Faut-il investir dans de l’immobilier neuf ou de l’ancien?

Les avantages du neuf

"Le neuf permet à l’investisseur d’acheter sans avoir trop à s’occuper du bien durant les dix prochaines années voire davantage pour autant que l’immeuble ait été bien conçu. Il n’y a donc pratiquement pas d’entretien outre la gestion locative", pointe d’emblée Nicolas Jacquet, cofondateur de OWN, une société de conseil en investissement immobilier.

Le neuf répondant également aux dernières normes environnementales et énergétiques, cela permettra au locataire de faire des économies sur sa facture d’énergie. "Le locataire calculera le coût global du loyer plus les charges. S’il doit payer des charges de 300 euros dans de l’ancien, au lieu de 100 euros dans du neuf, c’est donc le montant du loyer qu’il amputera de 200 euros. La différence est dans la poche de l’investisseur pour du neuf", souligne Aymeric Francqui, directeur de Latour & Petit.

Le certificat de performance énergétique (PEB) est d’ailleurs un élément de plus en plus souvent regardé par les locataires, qui peuvent donc prévoir leurs dépenses énergétiques.

"Avec un bien neuf, on répond déjà aux normes actuelles, si pas futures. C'est un atout pour l’avenir, car il y aura de plus en plus d’obligations administratives et environnementales à respecter", ajoute encore Nicolas Jacquet.

Les charges de copropriété sont généralement moins élevées dans le neuf que l’ancien; c'est lié bien sûr aux performances énergétiques, mais aussi aux rénovations à prévoir, au fait qu’il y a un concierge ou non. Puisque le neuf est neuf, le propriétaire est couvert par la garantie décennale s’il y a des soucis au niveau de la structure du bâtiment, mais il est également assuré de ne pas avoir trop de travaux d’entretien à plus ou moins long terme. "Les charges de copropriété sont plus élevées dans l’ancien et parfois nettement", confirme Aymeric Francqui, directeur de Latour & Petit. Il illustre: "Ces différences se creusent avec le temps. Actuellement, on tourne à 1 euro/m² pour du neuf, tandis que, pour l’ancien, il faut compter en moyenne 2,6-2,8 euros/m²."

Les avantages de l’ancien

En termes de localisation, critère plus qu’important lors d’un investissement immobilier, l’ancien offre de meilleures opportunités dans l’hypercentre, où inévitablement tout est déjà quasiment construit. "Le patrimoine architectural, notamment à Bruxelles, est somptueux dans l’ancien", ajoute Nicolas Jacquet.

La fiscalité sur l’existant étant moins lourde, il est possible d’aller chercher un meilleur rendement que dans le neuf. En effet, plutôt que la TVA à 21%, ce sont les droits d’enregistrement de 12,5% en Régions wallonne et bruxelloise qui s’appliquent sur l’ancien. Les revenus cadastraux étant également moins élevés, car collant à une réalité d’autrefois, tout comme les prix d’achat de l’ancien, cela comprime moins le rendement de l’investisseur.

"La différence de rendement entre le neuf et l’ancien tourne autour de 1% à 2%. On peut obtenir du 3-3,5% dans le neuf, alors que pour l’ancien cela peut monter jusqu’à 5% si on a effectué des rénovations", détaille le cofondateur de OWN.

Les inconvénients du neuf

En termes de fiscalité, "la TVA à 21% sur le neuf ronge le rendement pour l’investisseur", rappelle Adrian Devos de BuyerSide. Le revenu cadastral des biens neufs étant calculé aujourd’hui et collant donc aux réalités actuelles, il est également souvent (bien) plus élevé que dans l’ancien. "C’est un impôt qui est à charge du propriétaire, il faut donc bien le prendre en compte dans le calcul de son rendement net", précise Adrian Devos.

Comme expliqué ci-dessus, le rendement dans le neuf est presque toujours plus comprimé que dans l’ancien, à la fois de par sa fiscalité plus lourde, mais aussi son prix d’achat plus élevé. Nicolas Jacquet estime la différence tournant entre 1% et 2% (3-3,5% pour du neuf et jusqu’à 5% pour de l’ancien).

Il faut aussi s’attendre à trouver des biens moins charmants que dans l’existant. "C’est très formaté, cela a moins de charme", souligne le conseiller en investissement immobilier.

"Les immeubles neufs sont souvent plus excentrés de l’hypercentre, où tout est déjà construit. Il y a peu de foncier à Ixelles, Etterbeek, etc. Donc le neuf jouit parfois d’une moins bonne localisation que l’ancien", ajoute Adrian Devos.

Les inconvénients de l’ancien

Selon l’état, l’entretien et l’ancienneté du bien, il faudra sans doute prévoir des travaux de rénovation. En outre, l’investisseur n’est pas non plus à l’abri de mauvaises surprises, puisque le bâti est ancien.

"On ne construisait pas comme aujourd’hui. Les performances énergétiques sont bien moins bonnes. Si on veut se mettre au niveau d’un immeuble neuf, il faut uniquement garder la façade. Il est donc presque impossible de tendre vers les mêmes performances que dans le neuf", prévient Nicolas Jacquet.

Les charges de copropriété peuvent être (beaucoup) plus élevées dans l’ancien, à la fois suite aux moins bonnes, voire mauvaises performances énergétiques du bâtiment, mais aussi suite aux frais et travaux de rénovation à prévoir, et également bien souvent à la présence d’un concierge, ce qui n’est plus le cas dans le neuf. "Il y a souvent une sous-estimation des coûts (rénovation, énergie, frais communs, frais de maintenance) dans l’ancien. Cela dépend bien entendu de l’état exact du bien, de la copropriété, qu’il faut donc évaluer. Mais cette sous-estimation fait que si l’écart sur le rendement brut est conséquent, il l’est bien moins sur le rendement net", indique Philippe Janssens, general manager du bureau d’études immobilières Stadim.

Il ajoute: "On est moins assuré du rendement dans l’ancien. Cela ne veut pas dire qu’il n’est pas intéressant d’investir dans un bien plus âgé, mais il faut être prêt à réaliser des travaux de rénovation, à y investir du temps, à faire face à des soucis de copropriété. Mais on peut trouver de bonnes affaires si l’investisseur prend le temps d’analyser les PV d’AG, les contrats de copropriétés, etc."