Un plan financier solide permet à l’investisseur en immobilier à la fois d’obtenir plus facilement un crédit hypothécaire auprès d’une banque et à la fois de calculer son rendement afin de déterminer si l’investissement en vaut la peine. Dans un contexte où les taux d’intérêt se sont stabilisés à des niveaux plus élevés qu’il y a quelques années et où les prix de l’immobilier n’ont pas réellement baissé, il est d’autant plus nécessaire d’affiner vos calculs. Pour savoir ce qu’un investissement vous rapportera, il faut procéder en deux grandes étapes.
1. Le rendement brut
Le rendement brut est déterminé par le rapport entre le loyer annuel et le prix d’achat total, autrement dit le prix de vente auquel vous devez ajouter les frais annexes (droits d’enregistrement/TVA, frais de notaire, coût des travaux éventuels…). Par exemple, pour un appartement de 400.000 euros (prix d’achat de 350.000 euros + frais de 50.000 euros), qui rapporte un loyer de 1.400 euros par mois, soit 16.800 euros/an, le rendement brut s’élève à 4,2% (16.800/400.000).
2. Le rendement net
Quant au rendement net, il "ne se calcule pas selon une formule toute faite", souligne Nicolas Jacquet, fondateur de la société de conseil en investissement immobilier OWN Group. Il correspond au rendement brut duquel sont déduits des frais, charges et impôts liés à l’immeuble et qui ne peuvent pas être facturés au locataire. En outre, leur montant dépend "de paramètres propres au bien et parfois des choix du propriétaire", ajoute le conseiller.
La taxation des revenus immobiliers s'appliquera aux loyers réellement perçus lorsqu’un bien est loué à un particulier qui y exerce son activité professionnelle.
Fiscalité
Les propriétaires doivent chaque année, pour chaque immeuble, payer un précompte immobilier calculé sur la base du revenu cadastral indexé. À cela s’ajoute la taxation des revenus immobiliers, soit sur la base du revenu cadastral indexé et majoré de 40%, soit sur la base des loyers réellement perçus. C’est le cas lorsqu’un bien est loué à un particulier qui y exerce son activité professionnelle (affectation totale ou partielle).
Si vous détenez une grande quantité d’immeubles, ces revenus sont considérés comme des revenus professionnels et donc imposés au taux progressif (avec un taux marginal de 50%).
Assurances
La prime d’assurance-incendie est aussi à charge du propriétaire, même si le locataire est obligé d’en souscrire une également en Wallonie et en Flandre.
Travaux et entretien
Les frais liés à l’entretien, la maintenance, comme certaines réparations, frais de peinture ou encore un plombier pour un évier bouché, s’ajoutent au calcul. De fait, étant liés à l’usure normale ou aux cas de force majeure, ils sont à charge du bailleur. Seul l’entretien quotidien (réparation d’un interrupteur, d’une poignée de porte, d’un joint sanitaire, détartrage d’un robinet et autres entretiens obligatoires comme celui de la chaudière) est à charge du locataire.
Les travaux plus lourds comme le remplacement d’une chaudière, d’un ascenseur dans les communs, des châssis, d’une toiture, ou encore des problèmes d’humidité, de vétusté etc. sont aussi assumés par le propriétaire. Leur montant peut être très élevé. Par exemple, un ascenseur coûte souvent plus de 30.000 euros.
"Souvent, on ne réalise que plus tard que les travaux (devenus indispensables) viennent éroder le rendement d’un investissement immobilier. Il faut donc les budgétiser dans la valorisation de l’immeuble."
Il est donc d’autant plus important, avant de se lancer dans un achat, de prendre connaissance des trois derniers procès-verbaux des précédentes assemblées générales de copropriété, afin d’y repérer les éventuels travaux qui ont été votés.
"Il ne faut pas sous-estimer les ‘capex’ (dépenses d’investissement qui visent à améliorer les performances futures)", alerte Nicolas Vincent, cofondateur de BuyerSide, société de conseil en investissement immobilier. "Le risque actuel pour l’investisseur serait d’acquérir un bien ancien en ayant sous-estimé les travaux à long terme. Souvent, on ne réalise que plus tard que les travaux (devenus indispensables) viennent éroder le rendement d’un investissement immobilier. Il faut donc les budgétiser dans la valorisation de l’immeuble", précise le spécialiste.
Vide locatif
Pour calculer le rendement net, il faut également tenir compte du risque de vide locatif. Il s’agit des mois de loyer perdus, lorsque le bien est inoccupé alors que vous continuez à rembourser votre emprunt (ou non).
Les banques l’estiment en moyenne à 20% des revenus locatifs. Les retards de paiement influencent également le rendement en raison du manque à gagner éventuel mais aussi des procédures pour recouvrer les impayés voire expulser un locataire. "Anticiper le vide locatif est de l’extrême prudence, cela n’a pas toujours lieu d’être lorsque le bien est très liquide", relativise Nicolas Jacquet. "Il arrive que certains logements ne subissent presque jamais de vide locatif lorsqu’ils sont très bien situés et répondent à une demande très large", ajoute-t-il.
"Dans le contexte de marché locatif actuel à Bruxelles, il est rare de connaître un vide locatif", abonde Nicolas Vincent, de BuyerSide. "Aujourd’hui, lorsqu’un locataire vous envoie son préavis, c’est presque une bonne nouvelle. Cela peut être l’occasion de percevoir une indemnité de départ, qui augmente indirectement le taux d’occupation", poursuit l’expert.
Gestion locative
Si le bailleur décide de mettre son bien en gestion locative et/ou de le louer via une agence immobilière, il faut également déduire ces coûts du rendement brut. Passer par une agence immobilière coûte en principe un mois de loyer. La gestion locative coûte quant à elle entre 8 et 10% des loyers mensuels. "C’est le prix de la tranquillité d’esprit. Le propriétaire ne doit alors plus s’occuper de rien", explique Nicolas Vincent.
À titre d’exemple, la société de conseil en investissement BuyerSide a calculé le rendement pour un investisseur qui achète un appartement une chambre neuf ou existant (rénové) dans la commune d’Ixelles.
L’appartement neuf est affiché au prix de 338.500 euros, alors que l’ancien coûte 285.000 euros. Dans notre exemple, l’investisseur parvient à négocier 10% du prix pour l’appartement existant et 12% pour le neuf, puisque seulement 40% de l’immeuble ont été vendus sur un an. "Mais ce n’est pas toujours le cas, ce taux peut varier, par exemple à 5% du prix. Le vendeur (particulier ou promoteur, NDLR) peut aussi parfois être inflexible et donc aucune marge de négociation ne sera possible. Dans le contexte actuel, les promoteurs ont plus de mal à écouler leur stock, il y a donc un peu plus de marge", rassure Nicolas Vincent.
La TVA à 21% s’applique sur le neuf, tandis que ce sont les droits d’enregistrement de 12,5% qui s’appliquent au bien existant. Concrètement, avec les frais de notaire et quelques petits travaux pour le bien plus ancien, le prix d’achat total s’élève dans son cas à 293.128 euros. L’appartement neuf coûtera quant à lui quelque 70.000 euros de plus à l’investisseur, à savoir 363.414 euros.
Prestations supérieures dans le neuf
Sur la base d’un loyer mensuel de 1.375 euros pour le neuf et de 1.155 euros pour l’existant, étant donné les prestations supérieures dans le neuf (meilleur PEB, finitions et techniques plus récentes…), les rendements bruts s’élèvent respectivement à 4,54% et 4,73%. "La fiscalité et le prix d’achat creusent l’écart entre les rendements tandis que les loyers les rééquilibrent", analyse Nicolas Vincent. "La légère stabilisation à la baisse des taux, la stagnation des prix de l’immobilier et la hausse des loyers permettent d’obtenir en 2025 un meilleur rendement qu’en 2024. Il est environ 0,5% plus élevé", souligne l’expert.
La différence de rendement est encore plus minime sur le rendement net. "Les assurances sont identiques, mais les frais annuels et les frais de maintenance sont plus élevés pour l’existant. Par contre, le revenu cadastral et donc le précompte immobilier sont souvent moins élevés dans l’ancien que pour les nouvelles constructions, ce qui équilibre également le rendement", explique le conseiller. De fait, le rendement net du bien existant s’élève à 4,13%, tandis que le neuf affiche un rendement de 4,06%.
Le neuf a l’avantage de répondre aux prochaines normes concernant les performances énergétiques (PEB), puisque le parc immobilier résidentiel devra afficher une neutralité carbone à l’horizon 2050. "Mais actuellement, c’est surtout le locataire qui profite d’une bonne performance énergétique, puisque c’est lui qui paie les factures de chauffage et d’électricité", pointe Nicolas Vincent. "C’est donc un choix propre au propriétaire, qui soit veut être tranquille pour les années à venir, soit se sent prêt à un jour devoir réaliser des travaux."
Disponible ce samedi 22 février en supplément de L'Echo
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