Les prix de l'immobilier ont surchauffé en 2020

En 2020, le nombre de transactions immobilières a finalement été inférieur de 2,7% à celui de 2019 sur l’ensemble du pays. Mais, surprise confirmée, la Wallonie est à contre-courant, avec un nombre de transactions légèrement en hausse (+0,8%), alors que Bruxelles (-4,8%) et la Flandre (-4,2%) ont davantage ressenti les effets de la conjoncture et du confinement.

Une des hypothèses est que le bâti wallon, où l’immeuble à appartements reste l’exception, a davantage permis de relancer les visites de biens et de rattraper rapidement le temps perdu. Une autre est que les vendeurs pouvaient moins se permettre de reporter les processus de vente.

À ce propos, les notaires font remarquer que le Brabant wallon est non seulement la seule province wallonne à subir une sévère chute des transactions annuelles, mais encore celle où la baisse d’activité est la plus importante en 2020 (-8,4%). La Flandre occidentale – et plus précisément le littoral – est la province flamande où cette activité a le mieux résisté (-1,3%).

Des prix toujours en hausse

Comme on l'a déjà indiqué à plusieurs reprises, 2020 a vu les prix encore poussés à la hausse, sous la pression d’une demande qui, par endroits, ne trouvait plus offre suffisante. Ainsi, le prix médian de la maison individuelle belge a augmenté de 4,2% en un an pour atteindre la barre symbolique des 250.000 euros. Les notaires indiquent que c’est la 6^e année consécutive qu'ils enregistrent une évolution de plus de 4%. En tenant compte de l’inflation, la hausse nette enregistrée est ramenée à +3,8%.

Une analyse par région permet toutefois d’observer des divergences importantes. Sur le segment de la maison individuelle, la capitale voit une fois de plus ses prix chauffer davantage qu'au niveau national, avec une hausse moyenne de +7%.

En Flandre et en Wallonie, l’augmentation annuelle des prix dépasse légèrement +5%. Mais sur 5 ans, la hausse est approximativement identique partout (entre +16% et +17%). Côté prix, les valeurs médianes affichées sur le segment de la maison sont désormais de 440.000 euros à Bruxelles, 280.000 en Flandre et 181.000 en Wallonie.

Pour les appartements, l'augmentation nationale est plus élevée encore (+8,5%) avec un prix médian qui plafonne à 217.000 euros, soit 33.000 euros de moins que le prix médian d’une maison. "Si on remonte jusqu'à 10 ans en arrière, nous n'avons jamais vu cela auparavant!", précisent les notaires.

Entre régions, les différences de prix, directement liées à l’assise foncière, sont moins importantes; mais le montant médian déboursé l'an dernier varie néanmoins – pour le même type d’appartement de seconde main – de 242.500 euros dans la capitale à 175.000 euros en Wallonie (hors frais).

Enfin, du côté des terrains à bâtir, on notera que les hausses de prix les plus importantes, de l’ordre de +15% en moyenne, se trouvent aux deux extrémités du pays: en province de Luxembourg et en Flandre occidentale. Mais en valeur absolue, les montants varient respectivement de 60.000 euros à 169.000 euros…

On notera encore qu’un (petit) terrain à bâtir en Brabant wallon affiche désormais un prix médian de 150.000 euros - soit celui d’une maison hennuyère d’occasion – avant même d’y avoir posé la première brique.

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Le Brabant wallon de plus en plus atypique

Outre l’activité en berne, le Brabant wallon se distingue une fois encore des autres provinces wallonnes à plusieurs niveaux. Le prix médian d'une maison individuelle y a atteint, pour la première fois, 330.000 euros. Il est désormais 32% plus élevé que la médiane nationale et 82% plus élevé que la médiane wallonne. Et celui d’un appartement y est de 253.300 - ce qui est supérieur à ce que l'on observe à Bruxelles - et en augmentation de 10% en 2020, soit la hausse la plus importante de tout le pays.

Sur le segment des maisons, l’évolution sur 5 ans affiche également un des meilleurs rendements. Même si le nombre total de transactions enregistrées ici est un des plus bas, il s’agit de la deuxième province du pays avec la médiane la plus chère, après Bruxelles et à égalité avec le Brabant Flamand. Il serait donc intéressant de se demander si cette province, vu son marché spécifique davantage influencé par sa proximité avec la capitale, doit encore être versée dans les moyennes wallonnes habituelles. Elle pourrait, en effet, constituer une zone de référence à part entière avec le Brabant flamand et la Région bruxelloise.

Les communes périphériques ont la cote

Le prix médian d’une maison brabançonne varie fortement d’une commune à une autre, allant du simple à plus du double (de 230.000 euros à Hélécine à 587.500 euros à Lasne). À tel point que la province peut être divisée en trois zones géographiques distinctes.

Au nord et au centre, on trouve encore et toujours les communes les plus chères avec des prix médians allant de 380.000 à 587.500 euros. Sont concernées Waterloo, La Hulpe, Rixensart, Lasne, Ottignies-Louvain-la-Neuve et Chaumont-Gistoux.

Les communes limitrophes à cette zone centrale offrent actuellement des prix médians oscillant entre 305.000 et 350.000 euros, toujours pour les maisons. Sont concernées Braine-le-Château, Braine-l’Alleud, Nivelles, Genappe, Court-Saint-Étienne, Chastre, Mont-Saint-Guibert, Walhain, Incourt, Grez-Doiceau, Beauvechain et Wavre.

C’est aux extrémités orientale et occidentale que les prix médians restent les plus abordables – entre 230.000 et 290.000 euros. Rebecq et Tubize, à l’ouest, et Beauvechain, Jodoigne, Hélécine, Orp-Jauche, Ramillies et Perwez, à l’est, font partie des communes les plus accessibles aux primo-acquéreurs.

Mais, vu la pression sur la demande locale, c’est là également que les notaires relevaient, l’an dernier, les plus importantes hausses de prix, de +10% à Rebecq ou Tubize à quasi +20% à Jodoigne et Hélécine. Le record provincial revient à Genappe, avec une augmentation de 25% l’an dernier. Mais le nombre et le profil des biens concernés expliquent cette hausse très ciblée, et sans doute passagère, qui place désormais le prix médian à Genappe au-dessus de celui de Braine-l’Alleud ou de Court-Saint-Étienne.

Ces surchauffes locales en disent long sur l’appétit de certains à vouloir à tout prix quitter la capitale et s’offrir un jardin avant le prochain confinement. On ajoutera encore que dans la commune de Lasne, la plus chère de la province et du pays (hors capitale), 25% des maisons vendues l’an dernier l’ont été à des prix supérieurs à 757.500 euros hors frais, soit souvent proches de la barre du million d’euros tout compris.

Appartements: surchauffe au centre

Sur le segment des appartements, c’est au niveau de l’axe central Braine-l’Alleud-Waterloo-La Hulpe que les notaires du Brabant wallon enregistrent l’emballement des prix le plus impressionnant. Avec des augmentations proches de 20% en un an et des prix oscillant entre 325.000 et 340.000 euros pour un appartement d’occasion, il est évident que les projets immobiliers neufs sur plan qui s’affichent sous ces valeurs médianes ont de beaux jours devant eux.

_{Le rapport de la Fédération belge du notariat se base sur les données récoltées par voie électronique lors de la signature du compromis de vente provisoire, 3 à 4 mois avant la signature de l’acte. Cela permet aux notaires de disposer des données les plus récentes en ce qui concerne le marché immobilier belge. Ces données sont traitées de manière anonyme et analysées au moyen de méthodes statistiques.}