Depuis peu, l’administration fiscale utilise les photos et les informations des annonces immobilières en ligne comme outil de vérification pour s’assurer que le revenu cadastral (RC) des habitations correspond toujours à la réalité.
Cette technique n'est "pas une pratique courante", indique le SPF Finances, qui effectue des contrôles de manière aléatoire "ou lorsque nous soupçonnons des irrégularités", explique son porte-parole Francis Adyns. "La manière dont nous vérifions ces informations peut varier. Nous effectuons aussi bien des visites sur place que des contrôles numériques, via nos sources d'informations internes et externes."
"Nous sommes informés par les instances communales de tous les travaux effectués dans les immeubles subordonnés à l’octroi d’un permis d’urbanisme".
Autres méthodes
Les principales sources d’informations de l’administration Mesures et Évaluations (cadastre), qui calcule le montant du RC, sont les communes. "Nous sommes informés par les instances communales de tous les travaux effectués dans les immeubles subordonnés à l’octroi d’un permis d’urbanisme", explique Florence Angelici, porte-parole du SPF Finances.
Elle ajoute: "L’observation des changements du parc immobilier relève de la compétence des experts qui peuvent utiliser toutes les informations dont ils ont connaissance en vue de mener à bien leur mission fiscale."
Le propriétaire doit, en principe, selon le Code des impôts sur le revenu (art. 473) déclarer spontanément dans les 30 jours la fin des travaux réalisés dans son immeuble ou encore, statuer sur l’occupation d’un immeuble nouvellement construit. S'il ne le fait pas, "le contrevenant est susceptible de se voir infliger une amende", rappelle Florence Angelici.
Quels travaux?
Tous les travaux effectués au sein d'une habitation ne font pas forcément l’objet d’une révision du revenu cadastral. Par exemple, si vous décidez de remplacer votre ancienne cuisine, vous ne devez pas en informer le fisc.
"L’administration 'Mesures et Évaluations' réévalue les biens ayant subi une modification importante", précise la porte-parole. Une modification physique est considérée comme notable lorsque qu'elle est de nature à entraîner une différence de revenu cadastral égale ou supérieure à 50 euros (ou d’au moins 15% pour les biens présentant un RC inférieur ou égal à 333 euros).
Deux facteurs sont prépondérants pour déterminer une "modification notable": l’augmentation de la surface utile du bien ainsi que ses éléments de confort.
Deux facteurs sont prépondérants pour déterminer une "modification notable": l’augmentation de la surface utile du bien ainsi que ses éléments de confort.
"L’évaluation s’opère au cas par cas", souligne Florence Angelici. "À titre d’exemple, l’aménagement d’un grenier en chambres à coucher ou encore, l’ajout d’une véranda de taille importante sont des aménagements susceptibles d’être considérés comme des modifications notables."
Comment est calculé le nouveau RC?
Le revenu cadastral est un revenu fictif fixé par la loi à un moment de référence qui est le 1ᵉʳ janvier 1975, date de la dernière péréquation cadastrale. Il correspond au loyer net annuel que vous pourriez obtenir dans des circonstances normales si le bien était loué le 1ᵉʳ janvier 1975.
Si vous effectuez des "modifications notables", partant de cette valeur locative, "une estimation est réalisée sur base de la superficie utile de l’immeuble en tenant compte de l’aspect luxueux, normal ou médiocre du bien. La situation locale est également prise en compte, sachant que les revenus cadastraux reflètent de façon cohérente les valeurs locatives des biens de nature et de situation comparables", indique l’administration fiscale.
Da fait, plusieurs facteurs déterminent le montant du revenu cadastral:
- Les caractéristiques physiques du bâtiment comme le type de construction, la superficie au sol, le nombre d’étages et de chambres, la qualité des finitions, la présence ou non de caves ou de greniers, la présence d'un garage mais aussi le nombre de salles de bain ou encore, l'installation d'un chauffage central, etc.
- Les valeurs locatives des biens similaires dans le quartier (commune, rue, situation, facilité d’accès…).
Contestation du RC
Tout revenu cadastral nouvellement fixé est notifié au contribuable par envoi recommandé. Vous bénéficiez d’un délai de réclamation de deux mois à dater de la réception du courrier pour contester le nouveau montant.
Vous devrez alors envoyer une lettre recommandée à l’antenne de l’administration Mesures et Évaluations où votre immeuble est situé, en précisant le montant du RC que vous proposez. "Toute réclamation recevable implique systématiquement un échange de vues avec les services Mesures et Évaluations", prévient Florence Angelici. "Sans réaction du contribuable, le revenu cadastral acquiert un caractère définitif ", conclut-elle.
Si des modifications notables ont été réalisées dans une habitation et que l’administration fiscale n'en a pas été avertie, il est fort probable que l’habitation soit grevée d’une infraction ou d’une irrégularité urbanistique.
Cela peut compliquer la vente d’un bien, étant donné que l’acquéreur d’un immeuble avec une infraction dont il n’est pas l’auteur est, lui aussi, punissable. Des amendes sont prévues, pouvant aller de 200 à 100.000 euros selon le degré d’infraction.
En Région de Bruxelles-Capitale, si vous souhaitez vendre un bien, les renseignements urbanistiques doivent être communiqués dès sa mise en vente. Mais la plupart des administrations communales sont débordées. Les délais sont souvent dépassés et les renseignements sont obtenus peu avant la signature de l’acte. En Wallonie, ils doivent être disponibles à la signature du compromis.
Le propriétaire ne peut pas délibérément cacher une irrégularité. Il se rendrait alors coupable d'infraction. Il est préférable d’introduire, avant la mise en vente, une demande de permis de régularisation auprès de l’administration concernée.
