien sûr, dans la plupart des banques, de la souscription de produits annexes, comme les assurances. Les taux de base ne sont pas plus élevés pour les investisseurs que pour ceux qui empruntent pour financer leur habitation propre.
| Crédit à terme fixe ou crédit bullet
Avec un crédit à terme fixe ou crédit «bullet», vous ne remboursez que les intérêts de votre emprunt pendant la durée du crédit, et vous remboursez le capital emprunté en une fois à l’échéance. Les taux sont un peu plus élevés que ceux d’un crédit classique (entre 20 et 50 points de base supplémentaires).
Il s’agit d’un outil a priori destiné aux investisseurs. En effet, si vous n’avez pas réussi à reconstituer le capital nécessaire lorsque vous devez le rembourser, vous pouvez vendre votre bien pour dégager des liquidités, ce qui est nettement plus compliqué s’il s’agit de votre habitation propre. Dans certains cas, la revente du bien à l’échéance fait partie du processus d’investissement. Le gros avantage du crédit à terme fixe réside dans la fiscalité.
En tant qu’investisseur, vous pouvez en effet déduire de la base imposable de vos revenus immobiliers (RC indexé majoré de 40%) tous les intérêts des emprunts que vous avez contractés dans le but d’acquérir, de conserver ou d’entretenir vos biens immobiliers. Dans un crédit classique, par exemple un taux fixe sur 20 ans, vous remboursez beaucoup d’intérêts au début du crédit et très peu en fin de crédit. Le montant des intérêts que vous pouvez déduire baisse donc avec les années.
Un crédit bullet vous permet de déduire de manière constante le montant des intérêts, tout au long de la durée de l’emprunt. «Si un jour, le gouvernement décide de taxer les loyers réels, les investisseurs qui ont contracté un crédit bullet seront moins impactés», souligne Désiré Godfroid, administrateur de Patrimonia.
1. La revente du bien
La revente du bien (ou d’un autre) est programmée à l’échéance. On espère que d’ici là, le marché immobilier ne connaît pas de gros choc sur les prix…
2. assurance groupe
L’utilisation du capital d’une assurance-groupe ou la constitution d’un plan de pension (EIP, PLCI, ELT et CPTI) qui doivent «tomber» à un moment déterminé.
Comme l’explique Désiré Godfroid, «les indépendants peuvent reconstituer une partie ou la totalité du capital via des primes versées dans un EIP (engagement individuel de pension), une PLCI (pension libre complémentaire pour indépendants) ou encore une CPTI (Convention de Pension pour Travailleurs Indépendants) ou via l’assurance-groupe si la convention le permet. Ces produits permettent à l’emprunteur d’utiliser leurs sociétés afin de reconstituer le montant emprunté. Si l’on tient compte de l’économie fiscale résultant de ces plans de pension (réduction d’impôt et/ou déduction fiscale), les rendements sont de loin supérieurs au taux de crédit».
3. La reconstitution de capital
La reconstitution de capital via un placement en valeurs mobilières. Elle peut également s’effectuer par l’investissement d’un montant placé dans un contrat d’assurance-vie branche 23. Désiré Godfroid indique que ce type de formule est plutôt réservée pour l’acquisition d’un deuxième, voir troisième bien.
Le concept proposé est de faire fructifier le cash dont l’on dispose en le plaçant dans un fond d’investissement en branche 23 (obligations, actions ou mixtes) plutôt que de le déduire du montant emprunté, et ce dans le but d’obtenir un rendement que l’on espère être supérieur au taux d’emprunt sur une durée de crédit estimée entre 20 et 25 ans. «Les taux d’emprunts actuels tournent autour de 2% en taux fixe et l’on peut objectivement espérer un rendement moyen de 5% en assurance-vie branche 23 sur cette période», estime-t-il.
Cependant, comme l’indiquaient récemment la FSMA et la SPF Economie, cette formule peut être un danger pour l’emprunteur si le rendement estimé du capital placé n’est pas au rendez-vous. Dès lors, Désiré Godfroid conseille à l’emprunteur d’épargner la différence entre le coût d’un crédit classique et le coût d’un crédit à terme fixe, et ce afin de faire face à ce type de scénario.
1. Les pensionnés ou les rentiers
Selon Quentin Vandenhaute, associé du cabinet financier Maxel, il existe trois types de profils d’investisseurs.
Les pensionnés ou les rentiers qui ont déjà un patrimoine mobilier et qui veulent diversifier et profiter tout de suite de leur immobilier. «Pour eux, le bullet est génial car ils ne doivent pas attendre le terme de leur crédit pour profiter de leurs loyers. On pourrait presque voir cet investissement (les fonds propres injectés dans le projet) comme une alternative à une obligation: je place dans l’immobilier et je profite d’un coupon (mes loyers) et j’optimise mon rendement», explique-t-il. Au terme de l’investissement, l’immeuble peut être revendu pour solder la dette.
2. Les personnes actives
Les personnes actives qui cherchent à se constituer un patrimoine et qui n’ont pas besoin de vivre de leurs loyers. «Dans ce cas, un crédit classique ou un bullet avec reconstitution de capital est la solution», poursuit-il. Le crédit bullet offre toutefois plus de flexibilité car il permet de dégager un différentiel mensuel (la différence entre les loyers perçus et les intérêts payés).
Ce différentiel peut protéger en cas de vide locatif ou de grosses réparations à effectuer. Il peut également être investi dans un deuxième, voire un troisième projet immobilier. «On ne doit pas toujours voir la reconstitution comme un placement mobilier en fonds», précise-t-il. Placé de manière opportune, le différentiel peut donc générer un sur-rendement.
3. L’enfant qui a des parents aisés
Les parents veulent l’aider sans faire des donations trop rapides (car trop jeune, pas encore marié, etc.).
«Le bullet est alors une belle manière de responsabiliser ses enfants en limitant la mensualité», conclut Quentin Vandenhaute.
L’ASRD pas obligatoire
Lorsque vous contractez un emprunt hypothécaire pour votre habitation familiale, vous devez en général souscrire une assurance solde restant dû (ASRD). Elle protège le partenaire ou les proches en cas de décès de l’emprunteur. L’assurance intervient pour rembourser partiellement ou entièrement le solde restant dû de son crédit en cas de décès.
Lorsque vous empruntez pour investir, «le risque de ne plus pouvoir assumer le financement du logement en cas de décès de l’un des conjoints est par définition moindre. L’ASRD est dès lors une pratique moins répandue», explique Ivo Van Bulck, secrétaire général de l’UPC (Union professionnelle du crédit). L’ASRD relève dans tous les cas de la liberté commerciale, ce n’est jamais une obligation, même si la prise d’une telle assurance peut faire varier les conditions du crédit.
Certains courtiers conseillent tout de même la prise d’une ASRD pour sécuriser davantage l’investissement. Mais dans ce cas, veillez à comparer les offres. La proposition de crédit doit indiquer le TAEG, c’est-à-dire le taux annuel effectif global de l’emprunt, qui tient compte du prix de l’ASRD. Il s’agit déjà d’une bonne indication, mais attention, le prix définitif d’une ASRD n’est pas connu lors de la première offre de crédit. Ce ne sera qu’après un questionnaire médical plus poussé, voire une visite médicale, que l’assureur vous fournira le montant de la prime. Gare aux mauvaises surprises, donc.