Calculer le rendement
Lorsque vous achetez un immeuble dans le seul but d’en tirer un revenu locatif, mettez vos émotions de côté et fiez-vous seulement à votre côté rationnel.
Par Isabelle Dykmans
Edition: N. Becquet | Développement: B. Verboogen & R. Cockx | Illustration: F. Ysenbaert
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Calculer le rendement
Ce que vous cherchez? Un logement qui va plaire au plus grand nombre de locataires potentiels (superficie, localisation, etc.), qui n’est pas un gouffre financier en termes de charges communes ni en termes de consommations énergétiques, et pourquoi pas, cerise sur le gâteau, dans un quartier en devenir qui vous permettra de réaliser une jolie plus-value en cas de revente. Une fois la perle rare trouvée, l’opportunité d’investissement doit être étudiée de la même manière que toutes les autres classes d’actif.
Quel sera le rendement de votre projet, et plus particulièrement, celui de l’argent que vous y avez personnellement injecté? De manière générale, «le rendement brut d’un immeuble sur le marché secondaire doit se situer entre 4 et 5% pour qu’il vaille la peine que vous vous y intéressiez», explique Quentin Vandenhaute, associé du cabinet financier Maxel.
Pour les immeubles neufs, qui sont soumis à la TVA handicapante de 21%, il sera toutefois compliqué d’obtenir un rendement brut supérieur à 3,5%. Ceci dit, comme l’explique Morgane Houart, chasseuse immobilier chez Real Stone Invest, «les investisseurs qui sont intéressés par le neuf apprécient la tranquillité. Ils savent qu’il n’y aura pas de travaux à prévoir, que l’achat est très encadré par le vendeur, qu’il s’agit presque d’un investissement clé en main. Le propriétaire bénéficie également de la garantie décennale au cas où des problèmes apparaitraient dans l’appartement».
| Rendement brut immobilier
Le rendement brut d’un immeuble est déterminé par le prix d’achat (additionné des droits d’enregistrement et des frais de notaire, ainsi que du prix des travaux éventuels) et par les loyers annuels. Par exemple, un appartement de 250.000 euros (frais compris) qui rapporte des loyers de 1.000 euros par mois offre un rendement brut de 4,8% (12.000/250.000). Si vous vous êtes fixé un objectif de rendement de 5%, vous devrez donc essayer de négocier le prix et de limiter votre budget total à 240.000 euros. Si vous l’achetez au prix demandé, vous devrez alors tenter d’augmenter le loyer de 40 euros par mois.
- Rendement
- Loyers
- Prix d'achat
| Rendement net immobilier
Bien sûr, ce rendement brut va être grignoté par une série de coûts. En les déduisant, vous obtiendrez le rendement net de l’immeuble. Comme l’explique Morgane Houart, «tous les éléments mis ensemble peuvent diviser en deux le rendement brut d’un immeuble». Quels sont-ils?
1. La fiscalité
Vous êtes imposé sur la détention de votre immobilier, sauf si vous pouvez déduire assez d’intérêts d’emprunts afin d’annuler votre base imposable. Vous êtes toutefois toujours redevable du précompte immobilier.
2. L’entretien
Il y a bien sûr l’entretien courant (réparer une prise, appeler le plombier pour un évier bouché, etc. ) mais aussi les travaux plus conséquents. «Si vous devez remplacer une chaudière, la toiture, les châssis, ravaler la façade, traiter un problème d’humidité, ce sont des coûts très importants qui vont diminuer le rendement. Si vous achetez dans une copropriété, vérifiez bien les derniers rapports d’assemblée générale pour voir quels sont les travaux prévus ou récemment effectués», conseille-t-elle.
Et si vous achetez un petit immeuble de rapport avec ascenseur, avez-vous vérifié que l’installation est aux normes? Un nouvel ascenseur peut coûter plus de 30.000 euros…
3. Le vide locatif
Tous les mois sans locataires sont des loyers perdus pendant lesquels il faudra continuer à rembourser par ailleurs votre emprunt. Les retards de paiement peuvent aussi influencer le rendement en raison du coût éventuel des procédures, et, pire, dans le cas où les loyers sont définitivement perdus.
4. La gestion locative
Si vous passez par une agence pour mettre votre bien en location, vous devrez en principe lui verser le premier mois de loyer. Si vous mettez votre bien en gestion, il vous en coûtera entre 8 et 10% de loyer par mois.
5. L’évolution du prix de l’immeuble
Lorsque l’on parle de rendement net, il faut tenir compte des plus-values ou des moins-values de l’immeuble.
«C’est l’élément déterminant dans un achat et il est aussi le plus difficile à estimer car nous sommes sur des longues périodes», souligne Quentin Vandenhaute. «Espérer des plus-values aussi importantes que dans les années précédentes est une utopie sauf sur certains micromarchés. Les éléments qui ont poussé depuis 40 ans l’immobilier à la hausse seront moindres pour les années futures. Il s’agit de la baisse des taux d’intérêt, de la démographie, des indexations salariales et de l’effet divorce (on a eu besoin de plus de logements). Si l’on doit faire des estimations générales de marché, il parait raisonnable de tabler sur maximum l’inflation, soit entre 1 et 2% l’an», précise-t-il.
Rendement brut financier
Selon Quentin Vandenhaute, ce n’est pas tant le rendement de l’immeuble en tant que tel qu’il faut regarder, c’est le rendement financier du cash investi. Et là, c’est l’endettement qui va permettre de booster le rendement de vos capitaux propres, grâce à l’effet de levier.
Si vous avez un bon profil, vous avez donc intérêt à vous endetter un maximum. Toutefois, cela augmente le risque du projet au cas où les prix de immobilier devaient baisser.
Etudions le cas d’une acquisition de 300.000 euros, fourni par le cabinet financier Maxel. Les frais d’acquisition sont de 45.000 euros. L’immeuble génère 12.000 euros de loyers annuels. L’investisseur a l’intention de détenir son bien pendant 15 ans.
Cas numéro 1: 345.000 euros de fonds propres.
Sans emprunt, le rendement financier est équivalente au rendement immobilié. Le calcul est le même que pour un placement dans une valeur mobilière: les revenus annuels divisés par le montant investi. On ne tient pas compte de la plus-value immobilière, qui compense les frais d’entretien, de vide locatif, etc. pendant la durée de l’investissement (15 ans). On enlève des loyers annuels l’amortissement des frais d’acquisition, soit 3.000 euros par an, dans le cas où il devrait revendre son bien avant l’échéance.
Cash flow après crédit: 12.000 – 3.000= 9.000 euros
Rendement brut du cash investi: 9.000/345.000 = 2,60%
Cas numéro 2: 145.000 euros de fonds propres.
L’investisseur met 145.000 euros de cash et emprunte 200.000 euros. Il paie 3.800 euros d’intérêts par an pour un crédit bullet sur 15 ans. Déduction faite de l’amortissement des frais d’acquisition et des intérêts annuels payés, son cash flow est de 5.950 euros par an.
Cash flow après crédit: 12.000 – 3.000 – 3.800 = 5.200 euros
Rendement brut du cash investi: 5.200/145.000 = 3,6%
Si l’on tient compte de la fiscalité, la différence entre ces deux cas sera encore plus importante car sans endettement, vous paierez plus d’impôts. «Une opération immobilière doit se voir sur tous les aspects (successoraux, fiscaux, financiers,….), ce qui est trop rarement fait par les investisseurs», estime Quentin Vandenhaute.