Pour la première fois, l’Espagne détrône la France dans le classement des pays où les Belges détiennent le plus grand nombre de résidences secondaires. De fait, selon les données du SPF Finances de janvier 2025, 70.620 Belges ont déclaré un bien en Espagne, contre 70.398 en France, jusqu’alors éternelle première au classement.
Qu’est-ce qui explique cette tendance? Pourquoi les Belges optent-ils désormais plus souvent pour la Costa del Sol que la Côte d’Azur et surtout, comment choisir entre Espagne et France pour l’achat d’une résidence secondaire?
1. État du marché
- Espagne
Le marché immobilier espagnol affiche un dynamisme incontestable, avec une hausse de 33% des transactions en 2024, selon les bureaux d’enregistrement locaux.
La proportion d’acquéreurs étrangers s’est maintenue à 14,5%, tout comme le nombre d’acheteurs belges, qui se sont offert 4.498 biens sous le soleil hispanique l’année dernière (-1,5% par rapport à 2023), soit 12 acquisitions par jour en moyenne.
Les Belges n’occupent pourtant que la neuvième place du classement des nationalités, tant la concurrence entre les candidats acquéreurs étrangers est de plus en plus forte et diversifiée.
- France
En France, comme en Belgique, le marché immobilier a souffert ces deux dernières années de la hausse des taux d’intérêt.
Mais le marché semble enfin se stabiliser, les ventes de logements existants ayant progressé de 8,7% au 4ᵉ trimestre 2024, contrastant avec une baisse de 31,3% en 2023. "Les ventes repartent", rassure Nathalie Garcin, coprésidente du réseau d’agences immobilières de luxe Émile Garcin.
Les acquéreurs belges sont de plus en plus friands des côtes normandes et bretonnes, mais le Sud reste leur destination privilégiée. "Les clients belges recherchent un climat qu’ils n’ont pas ou moins chez eux", explique Nathalie Garcin. Et de citer Biarritz, Aix-en-Provence, Marseille, Saint-Jean-de-Luz, Uzès, Cap Ferret, Arcachon, Bordeaux… comme villes prisées par nos compatriotes.
Ceux qui optent pour le Nord recherchent moins la chaleur que la nature, et "sont plus sensibles à l’architecture", indique encore Nathalie Garcin.
2. Prix de l’immobilier
- Espagne
Les prix ont en moyenne grimpé de 6% en 2024 en Espagne et même de 14% sur trois ans. Mais ces hausses varient fortement entre la côte et l’intérieur des terres.
"Là où nous sommes actifs, sur la Costa Blanca et la Costa del Sol, zones les plus prisées par les Belges pour l’achat d’une résidence secondaire, les prix ont augmenté de près de 11% par rapport à 2023", détaille Jonathan Buchet, CEO Belgium de Zapinvest, agence immobilière spécialisée dans l'immobilier de seconde résidence en Espagne.
Comptez en moyenne 600.000 à 700.000 euros pour une maison sur la Costa del Sol, et entre 350.000 et 400.000 euros pour un appartement. Une bonne partie des acquéreurs optent pour la Costa Blanca, où les budgets restent plus accessibles: 350.000 à 400.000 euros pour une maison et 250.000 à 300.000 euros pour un appartement.
- France
Les prix de l’immobilier en France ont baissé de 3,9% en moyenne sur le segment de l’existant en 2024, selon les notaires locaux. "Cette baisse devrait s'atténuer progressivement pour atteindre -0,4 % sur un an à fin février 2025", explique Xavier Belvaux, directeur général du réseau We Invest France.
Les prix moyens varient fortement selon les régions les plus appréciées par nos compatriotes. Par exemple, dans le Sud, plus précisément dans la région Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA), le prix au mètre carré d’un appartement varie de 3.000 euros à plus de 6.000 euros, selon les départements et la proximité du littoral.
En France, aucun impôt n’est dû si le logement est exclusivement utilisé par son propriétaire.
Il en va de même en Bretagne, où la fourchette de prix va de 2.200 euros à plus de 4.500 euros du mètre carré pour un appartement. Une maison bretonne peut coûter entre 1.850 euros et 3.700 euros du mètre carré.
En Normandie, le prix moyen est de 2.150 euros du mètre carré, mais dans certaines villes prisées, les tarifs sont nettement plus élevés. A Deauville, par exemple, comptez plus de 6.800 euros du mètre carré.
3. Fiscalité à l’achat et à la détention
- Espagne
L’acquisition d’un bien immobilier en Espagne est soumise soit à la TVA – qui s’élève à 10% - s’il est neuf, soit aux frais de transmission, variant d’une région à l’autre et allant de 6% à 10%.
Depuis 2022, ces frais sont calculés sur la valeur de référence du bien, elle-même déterminée par le cadastre espagnol. Mais si le prix de vente dépasse cette valeur de référence, c’est lui qui sert alors de base au calcul des frais de transmission.
Des droits d’enregistrement de 1,5% sont également à prévoir, ainsi que les frais d’avocat de 1,21% TVAC et les frais annexes. La totalité des frais d’acquisition représente en moyenne 12 à 14% du prix d’achat.
A la détention, une taxe immobilière annuelle appelée "impuesto sobre bienes inmuebles" est due et varie d’une commune espagnole à l’autre.
- France
L’achat d’un bien immobilier en France est soumis à une taxe allant de 5,09% à 5,8% selon les régions, ce qui est nettement moins élevé que les droits d’enregistrement à 12,5% en Wallonie et à Bruxelles pour l’achat d’une résidence secondaire (12% en Flandre).
Une taxe additionnelle de 0,10% est due pour l’enregistrement. Si l’habitation a moins de 5 ans, c’est le régime TVA qui s’applique (20%).
Il faut également tenir compte des deux impôts locaux annuels que sont la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. C’est la valeur cadastrale du bien qui sert de base imposable. Le tarif varie d’une commune à l’autre.
4. Location saisonnière
En Belgique, les revenus locatifs sont taxés sur la base du revenu cadastral de l’immeuble (RC) indexé, majoré de 40%. Mais dans le cas d’une location de vacances, le bien est toujours loué meublé. Il faut alors distinguer les revenus immobiliers – taxés sur la base du revenu cadastral indexé et majoré de 40% - des revenus mobiliers, taxés à 30% (plus les centimes additionnels communaux), mais desquels sont déduits forfaitairement 50% de frais. Sauf si le bail fixe lui-même la partie immobilière et la partie mobilière, le fisc part du principe que 40% du loyer porte sur les meubles et 60% sur l’immeuble.
Si des services comme le petit déjeuner ou le nettoyage sont fournis, ils sont imposés comme des revenus divers à 33% (plus les centimes additionnels communaux). Et, depuis le 1er juillet 2022, la TVA de 6% s’applique sur la fourniture de logements meublés comme les gîtes et les chambres d’hôtes pour des locations dont la durée est inférieure à trois mois.
Les revenus locatifs de biens situés à l’étranger ne sont, eux, en principe pas imposés en Belgique, mais dans le pays où est situé l’immeuble, en vertu des conventions préventives de double imposition signées par la Belgique avec une série d’autres États. Pour les destinations les plus prisées comme la France, l’Espagne, l’Italie, le Portugal ou encore la Suisse, les Pays-Bas…, de telles conventions existent.
Vos revenus locatifs sont alors taxés selon les règles propres au pays où se situe l’habitation et sont exonérés en Belgique, mais sous réserve de progressivité. Cela signifie que même s’ils ne sont pas directement taxés chez nous, les revenus perçus à l’étranger doivent être repris dans votre déclaration d’impôt annuelle et s’ajoutent donc à votre base imposable. Ils sont pris en compte pour déterminer le taux d’imposition appliqué à vos revenus globaux et alourdissent in fine la pression fiscale sur vos autres revenus.
- Espagne
En Espagne, les revenus locatifs sont taxés sur la base du loyer brut, duquel vous pouvez déduire certains frais comme l’entretien, les réparations, ainsi que les intérêts du crédit hypothécaire. Les amortissements peuvent aussi être partiellement déduits, à certaines conditions. Le taux d’imposition est de 19% pour les résidents européens.
Si l’habitation n’est pas donnée en location, le propriétaire est taxé sur un loyer fictif de 1,1% ou 2% de la valeur cadastrale.
- France
La taxation des revenus locatifs en France se fait sur les loyers réellement perçus. Cela signifie qu’aucun impôt n’est dû si le logement est exclusivement utilisé par son propriétaire.
"En Belgique, la donation d’un immeuble à l’étranger est systématiquement exonérée, quel que soit le pays, et ce sans condition de survie."
S’il est loué, les revenus locatifs sont imposés de manière progressive. Le taux varie de 0% à 45% en fonction des tranches de revenus, sauf pour les non-résidents, qui sont taxés au taux minimum de 20% sur les revenus locatifs nets jusqu’à 27.478 euros. Pour les revenus plus élevés, les taux grimpent progressivement à 30%, 41% et finalement 45%.
Les revenus locatifs nets sont aussi soumis à des cotisations de sécurité sociale de 7,5%.
5. Aspects successoraux
La plupart des pays prélèvent des droits de succession sur les biens immobiliers se trouvant sur leur territoire. Et, en Belgique, des droits de succession sont dus sur l’ensemble de votre patrimoine mondial, et donc souvent sur les immeubles situés à l’étranger.
"En France, il est parfois possible de transmettre un immeuble avec une très faible imposition voire de l’annuler."
Mais si vous planifiez votre succession, vous pouvez réduire significativement la facture pour vos héritiers, tant en Belgique que dans le pays où votre résidence secondaire se situe.
"En Belgique, la donation d’un immeuble à l’étranger est systématiquement exonérée, quel que soit le pays, et ce sans condition de survie", pose Laurent Stas, avocat-associé chez Nexea. Voilà qui est dit. Quelles sont les subtilités locales pour réduire la note pour vos héritiers?
- Espagne
En Espagne, les tarifs diffèrent en fonction des régions autonomes. "Dans certaines d’entre elles, comme Valence, l’Andalousie ou encore les Îles Baléares, des exonérations très élevées peuvent être appliquées", indique l’avocat.
Dans ces régions, les droits de succession/donation pour les enfants, le conjoint et dans certains cas le cohabitant légal sont presque entièrement supprimés, puisque les exonérations peuvent aller jusqu’à 90% voire 100%.
"Si vous choisissez bien votre région, l’Espagne peut être une destination très intéressante pour la planification patrimoniale", admet l’avocat.
- France
En France, le traitement fiscal est identique sur tout le territoire. Pour les donations entre parents et enfants, "la France octroie des abattements de 100.000 euros par parent et enfant (par période de 15 ans). À cela s’ajoute la déduction de la valeur de l’usufruit du bien, si la donation se limite à la nue-propriété. Par ce biais, il est parfois possible de transmettre un immeuble avec une très faible imposition, voire de l’annuler", indique Laurent Stas.
En France, la valeur de l’usufruit est déterminée par un barème fiscal dépendant de l’âge des nus-propriétaires au moment de la donation. Par exemple, si vous avez moins de 61 ans, l’usufruit a une valeur fiscale de 50% de la pleine propriété. À partir de 61 ans, cette valeur passe à 40%, puis à 30% à partir de 71 ans et ainsi de suite, avec une décote de 10% par tranche de 10 ans.
"Le climat, la qualité de vie et l’accueil sont les principaux critères pour l’achat."
Prenons un exemple: deux parents résidant en Belgique souhaitent donner leur maison normande de 800.000 euros à leurs deux enfants en se réservant l’usufruit. En planifiant la donation avant leurs 61 ans, ils pourront réduire la base taxable à zéro. La valeur de l’usufruit (50%) est déduite des 800.000 euros, faisant passer la base taxable à 400.000 euros. Sur ce montant, les deux parents profiteront d’un abattement de 100.000 euros par parent et par enfant, soit 400.000 euros, annulant in fine la base taxable.
"Il faut toutefois tenir compte d’une période suspecte de 3 mois, ce qui est nettement moins que les délais de 3 ans et 5 ans en Belgique", souligne encore l’avocat.
6. Avantages/inconvénients
- Espagne
"Le climat, la qualité de vie et l’accueil sont les principaux critères pour l’achat", soutient Jonathan Buchet. Le pouvoir d’achat plus élevé qu’en Belgique et l’accès facile et rapide en avion font également partie des atouts de l’Espagne.
Outre les prix plus accessibles en moyenne qu’en France, le développement plus important de promotions neuves permet au marché hispanique d’afficher un dynamisme certain. "Il faut souvent tenir compte des délais de construction, cela fait partie des points négatifs. Et si vous optez pour de l’existant, il faut s’attendre à des travaux de rénovation suite aux échéances énergétiques, ce qui peut être compliqué à gérer à distance", admet le CEO de Zapinvest.
Autre point négatif: la langue. "Vous devez forcément vous faire accompagner pour les démarches d’achat par quelqu’un qui parle français", reconnaît l'agent immobilier.
- France
Etant un pays limitrophe de la Belgique, la France reste plus accessible en voiture que l’Espagne. La langue facilite également tant le processus d’achat que la vie sur place.
"L'achat d'une résidence secondaire en France présente des avantages liés à la richesse culturelle et géographique du pays, ainsi qu'à sa proximité pour les Belges", souligne Xavier Belvaux.
Toutefois, les prix d’achat plus élevés pèsent en sa défaveur.
