Faire un (nouvel) emprunt hypothécaire pour rénover?

1. Pour quel montant?

"Le montant moyen des emprunts hypothécaires destinés à la rénovation tourne autour de 40.000 euros", explique Ivo Van Bulck, le secrétaire général de l’UPC. S’il n’existe pas de montant légal minimum pour contracter un emprunt hypothécaire, la plupart des banques placent un seuil de départ. "Cela peut par exemple aller de 7.500 euros chez BNP Paribas, à 12.500 euros chez Elantis", explique Stéphane Blondeau, gérant du courtier de crédits VDV Conseil. Mais de toute façon, contracter un crédit hypothécaire entraîne des frais importants, qui diminuent (proportionnellement) lorsque le montant augmente. Ainsi, pour un montant emprunté de 10.000 euros, les frais peuvent déjà atteindre 1.500 euros selon une simulation du site notaire.be.

Si vous n’avez pas besoin d’un gros montant et que vous avez une capacité de remboursement suffisamment élevée, il sera sans doute plus intéressant de contracter un prêt personnel à but immobilier (lire encadré).

2. Pour quels travaux?

Tous les travaux de rénovation ou d’aménagement sont finançables, tant qu’ils font réellement partie du champ "immobilier". Une cuisine, un escalier, une véranda, une piscine, une chaudière, des doubles vitrages, un car port, un ravalement de façade, l’aménagement extérieur, en ce compris la végétation si elle fait partie du devis global, etc. Par contre, il va être difficile de convaincre votre banquier de vous prêter de l’argent sous cette forme pour l’achat de tentures intérieures ou d’une tente solaire, par exemple. Certaines banques excluent aussi des travaux plus classiques, comme l’aménagement d’un dressing. Il n’y a pas de règle générale, donc il est préférable de se renseigner avant de signer.

3. Faut-il un entrepreneur?

Lorsque l’on parle de gros montants à financer, il s’agit de rénovations tout aussi importantes qui sont souvent réalisées par différents corps de métier. Les banques débloquent les fonds en fonction des factures soumises par le client. Mais si vous décidez de vous occuper vous-même d’une partie des travaux (par exemple, les finitions, la peinture, etc.), vous pouvez normalement inclure dans le montant de votre emprunt l’achat du matériel, tant que vous êtes en mesure de présenter les souches à votre banquier.

4. Jusqu’à quel âge?

"Il n’y a pas d’âge limite pour emprunter, même si dans la pratique, rares sont les banques qui acceptent de prêter aux personnes qui atteindront 70 ou 75 ans à l’échéance de leur emprunt. Ce qui compte, c’est la capacité de remboursement du client. Si un client contracte un emprunt sur 10 ans à 60 ans, la banque vérifiera si ses revenus seront suffisants pour lui permettre de rembourser son emprunt une fois qu’il sera à la retraite", explique Stéphane Blondeau.

5. Faut-il prendre une ASRD?

Pour tout emprunt hypothécaire, les banques demandent en général au client de contracter une assurance solde restant dû (ARSD), qui remboursera le crédit en cas de décès du preneur. Dans le cas d’un emprunt qui concerne un budget de rénovation moyen (40.000 euros), il n’est pas certain que la banque l’exige, mais dans ce cas, le client ne bénéficiera pas de la réduction de taux liée à la prise d’une ASRD.

6. Ma maison est déjà hypothéquée…

Vous avez un emprunt hypothécaire en cours: votre maison (ou une partie) est donc déjà hypothéquée par votre banque. Cela ne vous empêche pas de contracter un nouvel emprunt hypothécaire. Si c’est dans la même banque, cela ne pose pas de problème. Si c’est dans une autre banque, cette dernière pourrait pratiquer un taux un peu plus élevé que pour un autre client. Car si votre maison est déjà hypothéquée par la première banque, la seconde n’arrive qu’en deuxième position en cas de problème de remboursement.

7. Quels sont les frais?

Cela dépend de la manière dont vous avez contracté votre emprunt hypothécaire.

Vous avez fait une reprise d’encours. Dans le cas où vous avez déjà remboursé un certain montant de votre crédit hypothécaire, la banque peut vous autoriser une reprise d’encours. Elle vous "re-prête" ainsi le capital que vous avez déjà remboursé. Certaines banques ne le font qu’à partir d’un certain montant (10.000 euros en général), mais d’autres l’autorisent à tout moment. Dans ce cas, vous n’aurez que des frais de dossiers à payer, soit entre 300 et 400 euros.

Vous faites un nouveau crédit hypothécaire. Dans ce cas, vous payez tous les frais classiques liés à la contraction d’un crédit hypothécaire, c’est-à-dire des frais d’actes et d’inscription hypothécaire. Pour un acte de crédit non lié à un achat – ce qui est le cas d’un crédit hypothécaire pour une rénovation – le site notaire.be estime que pour un montant emprunté de 40.000 euros, les frais seront compris entre 2.400 et 3.000 euros.

Vous faites un mandat hypothécaire. Vous n’hypothéquez pas directement votre maison, mais vous promettez à la banque, via ce mandat hypothécaire, qu’elle peut hypothéquer votre maison de manière unilatérale (sans vous demander votre avis) si elle estime que vous présentez un risque de défaut à un moment donné. Qui dit "pas de constitution d’hypothèque", dit aussi "pas de droit d’enregistrement et de droit d’hypothèque". Cela représente une économie de coûts équivalente à quelques centaines d’euros par rapport à une inscription hypothécaire. Le client devra en effet s’acquitter d’honoraires pour le notaire et de frais de recherche, étant donné que le mandat porte sur un immeuble. Mais il est difficile de donner un montant précis.

8. Ai-je droit à un avantage fiscal?

C’est une question de plus en plus compliquée, qui dépend de la Région dans laquelle vous habitez et de l’année d’achat de votre logement. Procédons par Régions.

En Wallonie, le nouveau système du chèque habitat en vigueur depuis le 1er janvier 2016 ne permet plus de profiter d’un avantage fiscal pour les emprunts hypothécaires conclus en vue d’une rénovation. Si vous contractez un nouvel emprunt dans ce but, vous n’aurez donc droit à rien. Si vous effectuez une reprise d’encours (pas de nouvel acte donc) sur un crédit conclu avant le 1er janvier 2016, vous ne pourrez plus non plus le déduire car la déduction ne vaut que pour le solde restant dû et pour la durée résiduelle de l’emprunt arrêtée au 1er janvier 2016.

À Bruxelles, le bonus logement est maintenu en 2016, ce qui signifie que tout nouvel emprunt conclu avant le 31 décembre – et a fortiori toute reprise d’encours sur un emprunt existant – sera déductible au titre du bonus logement tout au long de la durée de l’emprunt. En 2017, le bonus logement sera supprimé pour tous les nouveaux actes de crédit.

En Flandre, le nouveau bonus logement entré en vigueur en 2015, est moins rémunérateur que le précédent système. "Si vous concluez aujourd’hui un nouvel emprunt pour rénover, il tombera donc naturellement dans le nouveau système. Et même si vous avez acheté votre maison et conclu dans ce but un emprunt avant 2015, une reprise d’encours aujourd’hui sera considérée fiscalement comme un nouvel emprunt, et donc déductible aux nouvelles conditions également", explique le fiscaliste Jef Wellens.

Attention, les mandats hypothécaires ne donnent pas droit à un avantage fiscal. Si vous cherchez à remplir votre enveloppe fiscale, ne choisissez donc pas le mandat, mais l’inscription hypothécaire classique.

9. Et si le montant des travaux ne correspond pas à celui de l’emprunt?

Il n’est en effet pas toujours possible d’estimer à l’euro près le montant final de vos travaux. Vous faites une série de devis, vous partez avec votre banquier sur un emprunt d’un montant correspondant, mais en cours de travaux, vous avez de bonnes ou de mauvaises surprises.

Dans le cas où vous auriez sous-estimé le montant des travaux, il n’est pas possible d’adapter le montant du crédit existant. C’est pourquoi il est conseillé de recourir à un prêt personnel ou à vos fonds propres pour combler le manque. Si la différence est trop importante, il faudra faire un nouveau crédit hypothécaire, une solution extrême étant donné les coûts et la lourde procédure qu’elle engendre…

Dans le cas où vous auriez au contraire surestimé le montant des travaux, vous pouvez en théorie effectuer un remboursement anticipé fictif. "Fictif" car, en réalité, vous n’aurez jamais touché ce montant excédentaire, puisque votre banquier libère l’argent en fonction des factures que vous lui présentez. Ce remboursement anticipatif n’entraîne pas d’indemnités de remploi (pas de pénalités financières). La banque adaptera vos nouvelles mensualités ou la durée de votre emprunt en fonction du solde restant dû.

10. Quels taux puis-je obtenir?

Si vous n’avez pas de crédit hypothécaire en cours, vous pouvez négocier votre taux de la même manière que si l’emprunt était destiné à un achat. Vous pourrez en effet bénéficier de toutes les réductions proposées par les banques si vous y domiciliez votre salaire et si vous contractez une assurance solde restant dû et habitation au sein de l’institution ou de ses partenaires.

Pour ces mêmes raisons, il sera peut-être plus compliqué de négocier un bon taux si vous avez un crédit hypothécaire en cours.

Ainsi, comme l’explique Patrick Segers, gérant et consultant en crédits chez Segers & Associés, si vous désirez rester dans la même banque, "elle en profitera pour ne plus octroyer des réductions liées au compte, assurances solde restant dû et incendie, et proposera, a fortiori, un taux de base".

Il en va de même pour changer de banque, car il est difficile de prendre une assurance habitation au sein de deux compagnies d’assurances et de domicilier votre salaire sur deux comptes différents. Vous ne partez donc pas en position de force. "L’intérêt est parfois de tout renégocier et de venir nous voir…!", conclut Patrick Segers.

À noter que la reprise d’encours se fait au taux actuel du marché, et non au taux de base de l’emprunt hypothécaire.