Six manières de financer vos travaux de rénovation

Les Belges ont beaucoup épargné en 2020 suite aux deux confinements qui ont limité leurs dépenses. Faire dormir ces montants sur des comptes d'épargne ne rapporte que très peu, la plupart des banques offrant le minimum légal de 0,11% de taux d'intérêt sur les comptes réglementés. C'est peut-être l'occasion de financer vos rénovations et donc d'investir dans votre bien pour qu'il soit moins énergivore et gagne en valeur avec une partie de votre épargne.

• DÉDUCTION FISCALE
  Si vous financez les travaux entièrement grâce à votre épargne, vous ne pourrez rien déduire fiscalement. Voilà pourquoi il est, dans certains cas, plus intéressant de combiner fonds propres et emprunt pour pouvoir déduire fiscalement les intérêts payés.

2/ Prêt rénovation et prêt vert

Vous pouvez également financer tout ou partie de votre rénovation via les prêts destinés typiquement à ce type de projets, les "prêts rénovation" ou "prêts verts".

Il s'agit en fait de crédits à la consommation d'une durée plus courte que les crédits hypothécaires. Ils n'engendrent la plupart du temps ni frais de dossier, ni frais d'hypothèque. Les taux actuellement proposés par les banques sont plus avantageux pour les prêts verts que pour les prêts rénovation, mais pour en bénéficier il faut que votre projet réponde à quelques conditions, qui peuvent varier d'une banque à l'autre. À savoir également que les taux de ces crédits, contrairement au prêt hypothécaire, ne sont jamais négociables, que vous soyez client ou non de la banque.

Chez Belfius, par exemple, pour obtenir un prêt rénovation vert, "il faut que minimum 50% du montant du crédit soit destiné à rendre l'habitation plus économe en énergie et/ou à la protéger contre les vols ou incendies", détaille la porte-parole de la banque, Ulrike Pommée. Si l'on compare les deux taux, celui du prêt rénovation classique s'élève à 2,85% (TAEG) contre 1,30% (TAEG) pour le "vert". La banque BNP Paribas Fortis offre elle aussi un "crédit énergie, au taux de 1,80%, qui permet de rénover complètement l'habitation à partir du moment où 75% des travaux visent à économiser de l'énergie", indique son porte-parole, Valéry Halloy. Pour le prêt rénovation classique, le TAEG s'élève, lui, à 2,95%.

Les taux proposés peuvent donc passer du simple au double. Pensez donc à bien comparer les taux de chacun de ces deux types de crédits rénovation dans différentes banques au moment de faire votre demande.

• DÉDUCTION FISCALE
  Vous pouvez déduire les intérêts mais pas le remboursement en capital des prêts rénovation et vert au titre de déduction ordinaire d'intérêts s'ils concernent une résidence secondaire ou un bien d'investissement, mais pas s'il s'agit de votre habitation propre. La déduction se fait à hauteur du montant des revenus cadastraux déclarés.

3/ Crédit hypothécaire

Le crédit hypothécaire est plus souvent adapté aux rénovations importantes, qui nécessitent un plus gros montant. Les conditions qui s'y appliquent sont les mêmes que lorsque vous contractez ce type de crédit afin d'acheter votre habitation: les taux négociables, l'assurance solde restant dû, les frais d'acte, l'inscription hypothécaire, les frais de dossier…

Pour un crédit hypothécaire, "une proposition personnalisée est toujours établie. Elle tient compte de tous les aspects du dossier, de la situation financière spécifique et de la relation bancaire du client", explique Ulrike Pommée, qui ajoute: "pour la rénovation, il faut établir un plan de financement et le montant du crédit sera mis à disposition par tranches, au fur et à mesure de l'avancement des travaux".

• DÉDUCTION FISCALE
  Pour votre habitation propre, il n'est pas possible de bénéficier de réductions fiscales puisque le bonus logement a été supprimé en 2017 à Bruxelles et en 2020 en Flandre, et qu'en Wallonie, le chèque-habitat est réservé aux acquisitions (éventuellement accompagnées d'une rénovation financée par le même crédit).
  Mais s'il s'agit de la rénovation d'une résidence secondaire ou d'un bien d'investissement, vous pourrez bénéficier de la déduction fiscale d'intérêts et du remboursement de capital. Vous pouvez déduire les intérêts et le capital de vos revenus immobiliers déclarés, ce qui réduit vos impôts sur ces revenus, voire les supprime complètement.

4/ Reprise d'encours

Pour ceux disposant déjà d'un crédit hypothécaire, la reprise d'encours est une option. Votre banque vous reprête en fait un montant que vous avez déjà remboursé. Il s'agit d'une remise à disposition d'une partie ou de la totalité du crédit. "Une reprise d'encours signifie que vous réutilisez l'hypothèque constituée pour un crédit antérieur afin de garantir un nouveau crédit-logement", indique la porte-parole de Belfius.

Si, par exemple, vous avez déjà remboursé 50.000 euros de capital sur votre emprunt actuel, vous pouvez demander une reprise d'encours de 20.000 euros, voire de ces 50.000 euros, tout dépend de votre capacité d'emprunt et de ce que la banque est prête à accepter. Certaines ne le font qu'à partir d'un certain montant (10.000 euros, en général).

L'avantage de ce procédé est qu'il génère peu de frais, le plus souvent simplement des frais de dossier autour de 400-500 euros, selon les banques. La reprise d'encours se fait aux conditions actuelles du marché (taux actuels), non aux conditions de l'emprunt initial.

Vous pouvez également demander une reprise d'encours d'un emprunt déjà remboursé, pour autant que l'hypothèque coure toujours. Elle dépendra alors de la durée restante de l'hypothèque.

• DÉDUCTION FISCALE
  Même si la reprise d'encours concerne un crédit conclu avant le 1^er janvier 2016 en Wallonie et avant le 1^er janvier 2017 à Bruxelles, il ne sera pas possible de bénéficier du bonus logement ni du chèque-habitat sur ce nouvel emprunt "dans l'emprunt". Car, en effet, la reprise d'encours est considérée par le fisc comme un nouveau crédit hypothécaire. Le régime fiscal est donc le même que celui d'un nouveau crédit (voir "crédit hypothécaire").

5/ Assurance-groupe

Une autre piste est celle des réserves que vous vous êtes constituées dans le cadre d'un plan de pension du second pilier, autrement dit une assurance-groupe pour les salariés ou bien un EIP/PLCI ou CPTI pour les indépendants. Trois formules sont possibles: l'avance, la mise en gage ou la reconstitution de capital.

L'avance: l'assureur libère une partie du montant de vos réserves – entre 60 et 75% – pour financer la rénovation d'un bien situé dans l'Espace économique européen. L'avance permet de ne payer aucun frais d'inscription hypothécaire ni d'indemnités de remploi en cas de remboursement anticipatif. Mais sachant qu'un assureur gagne de l'argent sur les réserves qu'il gère, il faudra lui rembourser le manque à gagner.

Dès lors, trois options s'offrent à vous: le paiement de frais annuels calculés sur la base du montant retiré, qui seront en réalité déduits de la réserve bloquée (par conséquent, celle-ci sera diminuée chaque année du montant des frais). Ce système est uniquement proposé aux indépendants, pas aux salariés; le paiement d'intérêts mensuels afin que l'assureur continue à offrir un rendement sur l'ensemble de la réserve; la capitalisation d'intérêts via laquelle l'assureur déduit de la réserve bloquée tous les intérêts qui se sont accumulés durant les années au cours desquelles il vous a accordé une avance.

La mise en gage: vous mettez en gage votre contrat d'assurance-groupe afin de négocier un nouveau crédit hypothécaire auprès de votre banque en lui offrant une garantie supplémentaire. Dès ce moment-là, c'est votre banque, l'organisme créditeur, qui devient bénéficiaire du contrat. Il s'agit d'un document signé sous seing privé qui n'engendre pas de frais.

La reconstitution de capital: vous utilisez le capital projeté, et non pas le capital à proprement parler, pour obtenir un crédit à terme fixe comme le crédit bullet. C'est alors la compagnie d'assurances qui vous accorde le crédit bullet qui hypothèque votre logement car elle n'a pas la certitude que vous constituerez bien le capital projeté suite à un changement de vie, de parcours. Pour les indépendants en société, c'est la société qui paie les primes d'assurance pension et les intérêts du crédit sont payés en personne physique. Le capital constitué à terme sert à solder le crédit bullet.

• DÉDUCTION FISCALE
  Tout dépend de la formule choisie. Certaines sont plus avantageuses que d'autres.
  
  Dans le cas de l'avance, si vous décidez de payer des intérêts pour que votre assureur continue à vous offrir du rendement sur l'ensemble de la réserve, vous pouvez déduire fiscalement de vos revenus immobiliers les intérêts payés dans le cadre du remboursement d'un emprunt immobilier. Si par contre vous décidez de payer des frais ou optez pour une capitalisation d'intérêts, vous ne pourrez rien déduire du tout.
  
  Pour la mise en gage, si vous contractez un nouveau crédit hypothécaire, vous pourrez alors déduire les intérêts et le capital de vos revenus immobiliers déclarés, mais seulement s'il s'agit d'un bien d'investissement ou d'une résidence secondaire (lire plus haut).
  
  Dans le cas de la reconstitution de capital, vous contractez un crédit bullet dans lequel vous ne remboursez que les intérêts mensuellement et le capital à la fin de l'emprunt. Là aussi, vous pouvez également déduire les intérêts remboursés s'il s'agit bien d'une résidence secondaire ou d'un bien d'investissement que vous rénovez. Mais en général, il est extrêmement rare qu'une institution financière accepte un crédit bullet pour une habitation propre; il s'agit donc la plupart du temps de crédits destinés à d'autres logements que l'habitation familiale.

6/ Rénopack wallon ou Prêt vert bruxellois

Les Régions bruxelloise et wallonne proposent chacune une formule de prêt avantageuse pour financer des travaux de rénovation à certaines conditions.

En Wallonie, le "Rénopack" est en fait un prêt à tempérament à 0% octroyé par la Société wallonne du crédit social. Le montant minimum empruntable est de 1.000 euros avec un maximum de 60.000 euros. Pour pouvoir en bénéficier, il faut être propriétaire occupant d'une habitation en Wallonie avec deux enfants à charge maximum et avoir au moins 18 ans. L'habitation en question doit avoir été occupée pour la première fois il y a au moins 15 ans. Vous devez avoir bénéficié au cours de l'avant-dernière année de revenus globalement imposables inférieurs à 97.700 euros. Et les travaux, qui ne peuvent débuter qu'après la signature de l'acte de prêt, doivent être réalisés par un entrepreneur. Les travaux concernés sont, par exemple, l'installation de gaz, d'électricité, un audit énergétique, le remplacement du toit, de châssis défectueux, l'élimination de la mérule, l'isolation du toit, des murs et des sols, etc.

À Bruxelles, il existe le "Prêt vert bruxellois" qui est une offre de crédit de 0 à 2% permettant aux particuliers de financer des travaux économiseurs d'énergie. Les travaux éligibles doivent répondre aux conditions des primes énergie et le financement doit être de minimum 500 euros et peut atteindre la somme de 25.000 euros maximum. Ce prêt peut financer l'installation de panneaux photovoltaïques, d'une pompe à chaleur, d'un chauffe-eau solaire ou encore des travaux d'isolation, de ventilation et de chauffage performant. Deux formules de crédits coexistent: un crédit à la consommation avec un TAEG de 0 ou 1% sur 10 ans maximum (le taux de 0% est appliqué aux personnes dont les revenus annuels ne dépassent pas 30.000 euros pour un isolé et 60.000 euros pour les couples/cohabitants); ou un crédit hypothécaire avec un TAEG de 0 à 2% sur 30 ans maximum (le taux de 0% s'applique aux personnes dont les revenus annuels ne dépassent pas 15.000 euros).