Les propriétaires d'une seconde résidence ont augmenté de 4% en Belgique en 2018 (déclaration fiscale 2019) par rapport à 2017. Une hausse observée depuis plusieurs années, selon les chiffres du SPF Finances. En cinq ans, le nombre de multipropriétaires a augmenté de 33%, passant de 1,04 million en 2013 à 1,38 million en 2018.
Par rapport au nombre de propriétaires - 5,93 millions de Belges l'étaient en 2018 - on observe donc que presque un quart (23%) d'entre eux ont plusieurs biens immobiliers. Des statistiques qui ne surprennent pas l'économiste d'ING Julien Manceaux: "Ces chiffres n’ont rien d’étonnant puisque l’investissement immobilier se porte relativement bien, surtout dans le segment des appartements, en particulier les neufs, en Flandre", souligne-t-il.
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Ces chiffres concernent le nombre de biens donnés ou non en location à des personnes physiques n'y affectant pas leur activité professionnelle - soit 80% des secondes résidences - et le nombre de biens donnés en location à des personnes morales - 20% des secondes résidences.
Crédits pour les résidences secondaires en hausse
Du côté des banques, le nombre de crédits finançant l'achat d'une seconde résidence est, lui aussi, en hausse. La banque BNP Paribas Fortis, leader du crédit hypothécaire sur le marché belge, a noté une progression de 14% de ce type d'emprunt entre 2017 et 2018. Au total, 20% des crédits accordés par la banque en 2018 étaient destinés à financer l'achat d'une seconde résidence. L'âge moyen des acquéreurs est de 44 ans et la quotité empruntée s'élève à 71% en moyenne, détaille BNPPF.
Les investisseurs ne sont donc pas refroidis par la hausse des prix de l'immobilier: sur la période 2014-2018, le prix moyen des maisons a progressé de 10,9% en Belgique et celui des appartements a augmenté de 10,1%, indique le baromètre des notaires.
Taux bas vs comptes d'épargne
C'est plutôt la baisse continue des taux d'intérêt qui a incité les investisseurs à passer à l'action. Emprunter n'a en effet jamais été si bon marché. Le taux fixe à 20 ans négocié a même franchi le seuil symbolique de 1% en 2019. "La faiblesse des taux d’intérêt et la faiblesse des rendements des actifs sans risque poussent les investisseurs vers l’immobilier où l’effet de levier permis par le crédit hypothécaire donne lieu à des rendements plus élevés", explique Julien Manceaux.
La BNB freine des quatre fers
Mais la tendance ne rassure pas la Banque nationale de Belgique (BNB), qui préfère "prévenir que guérir" en cas de coup dur. Elle a décidé de fixer, depuis le 1er janvier 2020, des limites aux banques concernant les prêts destinés à l'investissement locatif. Les investisseurs ne pourront plus emprunter que 80% du prix d’achat d'un bien. La BNB tolère une marge de 10% de la production annuelle, avec une limite fixée à 90% de quotité.
