Étienne de Callataÿ et Jean-Baptiste Van Ex: "On ne peut plus imaginer de telles augmentations de prix immobiliers"

L'immobilier est peut-être à la veille d'un grand bouleversement. Comme autant de signes avant-coureurs, quatre changements de paradigme ébranlent notre rapport à la brique: les taux recommencent à grimper sur les marchés; la fiscalité est régulièrement remise en question (taxation des loyers réels, suppression de la déductibilité fiscale des emprunts pour la seconde résidence); la crise sanitaire a changé les désirs (l'espace bureau, un jardin, la campagne); la pression réglementaire s'accentue sur la performance énergétique, et elle s'imposera de plus en plus.

Pour bien comprendre les enjeux de ces bouleversements et pour guider nos choix de vie, deux experts confrontent leurs idées: Étienne de Callataÿ, chef économiste d'Orcadia Asset Management, et Jean-Baptiste Van Ex, CEO du fonds d'investissement immobilier Vicinity. Pour la petite histoire, les deux hommes se connaissent bien: ils ont tous deux roulé leur bosse dans les bureaux feutrés de la banque privée Degroof Petercam.

Les chiffres publiés cette semaine le montrent: les prix continuent à augmenter fortement en Belgique. Est-ce viable?

Étienne de Callataÿ: On s'est beaucoup focalisé sur les prix de l'énergie, alors qu'en termes de qualité de vie, l'accessibilité au logement est bien plus importante. Sans compter que l'inflation, hormis sa composante carburant, est incorporée dans l'indice santé et fait l'objet d'une indexation automatique, de telle sorte que pour le gaz, le mazout et l'électricité, le Belge est immunisé. En revanche, pour l'immobilier, on n'intègre que de manière parcellaire l'impact des prix. Les loyers ne comptent que pour 7% dans le calcul de l'inflation, alors que dans la vie réelle, on consacre bien davantage à nos dépenses immobilières. L'augmentation des prix de l'immobilier est donc sociétalement, en termes de cohésion, bien plus problématique que l'augmentation du prix de l'énergie, alors qu'on en parle beaucoup moins.

Jean-Baptiste Van Ex: L'accessibilité au logement, c'est le premier critère d'intégration avec l'éducation. Un logement de qualité, mais aussi peu consommateur d'énergie: ce n'est pas seulement le loyer ou le coût d'acquisition dont on parle, c'est le coût total d'une habitation qu'il faut prendre en compte.

Les taux grimpent, la fiscalité est en balance, les comportements ont changé pendant la pandémie, etc. Est-ce que ces nouvelles tendances vont modifier l'évolution des prix?

Jean-Baptiste Van Ex: Les prix dans le résidentiel dépendent de 4 facteurs: la capacité d'emprunt des ménages, l'inflation, la fiscalité, le pouvoir d'achat. Facteurs auxquels il faut ajouter la transition énergétique et la digitalisation. Les prix médians ont augmenté l'année passée en moyenne entre 7% et 10%. C'est gigantesque. On ne peut pas imaginer des augmentations pareilles sur plusieurs années. Ce qui est salutaire à mon sens parce que le problème d'accessibilité au logement touche un public de plus en plus large. Il y a un vrai effet ciseau entre le revenu moyen des Belges et les prix immobiliers. Je pense, dès lors, que le marché va s'orienter de plus en plus vers un marché locatif, c'est une tendance de fond. Pas seulement parce que les gens n'ont plus les moyens d'acheter, mais aussi parce que nos comportements demandent plus de flexibilité, tant au niveau professionnel que privé. Le locatif répond davantage à nos manières de vivre.

Ce glissement sociologique va-t-il bouleverser la donne immobilière?

Étienne de Callataÿ: Pour moi, le prix du logement induit une déperdition de qualité de vie collective. Pensons aussi aux gens qui, parce que se loger près de leur lieu de vie est trop cher, doivent faire de longues navettes ou se retrouvent dans des appartements sous-dimensionnés par rapport à la taille de la famille ou aux besoins professionnels pour le télétravail. Il y aura donc des changements structurels: remplacer des garages par des espaces de bureau ou des chambres à coucher. Le raisonnement est rapide, mais c'est vers cette tendance que nous allons. Il faudra allouer l'espace autrement.

Pour vous résumer, on va vers une location plus importante et une diminution de l'espace de vie...

Étienne de Callataÿ: Bien sûr, les gens sont mieux logés qu'il y a cinquante ans. Mais en termes de mètres carrés, nous allons vers des logements plus petits ou plus éloignés de son premier choix.

Par rapport à des villes comme Paris, Londres ou Amsterdam, la Belgique offre quand même un espace assez généreux à ses habitants...

Étienne de Callataÿ: Tout à fait. Mais le ressenti social, ce sera de se dire: mes parents vivaient mieux que moi. L'économiste a juste une réponse: augmenter l'offre...

Jean-Baptiste Van Ex: ... et adapter l'offre. Parce qu'il y a des solutions. Nos comportements évoluent: on peut mutualiser certains espaces. Tout le monde n'est pas obligé d'avoir chez lui une buanderie, on peut très bien partager une buanderie collective. Ça existe en Suisse depuis 30 ou 40 ans et ça marche assez bien. Mutualiser les espaces a un avantage économique, mais ça a aussi un avantage sociétal. Ça permet aux gens de se rencontrer.

Étienne de Callataÿ: Il y a un élément qui va illustrer ce propos de manière patente, ce sont les exigences de parking par nombre d'appartements. Vous construisez un nouveau bloc, on va vous imposer d'avoir un minimum de places de parking, un nombre trop élevé par rapport aux normes d'usage de beaucoup de citadins aujourd'hui. On sait pourquoi: si on ne le fait pas, les riverains vont râler parce que les nouveaux venus vont prendre des places de parking dans la rue. Nous devons changer nos normes: au lieu d'avoir un minimum de parkings par bloc d'appartements qu'on construit, on devrait réfléchir à un nombre maximum et le revoir sacrément à la baisse.

Est-ce là une réelle tendance?

Jean-Baptiste Van Ex: On le voit dans nos immeubles: seuls 20% de nos locataires ont une voiture. Il y a une tendance très forte, dans les centres urbains, à aller vers une combinaison de plusieurs transports: la marche, le vélo, le tram, un peu de voiture partagée.

Étienne de Callataÿ: Et en revanche, si vous voulez garer votre vélo-cargo, c'est impossible.

Jean-Baptiste Van Ex: Mais cela change! Quand on demande aux autorités de remplacer 4 places de voitures pour 10 places de vélo-cargo – qui est une vraie tendance pour les familles –, elles l'entendent.

Le Belge garde quand même une brique dans le ventre, non?

Jean-Baptiste Van Ex: La Belgique compte à peu près 72% de propriétaires. À Bruxelles, c'est à peu près 48-49%, et donc davantage de locataires. Au niveau européen, l'Allemagne, la Suisse et la Hollande ont historiquement plus de locataires que de propriétaires, de 55% à 65%. Ce ne sont pas des pays où les gens vivent plus mal. Par contre, dans ces pays, les locataires sont davantage protégés que chez nous. Et il y a une tendance à ce que le locataire s'"approprie" le logement, même s'il n'en est pas le propriétaire. Il est peut-être mieux pour vous de laisser la gestion d'un immeuble à un professionnel, plutôt que d'être le propriétaire d'un immeuble qui répond peut-être aujourd'hui à vos besoins, mais peut-être pas dans 10 ou 15 ans, quand les enfants quitteront le nid familial, ou bien en cas d'accident de la vie, comme un divorce, une recomposition familiale, etc. On pourrait dès lors institutionnaliser une structure qui détienne du patrimoine immobilier et qui accueillerait en son sein des locataires qui en seraient actionnaires. La boucle serait bouclée.

Étienne de Callataÿ: Vous parlez de brique dans le ventre, il y a aussi une responsabilité au niveau des pouvoirs publics. Je ne crois pas que nous soyons différents des Hollandais ou des Allemands. Si nous avons un pourcentage élevé de propriétaires, c'est pour différentes raisons: moins de logements publics, plus d'avantages fiscaux – et ils sont considérables – pour encourager l'accession à la propriété. Ces avantages ne profitent pas aux plus faibles, ils n'ont pas les moyens de devenir acquéreurs. L'avantage est donc anti-redistributif. Deuxième critique: en encourageant la propriété, on encourage l'immobilisme géographique, aux dépens de la mobilité sur le marché du travail. Troisièmement, être propriétaire d'un logement, c'est concentrer tous les risques: si la propriété voisine devient une boîte de nuit, un aéroport ou autre, vous aurez mis tous vos œufs dans le même panier. Il y a encore d'autres éléments: le locatif est beaucoup plus présent dans les appartements que dans les maisons unifamiliales; les politiques encouragent les gens à aller vivre en dehors des villes grâce aux voitures de société; les droits d'enregistrement très élevés freinent le déménagement. Tout ça pour dire que la brique dans le ventre des Belges n'est pas l'effet du hasard.

Puisque vous voyez une tendance vers le locatif, doit-on réguler les loyers?

Étienne de Callataÿ: Plafonner l'augmentation des loyers à 2% quand les prix des matériaux s'envolent de 10% à 15%, c'est préparer des pénuries majeures dans 5 ans. C'est tout ce qu'il ne faut pas faire. Il y a un très large consensus des économistes pour dire que contrôler les loyers est une mauvaise idée. Par contre, là où il faut des contrôles, c'est sur les discriminations. Celui qui s'appelle Mohammed a moins accès au logement. C'est une réalité. Je suis donc pour un marché qui fonctionne, sans contrôle sur les loyers, mais avec deux exigences que le politique doit instaurer: une plus grande transparence sur les prix des loyers pratiqués et des procédures de non-discrimination avec du mistery shopping pour contrôler le tout.

Jean-Baptiste Van Ex: Le baromètre des loyers mis en place par les gouvernements bruxellois et wallons est intéressant. Il n'est pas contraignant, mais au moins le candidat-locataire sait où il se situe par rapport au marché.

Étienne de Callataÿ: Une autre idée que le politique pourrait mettre en place, c'est l'obligation de performance énergétique. Vous n'êtes pas autorisé à mettre en location un taudis, vous ne devriez pas être autorisé à mettre en location une passoire énergétique. Les intérêts du propriétaire et ceux du locataire ne sont pas liés: d'un côté, le locataire n'a aucun intérêt à investir dans la performance énergétique alors qu'il part peut-être dans deux ans, de l'autre, le propriétaire ne parvient peut-être pas à répercuter le coût de sa rénovation dans le loyer. Ça ne peut pas être une excuse.

Il y a bien le PEB (performance énergétique du bâtiment) que tout propriétaire doit présenter au locataire...

Jean-Baptiste Van Ex: Oui, mais il n'est pas contraignant. Cela dit, on est en train d'y aller, même si ça ne vient pas des autorités. Depuis cette année, les banques mettent en place, dans le cadre d'une acquisition, des conditions de financements qui sont liées à la performance énergétique, tant au niveau du pricing que du pourcentage de dette que l'acquéreur sera autorisé à contracter. J'ai la faiblesse de penser que les autorités vont embrayer et finiront par mettre en place des mécanismes pour contraindre les propriétaires à agir sur leur performance énergétique. Si elles finissent par taxer les loyers réels – et j'y suis favorable – il faudra permettre la déductibilité des charges et des travaux. Le marché immobilier se rénoverait, se mettrait progressivement aux normes.

Il y aura aussi une pression du locataire...

Étienne de Callataÿ: Oui, si on est dans un marché avec une offre abondante. Ce n'est pas le cas aujourd'hui. Il faudrait donc non seulement changer l'offre, et je suis d'accord avec Jean-Baptiste, mais il faudra aussi l'augmenter. Ça peut passer par des réquisitions d'un immeuble abandonné, des transformations de bureaux en logements, etc. Il faudra aussi accepter de densifier nos villes. Le tout en prévenant toute forme de bétonisation. Là où on mettait des appartements sur deux étages, il en faudra trois, voire quatre. Une densification de la ville permettra de viabiliser les transports en commun, rentabiliser les infrastructures comme les égouts, etc. Ce qui coûte à la commune, c'est d'avoir beaucoup de mètres de façades avec peu d'habitants. Or on a une fiscalité immobilière basée sur la valeur locative d'un bien, pas sur les services que la collectivité met à votre disposition. Une vieille masure avec vingt mètres de façade peut avoir un revenu cadastral inférieur à un appartement au dixième étage. Il faut faire évoluer cette fiscalité immobilière.

Densifier la ville, c'est créer de la hauteur, les riverains apprécieront...

Étienne de Callataÿ: S’ils se rebiffent, le promoteur retirera un étage, et vendra plus cher au mètre carré. Et comme il n'y a pas d'offres, il y arrivera. La lourdeur des démarches administratives dans l'obtention des permis se traduit par une moindre offre et des prix plus élevés.

Taxation des loyers, fiscalité attaquée, rénovations exigées, ... L'immobilier est-il encore intéressant pour un investisseur?

Étienne de Callataÿ: J'ai deux remarques. D'abord, il faut toujours rappeler la règle de la diversification. Si vous avez un peu d'épargne et que l'essentiel de votre patrimoine est déjà investi dans l'immeuble que vous occupez, ce serait mieux d'acheter une chambre à coucher à Sao Paulo ou à Washington, mais pas dans la rue à côté de chez vous. Pour les visites locatives, c'est plus facile d’investir dans le voisinage, mais c'est une bêtise. Il pourrait y avoir une très mauvaise nouvelle sur Bruxelles ou sur l'économie belge, et on a mis tous ses œufs dans le même panier. L'autre remarque, qui est un beau message, c'est qu'on finit toujours par être récompensé pour le bien qu'on fait. Placer des locataires dans un immeuble qui n'est pas performant sur le plan énergétique, ça apparaîtra vite comme une mauvaise idée sur un horizon de dix ans.

Jean-Baptiste Van Ex: ... c'est ce qu'on appelle des investissements "à impact". Je suis aussi convaincu que, outre un rendement financier, cela crée du bien-être pour la personne qui le finance.

Comment investir dans un projet "à impact"?

Jean-Baptiste Van Ex: En achetant un bien qui a une belle performance énergétique.

Étienne de Callataÿ: …ou en le rénovant avant de le mettre sur le marché.

Jean-Baptiste Van Ex: Ce qui est important, je le rappelle, c'est le coût total de l'habitation. Bruxelles compte 80% d'immeubles datant d'avant 1981, qui ont donc plus de 40 ans. Ce sont de vraies passoires énergétiques. Quand on sait qu'au-delà du loyer, on peut payer entre 15% et 20% de charges supplémentaires alors qu'un immeuble bien construit et bien isolé, soit neuf, soit rénové, va réduire considérablement ces charges. D'un point de vue économique, cela a un impact gigantesque sur le pouvoir d'achat!

Pour autant que le petit investisseur puisse consacrer une partie de son budget à la rénovation...

Étienne de Callataÿ: Il le pourrait s'il a un système de tiers investisseur pour permettre aux propriétaires de financer à bon compte leur rénovation. Quand on y regarde de plus près, c'est la beauté, si on peut dire, de l'augmentation des prix de l'énergie aujourd'hui. Des gens qui, il y a deux ou trois ans, ont investi dans l'isolation de leur bâtiment l'ont sans doute fait non par calcul économique, mais de manière volontaire, pour améliorer les choses. Et maintenant, ils sont récompensés. Pour ceux qui y pensent aujourd'hui, c'est un peu tard: le prix des isolants a augmenté de 30%, les délais pour la livraison ont augmenté.

Jean-Baptiste Van Ex: Il faut aussi privilégier des immeubles qui sont localisés dans des endroits accessibles par rapport à la situation des écoles, des magasins, des hôpitaux, des transports en commun, etc. Si vous habitez à 30 ou 40 kilomètres de Bruxelles, vous mettez deux heures de voiture par jour, 10 heures par semaine, c'est invivable!

Les gens s'enfoncent dans les embouteillages depuis des décennies et rien ne semble changer...

Étienne de Callataÿ: Il y a certainement des gens qui préfèrent encore vivre dans la nature, mais il y a aussi une bonne part d'entre eux qui, pour un même budget, en ville, ne pourraient que s'offrir une cage à lapins. Vivre dans un milieu périurbanisé, c'est donc souvent un second choix. L'idéal, ce serait de leur permettre de se loger dans un bel appartement à Bruxelles.

Dans le sillage de la crise, Bruxelles fait face à un risque d'une certaine désertification dans certains endroits dédiés aux bureaux, est-ce encore un lieu d'investissement?

Étienne de Callataÿ: C'est le coût de la transition, l'étape intermédiaire avant que ces bureaux vidés puissent être reconvertis en logements ou autres commerces. C'est ce vers quoi nous devons aller.

Jean-Baptiste Van Ex: Et la prochaine étape, c'est de créer des immeubles réellement mixtes. À l'extrême, un immeuble de bureaux est utilisé la journée, mais est vide le soir. Un immeuble de logements, en grande partie, c'est le contraire. Même chose pour les parkings. À l'avenir, il faudra réfléchir à des immeubles multifonctionnels. Cela permettrait également de répondre en partie à la pression foncière. Dans des villes comme Londres et Paris, je suis convaincu que ces pistes seront explorées prochainement.