"J’ai reçu récemment quelqu’un qui a mis en location trois appartements de luxe à Bruxelles. Il avait investi 1,35 million d’euros dans ses biens, mais n’avait pas encore tiré beaucoup de satisfaction de son investissement. S’il s’y était pris correctement, il aurait facilement pu économiser 500.000 euros." C’est Thomas Valkeniers, CEO de l’agence immobilière Pajota et auteur de l’ouvrage "Investeren in vastgoed. De complete startersgids" (Investir en immobilier. Le guide complet du débutant, NDLR), qui rapporte cette anecdote. Il y expose ce qu’il faut faire quand on se lance dans l’investissement immobilier. Mais aussi ce qu’il ne faut pas faire. Car on prend trop souvent des décisions qui rognent le rendement.
Rénover et construire malin
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Première question à se poser quand on veut investir en immobilier: "Est-ce que j’achète du neuf ou non?" La réponse à cette question dépend de plusieurs facteurs. Celui qui ne rechigne pas à mettre la main à la pâte sera plutôt enclin à se tourner vers une habitation existante qu’il va rénover. Alors qu’un investisseur qui veut avoir la paix pendant les 20 prochaines années se tournera plus volontiers vers un bâtiment neuf.
À quoi faut-il être attentif quand on choisit d’investir dans une habitation existante et donc de se lancer dans un projet de rénovation?
Achetez un appartement
Celui qui investit en immobilier en vue d’une mise en location vise un rendement optimal. "Dans ce cas, investir dans une maison est moins intéressant que dans un appartement, indique Thomas Valkeniers. Certes, on peut généralement demander un loyer plus élevé pour une maison, mais il n’est pas en rapport avec le prix d’achat plus élevé que vous devrez débourser par rapport à un appartement."
En outre, une maison exige plus d’entretien qu’un appartement. Ne serait-ce qu’en raison du jardin. Cela n’attire pas vraiment les locataires. Du coup, la demande n’est pas forte pour les maisons de location et vous devrez peut-être attendre plus longtemps avant de trouver un locataire. Vous courez en outre le risque que vos locataires n’entretiendront pas bien l’habitation, ce qui augmentera les coûts par la suite. Et comme une maison est en général plus grande qu’un appartement, les frais sont à l’avenant.
"Il y a évidemment des exceptions, nuance Thomas Valkeniers. Dans les zones géographiques prisées des expatriés, il existe bel et bien une demande pour des maisons de location et pour une habitation de qualité. Dans ce cas, vous pouvez demander un loyer plus élevé."
"Investir dans une maison est moins intéressant que dans un appartement. Vous pouvez généralement demander un loyer plus élevé pour une maison, mais il ne sera pas en rapport avec le prix d’achat plus élevé."
Privilégiez un appartement de deux chambres
Si vous voulez acheter un bien pour le rénover en vue de le louer, mieux vaut choisir un appartement. Mais là aussi: pas n’importe lequel. "Plus l’appartement est petit, plus élevé est le rendement, mais plus importante aussi est la rotation, prévient Thomas Valkeniers. En moyenne, un locataire reste trois ans et demi. Ce chiffre est toutefois moins élevé pour un studio ou un appartement d’une chambre." Autrement dit, vous devrez plus souvent chercher un nouveau locataire – ce qui entraîne de la paperasserie supplémentaire – mais vous aurez peut-être aussi plus de périodes d’inoccupation si vous ne trouvez pas immédiatement quelqu’un pour remplacer le locataire. Et qui dit vide locatif, dit moins de loyers.
Mais pourquoi préférer un appartement de deux chambres? "Ce type d’appartement est celui qui convient le mieux à la plupart des locataires", précise Thomas Valkeniers. Pour un appartement de trois chambres, on peut demander un loyer plus cher certes, mais pas en proportion de la superficie supplémentaire. "Généralement, un appartement de deux chambres tourne autour de 85 à 90m2. Pour un appartement de trois chambres, on passe à 110 ou 120m2, soit 30% de plus. Cette différence ne se traduira jamais dans le loyer."
Les grands appartements sont aussi plus chers à l’achat. Du baromètre immobilier de la fédération des notaires (Fednot), il ressort que la présence d’une chambre supplémentaire fait fortement grimper le prix d’un appartement. Un appartement de deux chambres coûtait l’an dernier un tiers de plus qu’un flat ou un appartement d’une chambre. Pour un appartement de trois chambres, comptez encore un tiers de plus que pour un appartement de deux chambres.
N’utilisez pas de matériaux de luxe
Ce n’est pas parce que vous installez une cuisine équipée de 50.000 euros que la valeur de votre habitation augmente en proportion. "Une enquête réalisée aux États-Unis démontre qu’en cas de transformations, l’augmentation de valeur est inférieure au coût de cette transformation. Et cela vaut aussi pour le recours à des matériaux de luxe", ajoute Sven Damen, économiste en immobilier à la KU Leuven. "Aux États-Unis, on réalise régulièrement des enquêtes où des projets de construction ou de rénovation sont présentés d’abord à des entrepreneurs et ensuite à des estimateurs. Une sorte de ‘avant et après’. L’an dernier, il est apparu que l’augmentation de valeur d’un logement correspondait à 57% du prix des investissements dans ce logement. En d’autres termes, si vous investissez 10.000 euros dans votre bien, la valeur de celui-ci augmentera de 5.700 euros. En 2017, le pourcentage était de 64%."
"Je fais volontiers la comparaison avec la vente d’une voiture d’occasion, ajoute Thomas Valkeniers. Son prix est fonction de la marque de la voiture, de son âge et du nombre de kilomètres au compteur. Les options, elles, ne jouent pas." Cela n’a donc guère de sens d’investir dans ces options. Dans le cas d’une habitation, dans des matériaux de luxe.
Celui qui met un bien en location compte évidemment sur le rendement locatif – qui se situe actuellement aux alentours de 3% — mais aussi sur l’appréciation de la valeur de son bien. Or, le luxe est quelque chose de très subjectif. Ce que vous trouvez beau ne l’est pas forcément aux yeux d’un autre et vice versa. En outre, le luxe change aussi plus vite. "Récemment, j’ai vendu une villa de huit ans. L’un dans l’autre, le propriétaire y avait investi quelque 2 millions d’euros, dont 120.000 euros dans la cuisine. Il est finalement parvenu à vendre sa villa pour 1,365 million d’euros", explique Thomas Valkeniers.
Effectuez des rénovations énergétiques
En tant que propriétaire/bailleur, vous voulez évidemment dépenser le moins possible. Et vous vous dites peut-être qu’une belle peinture et une nouvelle cuisine ou salle de bains suffiront à attirer les candidats locataires. De nos jours, il convient toutefois de penser plus loin. Investir dans des économies d’énergie par exemple peut s’avérer payant.
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Si vous transformez un appartement, il sera peut-être plus difficile de faire des choix écologiques, parce que vous devez tenir compte des copropriétaires et que vous ne pourrez pas forcément faire placer des vitrages super isolants ou mieux isoler le toit. En revanche, si c’est une maison que vous mettez en location, c’est tout à fait possible. Et même souhaitable au vu des normes énergétiques qui vont devenir encore plus strictes. En témoigne l’introduction des normes Q-zen en Wallonie en 2012. Le gouvernement flamand, lui, veut que d’ici 2050, chaque logement flamand soit aussi économe en énergie qu’une maison qu’on construit aujourd’hui.
Conseil
Si vous ne savez pas par où commencer, faites appel à un coach en rénovation, c’est-à-dire un expert indépendant qui va analyser votre maison et mettre en place un plan par étapes pour la rendre moins énergivore. "Nous partons de la situation idéale à atteindre, explique l’architecte et conseillère d’intérieur Karen Smets, du point de contact de la construction durable Dubolimburg. En fonction du budget, nous proposons une liste de travaux à effectuer en priorité et de travaux pouvant être envisagés dans une phase ultérieure."
"Il est important d’avancer de manière réfléchie, tout en tenant compte des travaux à éventuellement réaliser par la suite. On évite ainsi des frais supplémentaires. Si vous isolez un toit et que vous envisagez plus tard d’isoler la façade, mieux vaut prévoir dès le début que votre isolation du toit dispose de suffisamment de latitude pour se connecter plus tard à l’isolation de la façade", selon Karen Smets (voir exemple ci-dessous).
Pour encourager les investissements économiseurs d’énergie, les autorités accordent différentes primes. Là aussi, un coach pourra aider à les optimiser.
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Oubliez vos préférences personnelles
Vous êtes tenté de rénover l’appartement que vous voulez mettre en location selon vos goûts? Mauvais plan. Car le risque est réel qu’un candidat locataire n’aient pas du tout les mêmes goûts que vous. Mieux vaut donc utiliser des matériaux les plus neutres possible. "Un locataire cherche plutôt une finition standard, précise Thomas Valkeniers. Une cuisine blanche ou un sol gris. C’est une finition passe-partout qui a plus de chances de plaire au plus grand nombre."
