La réponse à toutes vos questions d'argent
La réponse à toutes vos questions d'argent
Vous souhaitez acheter votre logement, mais cela vous semble compliqué. Par quoi commencer? Qui contacter? Dans ce tutoriel en 7 épisodes, L'Echo vous accompagne, pas à pas, à travers les méandres du marché immobilier.
Par la rédaction Publié le 14 avril 2023Si cela peut vous paraître étrange, se poser la question avant de commencer votre processus d'achat vous aidera à faire le point sur votre propre situation. Dans cet épisode, nous abordons les raisons qui peuvent pousser à l'achat, les alternatives existantes et le timing.
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D'un point de vue purement financier et objectif, il est toujours intéressant d'acheter actuellement en Belgique, pour deux raisons :
1) Le marché immobilier est stable
Le marché résidentiel n'est plus aussi dynamique qu'avant. N'espérez plus aujourd'hui faire une plus-value délirante sur votre habitation comme vos parents l'ont sans doute fait ces 30 dernières années.
Aujourd'hui, le marché immobilier est plutôt stable, voire baissier pour les biens qu'il faut totalement rénover ou pour les mettre à jour au niveau énergétique. Mais malgré tout, les prix restent stables et le marché immobilier belge a traversé toutes les crises. On prévoit en général que les prix augmenteront toujours à peu près comme l'inflation.
2) Les taux d'intérêt sont encore bas
Nous sommes passés récemment d'un taux d'1,5 à 4.5 % pour un emprunt hypothécaire, cela fait une différence et la capacité d'emprunt a clairement baissé. Mais, d'un point de vue historique, on considère toujours que l'environnement des taux est bas. C'est aussi un marché hyper concurrentiel et si vous avez un bon profil, les taux sont négociables.
L'avis de l'expert Corentin Minne - founding partner chez Pareto “Un achat reste intéressant à tout moment. Que les taux soient hauts ou bas, peu importe. Parce que soit les taux se maintiennent et ça ne sert à rien d'attendre, soit les taux baissent et vous pouvez toujours renégocier votre crédit.”
Si vous lisez ce tuto, il y a de grandes chances pour que vous soyez locataire de votre logement. Chaque mois, vous payez un loyer, et comme beaucoup, vous vous êtes sans doute déjà demandé: est-ce qu'il vaut mieux acheter ou louer? Pour répondre à cette question, le service Mon Argent a réalisé une simulation financière.
Exemple:
Prenons un couple de propriétaires et un couple de locataires qui partent d'une situation similaire. Ils ont la quarantaine.
Les propriétaires s'endettent à hauteur de 250.000 euros pour un appartement, à un taux d'à peu près 3%.
Les locataires paient, quant à eux, un loyer mensuel de 950 euros pour un appartement équivalent. On a estimé leur situation financière au bout de 25 ans.
Résultat, les propriétaires auront déboursé 250.000 euros pour rembourser le capital, plus de 50.000 euros pour payer les intérêts et près de 30.000 euros de frais à l'achat, pour un total de 330.000 euros. Ils devront aussi payer le précompte immobilier, faire des travaux d'entretien et de rénovation, etc. Ils auront moins d'air chaque mois, car ils devront débourser près de 1.200 euros contre 950 euros pour les locataires.
Les locataires, eux, auront déboursé 350.000 euros, en tenant compte du fait que leur loyer sera régulièrement indexé. C'est donc à peu près pareil à l'heure du bilan.
Mais, lorsque ces personnes seront pensionnées, les propriétaires seront libérés de toute charge d'emprunt tandis que les locataires devront continuer à payer un loyer, ce qui, vu le montant de nos pensions légales, peut se révéler problématique. Et puis les propriétaires ont constitué un patrimoine qu'ils pourront transmettre à leurs enfants.
En résumé:
À court terme, un loyer est moins lourd à payer, mais une fois pensionné, le locataire continue à payer alors que le propriétaire peut se concentrer sur d'autres projets. À l'âge de la pension, ce calcul a du sens.
L'avis de l'expert Corentin Minne - founding partner chez Pareto “Être propriétaire est un énorme avantage par rapport au locataire qui devra continuer, et qui devra sans doute consacrer l'intégralité ou une grande partie de sa pension légale, à payer son loyer. Donc à la question “vaut-il mieux acheter plutôt que louer?”, la réponse est oui, trois fois oui.”
Maintenant que nous savons qu'acheter est plus intéressant d'un point de vue financier, il est temps de se demander si votre situation personnelle et professionnelle se prête à ce projet.
Se demander si c'est le bon moment, ça revient à faire un mini-bilan de sa vie.
Posez-vous la question: Qu'en est-il de ma situation professionnelle et de mes envies personnelles? Suis-je prêt à passer les prochaines années au même endroit?
Si la réponse est oui, vous pouvez dès à présent réfléchir à vos finances. Parce qu'avoir un apport va non seulement vous simplifier la vie lors de votre passage auprès des banques, mais ça vous fera aussi économiser beaucoup d'argent sur les intérêts à rembourser, comme nous l'aborderons lors du prochain épisode.
De quels montants disposez-vous sans vous mettre en difficulté? Gardez en tête qu'avoir une petite réserve disponible en cas de pépin est nécessaire.
Regardez également de quelle épargne vous disposez. Portefeuille de placement? Assurance groupe? Assurance-vie? Compte d'épargne? Tout peut être pris en compte.
Alors? Est-ce le bon moment pour vous?
En résumé:
Si l'on devait répondre à cette question, “pourquoi devriez-vous acheter votre propre logement”, voici ce que l'on pourrait vous répondre:
Dans le prochain épisode, nous aborderons le nerf de la guerre de votre futur achat: le budget. On tâchera de répondre à cette question: combien cela coûte d'acheter son premier bien immobilier? Nous vous donnerons également de nombreux conseils et astuces à connaître pour pouvoir bien se préparer.
Si vous êtes parvenu à répondre à la question “dois-je acheter mon logement”, vous êtes désormais prêt pour ce deuxième épisode!
Lorsque l'on envisage d'acheter son logement, on pense bien souvent à ce que cela va nous coûter en premier lieu. Et en général, c'est à cette étape que l'on fait chauffer la calculatrice.
Dans cet épisode, nous aborderons les différents frais à payer, la question de l'apport, et votre capacité de remboursement mensuelle.
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Lorsque vous visitez les sites web d'annonces ou d'agences immobilières, il est normal de penser que le montant affiché sur une annonce est plus ou moins proche de la réalité de ce que vous allez débourser. Mais cela est bien souvent loin d'être le cas…
En plus du prix d'achat, vous devez vous acquitter des droits d'enregistrement ou de la TVA, des honoraires du notaire ou encore des frais administratifs.
Ces coûts annexes ne doivent pas être pris à la légère, surtout pour ceux qui achètent pour la première fois. Encore plus, si vous ne disposez pas forcément d'une épargne importante.
On peut les estimer à environ 15% du prix du bien, voire à plus de 21% si l'achat est soumis à la TVA. Mais les montants diffèrent d'une Région à l'autre.
Voici la liste des frais qu'il faut généralement payer lors de l'achat de votre logement:
Pour pouvoir envisager l'achat d'un bien et l'octroi d'un crédit, il est essentiel de connaître votre capacité de remboursement mensuelle, c'est-à-dire combien vous pouvez dépenser par mois pour votre logement et continuer à vivre sans vous mettre la corde au cou.
Quand on n'achète pas du neuf, il arrive souvent qu'il faille faire quelques travaux dans votre nouveau bien.
Certains travaux peuvent attendre comme la pause de votre nouvelle hotte ou de votre nouveau carrelage.
D'autres sont plus urgents, comme l'isolation d'un toit, la régularisation du PEB ou la taque de cuisine.
Ce n'est pas un secret: rénover coûte cher, et d'autant plus depuis la crise sanitaire et la guerre en Ukraine qui ont engendré des problèmes d'approvisionnement en matériaux. Lorsque la demande a repris, les prix ont explosé.
Pour calculer le coût de ces rénovations, il vaut mieux procéder par poste de travail, puis tenter de calculer le prix des rénovations au mètre carré. Selon le niveau de finition que vous allez choisir, on estime qu'une rénovation coûtera entre 1.600 et 2.000 euros du mètre carré.
À cela, il faut rajouter les éventuels frais de permis d'urbanisme et d'architecte, qui sont obligatoires pour certains types de travaux de transformation.
En Belgique, la tendance générale est que l'achat intervient plus tard (vers 30 ans), plus petit qu'avant et avec un coup de pouce des parents grandissant.
Plus votre apport personnel est important, plus votre taux sera bas. En principe, les banques prêtent 90% et demandent 10% d'apport personnel dans le cas de l'achat de l'habitation propre, dans laquelle vous allez habiter. On dit que la quotité d'emprunt est limitée à 90%. Mais si vous achetez votre premier bien, la quotité peut dépasser 90%, et peut même atteindre 100%, voire dépasser 100%. Mais n'oubliez pas que vous devez aussi payer les frais d'acquisition. Les banques ne les prêtent en principe pas.
Si vous sentez que l'apport que vous avez n'est pas assez important, gardez à l'esprit qu'un projet immobilier peut se reporter. Mais il existe des alternatives pour vous aider à trouver des fonds.
L'avis de l'expert Patrick Segers - courtier crédits hypothécaires “Je dirais que pour des primo-acquéreurs, le principal, c'est de rentrer dans les critères des banques. Aujourd'hui, les banques ont des critères plus exigeants qu'avant en matière de solvabilité, en matière de quotité, c'est-à-dire le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien, et en matière de qualité. Aujourd'hui, le PEB prend toute son importance.”
En résumé:
Quels frais paye-t-on à l'achat de son logement?
La réponse est: le prix d'achat, bien sûr, mais aussi les droits d'enregistrement ou de la TVA, les honoraires du notaire ou encore les frais administratifs… Attention, ces coûts diffèrent parfois d'une Région à l'autre.
Quelle est ma capacité de remboursement?
Tenez compte de votre précompte immobilier qui varie selon la localisation de votre habitation.
Si des travaux sont à prévoir, il faut évidemment en tenir compte aussi et établir un budget par poste de travail. Voir lesquels sont urgents à réaliser. Et surtout gonflez ce budget par rapport à vos estimations et prévoyez qu'il y aura certainement du retard.
Quel apport personnel dois-je avoir?
L'idéal est d'avoir au moins 10% du montant total, car, en principe, les banques limitent la quotité empruntée à 90% du montant du bien, sans compter les frais annexes. Mais il existe des alternatives (épisode 2 et épisode 3).
Maintenant que vous avez les idées claires sur votre situation personnelle et votre projet d'achat, il est temps d'aller frapper à la porte de votre banquier, mais également des autres organismes qui peuvent vous aider à vous financer.
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Qui dit emprunt hypothécaire, dit organisme de crédit. C'est-à-dire un établissement financier dont la mission est de mettre des fonds à disposition de particuliers ou d'entreprises pour différents types d'opérations.
Les banques traditionnelles et les banques en ligne ont cette licence, mais elles proposent un panel de services plus large, notamment le rôle de dépôt: c'est votre compte-courant. Il existe aussi des organismes de crédit purs et durs, spécialisés uniquement dans le financement.
1) Quelles sont les différences entre les banques traditionnelles, les banques en ligne et les courtiers de crédit?
Les différences entre une banque traditionnelle et une banque en ligne se sont estompées au fil du temps, vu qu'elles ont toutes digitalisé leur processus d'octroi de crédit. Ceci dit, rien de tel qu'un passage en agence pour que l'on vous explique les différences entre les formules de taux, les risques des taux variables, etc.
Une banque 100% en ligne, comme keytrade ou Hello Bank vous propose directement le meilleur taux en fonction de votre profil, de votre quotité d'emprunt. Vous ne pourrez pas le négocier. Mais vous avez une réponse quasi immédiate.
Les offres que vous avez reçues des banques en ligne peuvent vous servir comme base de négociation auprès des banques traditionnelles.
Il y a aussi les courtiers de crédit, qui travaillent avec plusieurs banques et qui vous trouvent la formule la plus adaptée. Vous ne pouvez pas négocier le taux, il est parfois plus élevé. Mais si vous avez un dossier un peu compliqué, que vous êtes un peu serré au niveau du budget, c'est sans doute le courtier qui vous trouvera la solution la plus créative.
En parallèle, il y a aussi des organismes sociaux comme les fonds du logement, à Bruxelles et en Wallonie, qui proposent de devenir propriétaire dans des conditions très avantageuses.
2) Quel prêt hypothécaire choisir?
En général, les nouveaux acquéreurs se tournent naturellement vers le crédit hypothécaire traditionnel. Vous empruntez un montant et payez pendant une durée déterminée à l'avance une mensualité qui inclut le remboursement du capital et le paiement des intérêts.
Il existe aussi le crédit Bullet, beaucoup plus risqué. C'est un crédit hypothécaire à terme fixe où vous ne payez, chaque mois, que les intérêts. Le remboursement du capital emprunté a lieu au terme du contrat. Il s'agit plutôt d'un crédit pour un investissement immobilier que pour l'achat d'une résidence principale, a fortiori quand il s'agit d'un premier achat.
On peut également évoquer le prêt accordéon, dont la durée d'engagement varie selon la variabilité du taux. La mensualité ne change pas, mais lorsque les taux augmentent, la durée du prêt s'allonge. Dans certains scénarios catastrophes, la charge des intérêts peut devenir insoutenable.
Le vrai dilemme pour les candidats acquéreurs, est plutôt de choisir entre taux fixe et taux variable.
3) Quelle est la différence entre taux fixe et taux variable?
Le taux fixe est la sécurité absolue, c'est un taux qui ne bougera pas pendant toute la durée du crédit. On sait parfaitement ce que l'on rembourse et l'on sait quels taux et quels intérêts on va payer, c'est le prix de la sécurité. C'est le choix préféré de 85% des emprunteurs.
Le taux variable, c'est un peu l'inverse. Généralement, on profite d'un taux plus bas, mais on assume le fait de prendre le risque. Le taux peut remonter, mais il peut maximum être multiplié par deux.
Entre les deux, il y a toutes les alternatives possibles. Il est par exemple tout à fait possible d'avoir une formule avec un taux fixe pendant dix ans, qui est revu tous les cinq ans par la suite, avec certaines limites.
L'avis de l'expert Marc Delforge - responsable de crédit de la BNP Parisbas Fortis banque “Ce que l'on constate depuis quelques années, c'est que plus de 85 % des clients choisissent le taux fixe. Ce n'est pas étonnant, pour plusieurs raisons. Tout d'abord, si l'on met les taux actuels en perspective par rapport aux taux historiques, on reste avec des taux bas. D'autre part, le choix entre le taux fixe et le taux variable vient aussi de l'écart qui existe entre les deux, ce que l'on appelle le spread.”
Il est de plus en plus rare de trouver une banque qui prêtera sans demander d'apport de départ. On vous l'a dit dans l'épisode 2, comptez environ 10% de la valeur du bien, ainsi que 15% pour les frais et les droits d'enregistrement.
L'avis de l'expert Marc Delforge - responsable de crédit de la BNP Parisbas Fortis banque “Il est évident que plus l'apport personnel est important, moins le risque de la banque de ne pas être remboursé est grand. Et donc la banque, qui incorpore dans son taux le risque qu'elle prend, doit faire un meilleur taux.”
Un taux ne dépend pas que de la conjoncture économique. Il dépend aussi du profil de l'acquéreur, et bonne nouvelle, cela veut dire que vous avez une marge de négociation possible! Attention, il n'y a pas de petites négociations: pour un emprunt de 250.000 euros sur 25 ans, vous économisez plus de 2.000 euros en négociant une réduction de votre taux de 3,7% à 3,6%. Ce n'est pas grand-chose, mais cela permettra de changer votre canapé en cours de route par exemple.
Comment obtenir le meilleur taux possible?
L'avis de l'expert
Isabelle Dykmans, Journaliste Mon Argent
Une autre façon de bien négocier votre prêt, c'est d'acheter à deux. À deux ou à plusieurs d'ailleurs, cela vous permettrait d'apporter des garanties supplémentaires. Mais pas seulement.
Avec deux salaires, vous pouvez emprunter plus que si vous êtes seul. Et en général, chacun a aussi un apport de départ, ce qui permet de convaincre plus facilement la banque.
Pour déterminer votre capacité de remboursement, la banque globalise vos revenus et vos charges, car vous êtes solidaires de l'emprunt. Vous n'êtes pas obligé d'être cohabitant légal, ni même marié pour acheter à deux. Prévoyez tout de même certaines clauses chez votre notaire pour parer à toute éventualité.
Sans aucun apport, la réalisation de votre projet immobilier sera évidemment plus difficile… Mais il existe tout de même des alternatives pour vous financer.
Certains établissements financiers permettent aux parents des acquéreurs de contracter un crédit à la consommation afin de financer jusqu'à 125% du prix d'achat. Dans ce cas, soit les parents aident leurs enfants en remboursant ce crédit, soit les enfants le remboursent eux-mêmes. Mais il faut alors s'attendre à des taux nettement plus élevés que pour un crédit hypothécaire
En résumé:
Entre le rêve et la réalité, la recherche d'un bien immobilier peut s'avérer très compliquée. Comment trouver le bien idéal? Quel type de bien acheter? Découvrez-le dans ce 4ème épisode des tutos immo.
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Quelles différences y a-t-il entre acheter du neuf et de l'ancien? Que vaut-il mieux acheter lorsque l'on débute? Quels sont les critères pour se décider?
Tout est une question de préférences et de budget.
Le neuf offre généralement de meilleures performances énergétiques et un niveau de finition élevé, mais cela coûte un peu plus cher. C'est le prix de la tranquillité, car généralement les promoteurs font les choses correctement, et doivent répondre à certaines réglementations.
L'avantage de l'ancien, c'est le charme! Vous avez également une plus grande palette de choix entre maisons et appartements de superficie et de qualité différentes pour un budget donné. L'ancien vous permet également de faire vos travaux de rénovation à votre goût, et peut-être même par vous-même. Cela peut vous faire économiser pas mal d'argent.
L'avis de l'expert Jonathan Pham - CEO de Weinvest “Normalement, un primo-acquéreur va acheter un bien où il ne va pas rester toute sa vie. On conseille toujours d'acheter quelque chose qui ne correspond pas non plus à ses désidératas sur 20 ans, mais plutôt d'opter pour un bon compromis. Un conseil: il faut plutôt viser des petites unités, donc des appartements une chambre ou deux chambres. Ça se revend très facilement et c'est plus facile au niveau de l'accès au niveau financier.”
La recherche d'un bien peut s'effectuer de différentes manières. Sur internet, via les sites d'annonces immobilières en ligne, sur les sites ou dans les agences immobilières, ou même via un chasseur d'apparts!
En résumé:
Les premières visites de maisons ou d'appartements sont souvent grisantes. Le rêve est quasi palpable, le projet presque concret. Mais sans être préparé, sans savoir où et quoi regarder, cela risque d'être beaucoup plus long que prévu. Comment se préparer à une visite? Quelles questions faut-il absolument poser? Découvrez-le dans le 5 des tutos immo.
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Le chemin vers votre nouveau bien est souvent long, et il se peut que vous deviez enchainer les visites avant de trouver votre bonheur. Un appartement bien localisé avec un bon PEB, un espace de bureau et une terrasse, c'est la garantie d'être confronté à la concurrence d'autres acheteurs potentiels.
Voici quelques conseils pour vous démarquer:
Comment bien préparer votre visite, maintenant que votre agenda est rempli? Nous vous avons préparé une checklist:
Comme vu au point précédent, se faire une liste des choses à demander et à vérifier durant la visite est un incontournable. Voici quelques conseils pour créer votre propre liste.
L'avis de l'expert Céline Di Edigio - architecte “Si dans une copropriété vous avez une chaudière qui a plus de 30 ans, vous savez que cette chaudière nécessitera un investissement important de la copropriété et que donc potentiellement, de nouveau, ça impliquera des frais conséquents pour vous à l'avenir.”
En résumé:
Dans le prochain épisode, nous aborderons le nerf de la guerre de votre futur achat: le budget. On tâchera de répondre à cette question: combien cela coûte d'acheter son premier bien immobilier? Nous vous donnerons également de nombreux conseils et astuces à connaître pour pouvoir bien se préparer.
Une fois que vous êtes tombé sur un bien qui vous correspond et que vous avez les réponses à toutes les questions énumérées dans l'épisode précédent, vient l'étape cruciale de la soumission de l'offre. Voici quelques conseils pour réaliser au mieux votre offre d'achat.
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Tout d'abord, le conseil le plus important que vous devez garder en tête: ne vous précipitez jamais pour faire une offre!
Peu importe si la lumière est parfaite, le parquet magnifique, le jardin exposé plein sud et que cinq personnes soient hyper intéressées aussi. Une offre vous engage. On parle d'une somme très importante, d'un lieu qui, potentiellement, sera votre maison pour plusieurs années, voire toute votre vie.
En revanche, vous pouvez vous préparer en amont pour que vous puissiez être réactif dès que vous aurez un coup de cœur.
Isabelle Dykmans - JOURNALISTE MON ARGENT
Si la maison vous plaît, qu'elle rentre dans votre budget et que le bien est de qualité, rien ne sert de tenter de négocier trop. Ces biens de qualité partiront au prix. Ce qui ne veut pas dire qu'il faut se précipiter pour faire une offre. Votre job, c'est de visiter à fond le bien, de tout vérifier, de vous faire accompagner éventuellement d'un entrepreneur pour évaluer le prix des travaux et ensuite, vous pouvez être à l'aise pour faire une offre.
Je pense aussi qu'il faut avoir visité plusieurs biens pour connaître le marché. Vous saurez vite reconnaître un bien de qualité qui mérite que vous en offriez le prix demandé. Et vous saurez aussi rapidement vérifier si le prix est trop élevé et quel est le prix objectivement correct que vous êtes prêt à donner. Si le vendeur refuse, vous passez simplement votre chemin sans regrets!
Tout d'abord, il est vivement conseillé de limiter votre offre d'achat dans le temps sinon vous risquez bien d'attendre indéfiniment la décision du vendeur. Le cas échéant, vous serez lié par votre offre tant que le vendeur ne vous répondra pas.
Il est courant de prévoir un temps de 24h ou 48h endéans lequel le vendeur doit nous revenir pour accepter ou refuser l'offre ou de faire une contre-offre.
Voici les autres informations qui doivent absolument apparaître dans votre offre d'achat
L'avis de l'expert David Indekeu - notaire “Il faut chaque fois veiller à communiquer aux rédacteurs du compromis de vente, généralement le notaire, toutes les informations obligatoires et particulières pour qu'on puisse vérifier ces conditions spéciales entre parties et éviter des discussions par la suite.”
1) Qu'est-ce qu'une condition suspensive?
Une condition suspensive permet à l'offre d'achat de ne pas "exister" tant que la condition n'est pas remplie. L'exemple le plus courant est la condition suspensive d'octroi du crédit. Si votre prêt est refusé, la vente est annulée et vous récupérez votre acompte.
Si vous souhaitez faire une offre sur un bien immobilier, faites-la par écrit et n'hésitez pas à la faire rédiger ou vérifier par votre notaire.
Il arrive souvent, lorsque vous faites une visite, que des offres soient préparées pour les potentiels acheteurs. N'hésitez pas à apporter votre propre document relu par votre notaire. Vous serez ainsi certain des conditions de l'offre et de ce à quoi vous vous engagez.
2) Que faire si l'agent ou le vendeur me demande de la retirer?
Certains agents immobiliers peuvent être insistants en la matière afin de favoriser leurs clients, en donnant l'impression de passer à côté d'une opportunité.
Isabelle Dykmans - JOURNALISTE MON ARGENT
Si la banque vous a donné son “go” pour tel montant emprunté, je ne vois pas le problème à faire sauter la clause suspensive. Mais c'est une question de goût du risque. Car si quelque chose se passe mal, vous perdez votre acompte de 10%. Plusieurs notaires m'ont déjà dit que dans la pratique, le vendeur abandonnait souvent cette procédure de récupération de l'acompte, car pendant ce temps-là, il ne peut pas vendre à quelqu'un d'autre.
3) Que faire en cas de contre-offre du vendeur?
Il est possible que le vendeur décide de faire une contre-offre dans laquelle il augmente le prix ou adapte certaines clauses. Il vous incombe d'accepter ou de refuser sa contre-offre.
Mais comment être certain de ne pas se faire manipuler dans de fausses enchères?
Pour cela, vous pouvez, par exemple, remettre une offre uniquement liée et limitée au vendeur, qui ne peut être communiquée à personne d'autre. Cela doit être indiqué dans l'offre même. Tant le montant proposé que le document qui sert de base à l'offre ne peuvent être communiqués à un tiers.
Autre possibilité, vous pouvez ne pas faire d'offre écrite, mais vous contenter de dire oralement que vous êtes prêt à mettre tel prix et que vous souhaitez passer directement au compromis. Impossible dans ce cas de faire monter les enchères.
4) Puis-je renoncer à mon offre?
Tant que le vendeur n'a pas accepté votre offre et contresigné celle-ci, vous pouvez renoncer à votre offre. Mais dès qu'il l'aura acceptée et contresignée, il ne sera plus possible de changer d'avis. L'offre d'achat devient alors définitive, sauf si les deux parties se mettent d'accord.
Bravo! Vous venez de franchir une étape importante vers la concrétisation de votre projet de maison ou d'appartement. Mais tout n'est pas terminé pour autant, car il vous faut désormais finaliser l'achat avec votre notaire.
Pour cela, il faut signer un compromis de vente, rapidement après la contresignature de l'offre. C'est le moment où les clauses du compromis servent également de base à l'acte notarié. Il est donc important que le compromis de vente soit établi de la manière la plus claire et la plus complète possible. Solliciter l'aide d'un notaire est conseillé et n'occasionne normalement aucun frais supplémentaire.
Voici les étapes à suivre:
Lors du paiement de l'acompte, veillez également à ne jamais payer l'acompte directement au vendeur. Si le celui-ci a des dettes, vous risquez de perdre le montant que vous avez déjà versé si la vente ne se fait finalement pas.
Il est beaucoup plus sûr de verser l'acompte ou la garantie sur le compte tiers protégé du notaire. Si la vente a lieu avec un agent immobilier, vous pouvez aussi verser l'acompte ou la garantie sur le compte tiers de l'agent immobilier. Ces comptes tiers ne font pas partie du patrimoine du notaire ou de l'agent immobilier. Ils sont donc protégés contre leurs éventuels créanciers
Vient ensuite le moment de la signature de l'acte notarié. Elle a lieu au maximum quatre mois après le compromis
En résumé:
Comment faire une offre? Voici les infos que vous devez retenir:
Vous êtes désormais propriétaire de votre bien, félicitations! À partir de quand pouvez-vous le revendre? Comment procéder pour le mettre en location? Comment vous financer si vous souhaitez racheter un autre bien? Découvrez les réponses à ces questions dans l'épisode 7 des tutos immo.
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Maintenant que vous êtes propriétaire, vous pouvez décider de vendre votre bien à tout moment. Mais cela peut vous coûter cher dans certains cas.
Si vous avez bénéficié d'un abattement fiscal sur les droits d'enregistrement (épisode 3), il vous faudra le rembourser, car l'une des conditions pour y avoir droit est de rester domicilié dans le bien pendant trois ans en Wallonie et cinq ans en Région bruxelloise. Et ça peut faire très mal, selon la région où vous habitez.
Si vous avez bénéficié d'une prime à la rénovation en Région bruxelloise et que vous revendez votre bien ou le mettez en location dans un délai inférieur à cinq ans, vous risquez également de devoir rembourser la prime.
Isabelle Dykmans - JOURNALISTE MON ARGENT
Le plus frustrant lorsque vous vendez votre bien rapidement, c'est que les droits d'enregistrement ne sont pas amortis. En d'autres termes, l'inflation des prix de l'immobilier n'a pas encore produit assez d'effets pour couvrir les droits d'enregistrement que vous avez déboursés lors de l'achat de votre bien. Ils sont donc "perdus". Pour rappel, ils s'élèvent à 12,5% du prix de vente en Région bruxelloise et en Wallonie. Cependant, si vous revendez dans les deux ans, vous pouvez récupérer une partie des droits d'enregistrement que vous avez payés lors de l'acquisition. Renseignez-vous, car cette somme varie selon votre région.
Si vous souhaitez un jour quitter votre bien pour acheter plus grand ou ailleurs, plusieurs possibilités s'offrent à vous. Revendre votre appartement ou maison, ou le proposer à la location.
Si vous avez décidé de revendre, vous pouvez alors relire les épisodes 3 et 4 des tutos immo
Il arrive que l'occasion d'acheter se présente avant celle d'avoir revendu. Autrement dit, d'un côté, vous n'avez pas encore récupéré l'argent de la revente, et de l'autre, vous devez déjà débourser le prix de l'acompte, voire de l'apport personnel. Un crédit pont peut être une solution.
Il s'agit d'un crédit à court terme que vous devez rembourser, soit par mensualités, soit après la revente de votre bien immobilier.
Avantages: Vous faciliter la transition entre deux grandes étapes et vous permettre de ne pas rater l'opportunité que vous attendiez.
Inconvénient: il s'agit prêt d'une durée maximale de 36 mois. Frais supplémentaire (intérêts) qui rogne la marge de plus-value, d'autant que le taux est généralement plus élevé.
1) Relouer et racheter autre chose, c'est faisable?
SI vous souhaitez conserver votre bien pour le mettre en location, tout en rachetant un autre logement, c'est possible! Mais il faut examiner votre bien et votre situation financière.
Si le premier bien est un bel appartement en ville avec une ou deux chambres, il sera facilement louable. À l'inverse, s'il s'agit d'une maison à la campagne entourée de champs, il sera plus compliqué de trouver un locataire.
Concernant l'aspect financier, il faudra prendre à nouveau rendez-vous avec votre banquier afin d'examiner votre situation.
L'avis de l'expert Sophie Maquet - notaire “Il faut voir si votre banquier vous suivra en vous autorisant à maintenir un bien en crédit hypothécaire, à rembourser tous les mois et à contracter un deuxième crédit hypothécaire pour le bien que vous allez acheter.”
Si vous souhaitez acheter un autre bien, il vous reste sans doute une partie de votre crédit hypothécaire à payer, et grâce à la reprise d'encours, vous allez pouvoir utiliser l'hypothèque déjà constituée sur votre résidence principale, pour financer l'achat de votre prochain bien.
Ce système vous permettra d'économiser les frais de notaire et de transcription hypothécaire. Pour le dire autrement, la banque vous re-prête le capital que vous avez déjà remboursé
Techniquement, c'est un nouveau crédit, avec un taux d'intérêt et une durée qui lui sont propres. Par ailleurs, il n'est pas automatiquement accepté par les banques.
Le système d'encours fonctionne aussi avec un prêt déjà remboursé, pour peu que l'hypothèque coure toujours et pendant la durée du nouveau prêt.
Depuis l'année 2022, les taux sont plus élevés qu'ils ne l'ont été depuis 10 ans.
Cependant, il faut replacer l'évolution des taux dans un contexte général: en 2007, un prêt hypothécaire pouvait se signer avec un taux d'intérêt de 5,25%. Acheter maintenant n'est donc pas absurde. D'autre part, dans quelques années, la situation aura évolué. Soit les taux continueront à augmenter, auquel cas votre crédit aux taux actuels vous paraîtra avantageux, soit ils baisseront et vous pourriez être amené à renégocier votre emprunt.
Refinancer votre crédit n'est pas toujours avantageux, car cela implique des coûts.
En résumé: