Vous avez acheté la maison ou l'appartement de vos rêves. Mais ça, c'était avant. Avant que vous ne vous rendiez compte que vos voisins étaient bruyants, que vous ne vous aperceviez qu'il était plus plaisant de partir en vacances que de payer le précompte immobilier, ou simplement que votre boss vous propose subitement une expatriation en Nouvelle-Zélande... Bref, vous regrettez votre achat et vous êtes à deux doigts de placer une annonce sur Immoweb. Mais avez-vous bien évalué les implications financières d'un tel choix?
1/ Droits d'enregistrement
C'est le plus frustrant lorsque vous vendez votre bien rapidement: les droits d'enregistrement ne sont pas amortis. En d'autres termes, l'inflation des prix de l'immobilier n'a pas encore produit assez d'effets pour couvrir les droits d'enregistrement que vous avez déboursés lors de l'achat de votre bien. Ils sont donc "perdus". Pour rappel, ils s'élèvent à 12,5% du prix de vente en Région bruxelloise et en Wallonie.
Cependant, si vous revendez dans les deux ans, vous pouvez récupérer une partie des droits d'enregistrement payés lors de l'acquisition: 3/5 en Wallonie et 36% en Région bruxelloise. Deux conditions: l'acte de revente doit avoir été passé dans les deux ans après l'acte d'achat et vous n'avez pas bénéficié d'un taux réduit (existant seulement en Wallonie) lors de votre acquisition. "Une fois la demande introduite auprès de l'administration, il peut s'écouler encore quelques mois avant que la restitution soit effectuée", précise le notaire Renaud Grégoire.
Lorsque la condition de domiciliation n'est plus respectée, vous devez rembourser l'abattement, sauf en cas de force majeure.
Attention, si vous avez bénéficié d'un abattement sur les droits d'enregistrement lors de votre acquisition, vous devrez le rembourser si vous revendez rapidement après l'acquisition. De fait, l'une des conditions pour bénéficier d'un abattement est de rester domicilié dans le bien pendant 3 ans en Wallonie et 5 ans en Région bruxelloise. Lorsque cette condition n'est plus respectée, vous devez rembourser l'abattement, sauf en cas de force majeure. En Wallonie, l'abattement est appliqué sur les 20.000 premiers euros du prix d'achat et, en Région bruxelloise, sur les 175.000 premiers euros. Cela signifie que l'avantage fiscal dont vous avez bénéficié et que vous devrez rendre s'élève à 2.500 euros en Wallonie. Mais en Région bruxelloise, il peut atteindre 21.875 euros !
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2/ Primes
Attention, si vous avez bénéficié d'une prime à la rénovation en Région bruxelloise et que vous revendez votre bien (ou le mettez en location) dans un délai inférieur à cinq ans, vous risquez de devoir rembourser la prime. En revanche, pour les primes énergie que vous avez perçues, il n'y a pas de condition de domiciliation pendant cinq ans. En Wallonie, vous devez vous engager à rester domicilié dans le bien pendant cinq ans pour bénéficier des primes "habitation". Ce délai commence à courir après la date de l'enregistrement du premier rapport de suivi des travaux.
3/ Avantage fiscal
Si vous avez acheté en Région bruxelloise avant 2017, vous bénéficiez sans doute du bonus logement, si vous respectiez les conditions d'octroi de cet avantage fiscal lors de votre acquisition. Désormais, cet avantage n'existe plus, cela signifie que, si vous revendez pour racheter en Région bruxelloise, vous perdrez un avantage fiscal qui peut atteindre 3.000 euros chaque année si vous avez acheté à deux.
En Wallonie, le chèque habitat existe toujours. Si vous rachetez dans cette Région, vous pouvez donc bénéficier de cet avantage fiscal et cela pendant 20 années au cours de votre vie.
4/ Taxe sur la plus-value
Si vous revendez votre logement avec plus-value, vous n'êtes pas redevable de la taxe sur les plus-values immobilières qui ne s'applique jamais pour la résidence principale, ni d'ailleurs pour les biens dont vous avez hérité. Dans les autres cas (résidence secondaire, investissement, etc. ), une taxe sur la plus-value de 16,5% s'applique pour les reventes dans un délai de 5 ans après l'acquisition.
Vous souhaitez acheter votre logement, mais cela vous semble compliqué. Par où commencer? Qui contacter?
