Les échéances énergétiques qui attendent les propriétaires belges

Dans le but de rendre l'ensemble du parc immobilier européen neutre en carbone à l'horizon 2050, la Commission européenne envisage de passer à l’isolation obligatoire des logements dès 2030. Tous les bâtiments résidentiels les moins performants devraient avoir obtenu un certificat PEB "F" d’ici-là, puis, trois ans plus tard, ces habitations devront avoir atteint l'échelon supérieur, à savoir le PEB "E".

La suppression du niveau "G" sur le certificat de performance énergétique touchera en principe environ 15% des bâtiments européens (résidentiels et non résidentiels), mais les résidences secondaires seront exemptées, selon Frans Timmermans, le vice-président de la Commission européenne. La manière de faire respecter ces nouvelles normes sera a priori laissée à l'appréciation des États membres.

En Belgique, cette volonté européenne ne devrait pas trop chambouler le programme des Régions, qui n’ont pas attendu l’input supranational pour déjà pousser les propriétaires à rénover le parc immobilier. Chacune a son propre plan stratégique sur la table, alors que les bâtiments sont aujourd’hui responsables de deux tiers des émissions de gaz à effet de serre. Rien qu’en Région bruxelloise, on estime que 45% des logements ont un PEB "G" ou "F", soit les niveaux visés par les objectifs européens.

Le PEB C pour 2050 à Bruxelles

La Région bruxelloise "a une longueur d’avance sur l’intégration des mesures coercitives en faveur de la rénovation énergétique des logements", estime le ministre bruxellois de la Transition climatique, Alain Maron (Ecolo). En effet, elle a approuvé en 2019 une stratégie de rénovation qui prévoit "la mise en œuvre d’un mécanisme d’obligation de travaux énergétiques. Le secteur résidentiel devra évoluer vers un seuil de performance adéquat par la mise en place d’obligations, imposées à échéances régulières, de réaliser des travaux économiseurs d’énergie en vue d’atteindre le seuil requis en 2050", explique le ministre, qui n’exclut pas des mesures additionnelles, si nécessaire, pour atteindre les objectifs européens.

Le processus d’upgrade énergétique bruxellois approuvé en 2019 sera en principe phasé sur 25 ans, avec une première échéance pour 2025. D’ici là, tous les bâtiments régionaux devront disposer d’un certificat de performance énergétique (PEB).

Aujourd’hui, ce document est obligatoire aussi bien lors de la vente d’un immeuble que pour louer un bien, puisqu’il doit être annexé au contrat de bail. L’objectif régional est d’exploiter le PEB, dont la classification va de A (très performant en termes d’énergie) à G (très énergivore), pour établir un plan de rénovation personnalisé de chaque bâtiment.

Ce plan devrait comprendre 5 volets: un audit de l’état physique du bâtiment, une étude de sa dimension urbanistique et patrimoniale, une analyse de la dimension "énergie" et des composantes environnementales (acoustique), ainsi que la prise en compte de l’usage réel du bâtiment au moment du diagnostic.

En outre, l’aspect financier des travaux de rénovation devrait être chiffré lors de cet "audit", sur la base duquel le propriétaire détiendra une liste des travaux prioritaires: isolation des murs, des sols, de la toiture, remplacement des fenêtres et des châssis… Ensuite, à partir de 2030, le propriétaire devra réaliser, parmi ces travaux, une mesure au choix tous les 5 ans pour atteindre in fine l’objectif PEB fixé pour 2050.

Actuellement, une proposition approfondie est en consultation auprès des différents secteurs concernés. Elle "sera reprise dans un avant-projet d’ordonnance début 2022", précise le ministre.

La Wallonie étudie les pistes

L’exécutif wallon n’a pas encore abouti à un plan stratégique de rénovation du bâti et confirme "qu’il n’est pas prévu à court terme de mettre en place des obligations de rénovation", signale Carol Pisula, coordinatrice de la cellule énergie au sein du cabinet du ministre du Climat, Philippe Henry (Ecolo). "Toutefois, une réflexion est en cours, conformément aux prescrits de la stratégie de rénovation envoyée à la Commission européenne, sur les conditions liées aux obligations de rénovation à mettre en place à moyen terme en Région wallonne", précise-t-elle.

Une série d’options envisagées est reprise dans la stratégie de rénovation. "Notamment l’obligation de rénovation lors de moments clés de la vie du bâtiment (vente…), l’obligation d’effectuer des bouquets de travaux tous les 5 ans, etc.", indique la coordinatrice.

Seules les nouvelles constructions en Wallonie sont actuellement soumises à des normes énergétiques strictes, et ce depuis le 1^er janvier 2021, via le standard "Q-Zen". Concrètement, toutes les nouvelles constructions doivent avoir un niveau de consommation d'énergie quasi nul. En performance énergétique, cela se traduit par un label A sur l’échelle du PEB.

La Flandre veut rénover dès 2023

La Flandre, dans le cadre du plan climat sur lequel elle s’est accordée début novembre, veut, à partir de 2023, que celui qui achète une maison dont le niveau de performance énergétique est inférieur ou égal à E rénove le bâtiment pour atteindre un niveau D dans les 5 ans. La Confédération construction chiffre un tel investissement entre 26.000 à 37.000 euros.

En outre, quiconque construit une nouvelle maison en Flandre ne pourra plus installer un chauffage au gaz dès 2023. L’objectif de l’exécutif flamand est de pousser les ménages à installer des pompes à chaleur. Mais une période transitoire a été prévue: il sera possible d’installer une pompe à chaleur hybride (gaz et électricité) entre 2023 et 2026 avant de bannir le gaz complètement à partir de 2027 dans les constructions neuves. Le chauffage au mazout est, lui, interdit depuis le 1ᵉʳ janvier 2022 au Nord du pays.

Des prix qui se creusent entre les logements peu et très énergivores

Certains propriétaires, face aux obligations de rénovations énergétiques à venir, sont tentés de vendre leur habitation pour ne pas avoir à y effectuer les travaux nécessaires et/ou par peur de voir la valeur de leur bien se dégrader.

Le directeur des agences immobilières Latour & Petit, Aymeric Francqui, estime que la "hausse générale des prix va être inégale et va continuer à s’amplifier. Cette vague concerne l’avantage qu’a un bien immobilier neuf ou très profondément rénové par rapport à des biens ‘anciens’ ou simplement rafraîchis tout au long de leur occupation. Les obligations qui vont découler en rapport avec la performance énergétique des bâtiments ne feront qu’augmenter cette différence. Les prix continueront à avoir une évolution vraiment positive pour les uns et une hausse plus mesurée voire vraiment faible pour les autres."

Emmanuel Deboulle, du réseau d’agences ERA Real Estate, partage le même avis: "Ces obligations de rénovation auront bien sûr un effet sur les prix des propriétés les plus touchées par ces obligations." Mais, pour lui, ce problème devrait être résolu de manière organique d’ici là, "car presque toutes les propriétés actuellement vendues et qui ne sont pas aux normes seront rénovées par l'acheteur dans 99% des cas, de sorte qu'elles seront aux normes par la suite".

"Il est clair que cette mesure des performances énergétiques aura un impact sur la valorisation des biens immobiliers. L’acheteur qui verra un PEB ‘F’ attribué au bien convoité va immédiatement calculer le montant nécessaire aux travaux d’amélioration énergétique et intégrera ce montant, en partie tout du moins, dans son calcul d’offre. D’un autre côté, un vendeur bien conseillé pourra — à la base — le prendre en compte de manière plus précise pour établir le prix de vente optimal, et ainsi obtenir la meilleure offre du marché", conclut Aymeric Francqui.