Que vous soyez bailleur aguerri ou nouveau bailleur sur le marché immobilier, mettre un logement en location soi-même ou à l’aide d’un agent immobilier n’est pas toujours chose aisée. Par ailleurs, "le marché immobilier locatif étant plus compliqué qu’avant la pandémie, notamment à Bruxelles où il y a moins de mouvement, car moins d’expatriés et donc moins de demande, les biens donnés en location doivent désormais être très bien préparés pour maintenir leur prix", conseille le fondateur de We Invest, Jonathan Pham. Voici sept conseils pour louer votre logement sereinement.
1. Rafraîchissez régulièrement votre bien
"Pour rester concurrentiel face aux autres biens, il est nécessaire d’effectuer quelques rafraîchissements comme repeindre les murs, refaire les joints, nettoyer les châssis, etc. Cela permet de garder le bien en bon état et c’est un monde de différence par rapport aux autres biens sur le marché", explique Jonathan Pham. "Des rafraîchissements réguliers comme la peinture sont conseillés, en principe, tous les 12 ans", confirme le CEO de Trevi, Eric Verlinden. "Mais cela peut être plus tôt lorsqu’il s’agit de logements donnés en location sur du court terme", ajoute-t-il. Normalement, les locataires sont censés remettre à leur propriétaire le bien dans l’état dans lequel ils l’ont reçu en début de bail. S’ils abîment donc les peintures, ils doivent eux-mêmes repeindre. "Mais pour les baux de 9 ans, à leur terme, on estime qu’il s’agit d’une obsolescence normale de la peinture, c’est donc au propriétaire de donner un coup de frais entre deux locataires", pointe encore Eric Verlinden.
2. Effectuez des travaux tous les 20 ans
Outre ces petits rafraîchissements, évitez de laisser trop longtemps votre bien sans y effectuer quelques rénovations nécessaires. "Tous les 20 ans, il faut réfléchir à la vétusté potentielle du bien. Des travaux seront alors nécessaires selon la qualité des matériaux mis en œuvre", explique le CEO de Trevi, qui conseille de calculer "l’upgrade" du bien en fonction du coût des travaux. "Cela se calcule selon la même méthode de rentabilité que lorsqu’on achète. On conseille généralement que le rendement s’élève à 5 ou 6% sur le montant des travaux."
Par exemple, si un bien en mauvais état est loué 800 euros/mois, mais valorisé à 1.100 euros/mois en bon état (soit 300 euros de plus), et que le coût des travaux s’élève à 60.000 euros, la rentabilité de l’investissement se calcule de la façon suivante : 300 euros x 12 mois = 3.600 euros, soit 6% de 60.000 euros. "Vous avez donc un rendement de 6% sur les transformations. Il s’agit d’un rendement sur l’investissement, car il permet d’augmenter le loyer", explique Eric Verlinden.
"Dans la grande majorité des cas, la plus-value est supérieure au coût des travaux."
Outre ce rendement, les petits travaux de rénovation permettent également de réaliser une plus-value sur le bien, si un jour vous souhaitez le revendre. "Si votre bien vaut 400.000 euros et que vous avez dépensé 60.000 euros en travaux, il est possible que sa valeur s’élève alors à 500.000 euros. Dans la grande majorité des cas, la plus-value est supérieure au coût des travaux. Notre conseil est donc de continuer à upgrader vos produits, ce sont de petits investissements qui rapportent", souligne le CEO de Trevi.
3. Équipez votre logement
"Il faut montrer que le propriétaire a installé des choses supplémentaires par rapport à d’autres appartements: mettez des rails de rideaux, voire des rideaux, des stores, mettez un support pour le papier toilettes", liste Jonathan Pham, qui va encore plus loin: "Vous pouvez également installer les luminaires, tout cela reste, ça ne coûte pas très cher et c’est vite amorti par le loyer."
"Mettez des rails de rideaux, voire des rideaux, des luminaires..."
Eric Verlinden ajoute: "Placards intégrés, luminaires, stores, machine à laver, séchoir… ce sont des équipements annexes que le locataire n’a pas envie d’installer, de payer et qu’il verrait d’un très bon œil s’ils sont intégrés. Les expatriés sont encore plus sensibles à ces services supplémentaires." Cela permet au locataire d’éviter trop de dépenses et de poser rapidement ses valises.
Mais si l’appartement "équipé" est une clé du succès sur le marché locatif, les spécialistes sont plus mitigés pour l’appartement "meublé". Tout dépend d’abord du type de propriétaire: "Le bon père de famille qui ne veut pas être trop dérangé, ne pas avoir trop de rotation, n’a pas trop intérêt à louer son bien meublé, qui intéresse plus une population d’expatriés, pour des locations de courte durée et implique donc plus de rotation et de gestion. Mais pour l’investisseur à la recherche de rendement, c'est plus intéressant, pour autant que le quartier le permette", détaille le CEO de Trevi. Si vous louez, par exemple, un studio dans le quartier européen, le louer meublé prend tout son sens pour les expatriés qui viennent et repartent au bout de quelques mois ou quelques petites années. Mais un grand appartement deux chambres à Woluwé-Saint-Pierre se louera plus facilement équipé que meublé.
4. Mettez ses atouts en valeur
"L’aspect énergétique, le PEB, est de plus en plus pris en considération par le locataire."
Une bonne localisation, une belle architecture, de la clarté, de grands espaces, de belles finitions (moulures, marbre, parquet…), un environnement vert, des jardins, une terrasse, les facilités d’accès, la proximité avec certaines facilités (commerces, hôpitaux, transports, etc.) sont autant d’éléments à mettre en évidence dans l’annonce immobilière. "L’aspect énergétique, le PEB, est de plus en plus pris en considération par le locataire", pointe encore le spécialiste. Si le PEB est relativement bon, c’est aussi un atout à mettre en avant, car il permet au locataire de faire quelques économies d’énergie. Mais si le PEB n’est pas à la hauteur des attentes actuelles, "il faut penser à l’améliorer", conseille Eric Verlinden.
5. Soyez exhaustif
"Pensez également à mettre un plan du bien dans les photos."
L’annonce doit être la plus complète possible: des photos de chaque pièce et un descriptif détaillé du bien. "Mais ça ne sert à rien de jouer avec les superlatifs comme 'magnifique duplex', 'quartier prisé'. Une annonce doit être factuelle", conseille Jonathan Pham, qui poursuit : "Pensez également à mettre un plan du bien dans les photos. Ça permet aux intéressés qui cherchent deux chambres, par exemple, de se rendre compte de la taille des chambres ou de pouvoir savoir comment les aménager."
6. Faites appel à un photographe professionnel
S’il est recommandé de mettre en avant les points forts du bien, "il ne faut pas pour autant les sublimer. Il ne faut pas travestir la réalité. Le locataire va être attentif à ce qui va le charmer. Donc faire de très bonnes photos et les accompagner d’un descriptif précis mettant en valeur les points forts du bien est nécessaire », recommande Eric Verlinden, qui chiffre: "Nous observons, dans nos statistiques, une augmentation de 60% du trafic sur un bien lorsqu’une photo est faite par un professionnel."
7. Restez flexible
"Les locataires sont de plus en plus mobiles et ne veulent pas se lier à des contrats trop longs", explique Jonathan Pham. Le bail résidentiel de courte durée (jusqu’à 3 ans maximum) permet, tant au propriétaire qu’au locataire, d’obtenir cette flexibilité très recherchée actuellement, notamment dans ce contexte de crise sanitaire "car on ne sait pas de quoi sera fait demain".
"Il faut éviter de signer dès le départ un bail de 9 ans."
"Nous sommes favorables au bail de 3 ans", appuie Eric Verlinden, "car il offre deux possibilités sans contraintes pour le bailleur: si le locataire ne cause pas de souci, il peut le laisser dedans et cela devient automatiquement un bail de 9 ans au bout des 3 ans; si le locataire cause des soucis, le bailleur peut mettre fin au bail au bout des 3 ans sans indemnité, ce qui n’est pas le cas du bail de 9 ans, que nous conseillons d’éviter de signer dès le départ."
