Votre banque ne peut désormais plus vous demander n’importe quel montant au titre de frais de dossier lorsque vous concluez un emprunt hypothécaire ou lorsque vous refinancez un emprunt existant. Le ministre des Consommateurs Kris Peeters (CD & V) avait promis de plafonner ces frais: l’arrêté royal d’exécution a été publié et les plafonds sont entrés en vigueur ce 1er avril.
Voici les plafonds, en fonction des cas:
- octroi d’un crédit hypothécaire ou d’un crédit-pont avec hypothèque: 500 euros
- octroi d’un crédit-pont sans hypothèque: 300 euros
- combinaison d’un crédit-pont et d’un nouveau crédit: 800 euros
- refinancement d’un prêt hypothécaire en interne (première fois en douze mois): 50% des frais appliqués au prêt initial
- refinancement d’un prêt hypothécaire en interne (deuxième fois en douze mois): 100% des frais appliqués au prêt initial
- lorsqu’il s’agit d’un refinancement externe (dans une autre banque), il s’agit d’un nouveau dossier. C’est donc le plafond de 500 euros qui est valable.
Pourquoi ces plafonds?
Cette initiative du gouvernement fait suite à l’annonce, depuis l’été, de la hausse parfois conséquente des frais de dossiers en hypothécaire, notamment en cas de refinancement interne par plusieurs banques.
Le refinancement interne est en effet le cauchemar des banques en période de taux bas: les emprunteurs qui ont choisi des taux fixes et qui voient les taux baisser sur le marché ont toujours la possibilité de les renégocier à la baisse. Ce qui fait dire au secteur que la fixité des taux ne vaut que pour les banques, tandis que les emprunteurs peuvent toujours faire adapter leurs taux au marché grâce au refinancement. Augmenter les frais de dossiers dans ce cas-là est donc un moyen de décourager les candidats au refinancement.
BNP Paribas Fortis avait ainsi annoncé une augmentation spectaculaire des frais de dossiers lors d’un refinancement: ils sont passés en septembre à 700 euros, contre 350 euros avant. Le leader de l’hypothécaire en Belgique avait aussi augmenté les frais de dossier pour la constitution d’un emprunt à 500 euros (contre 350 euros avant également). La banque adapte donc ses tarifs à partir du 1er avril: 500 euros pour un nouveau dossier, et 250 euros pour un refinancement interne.
" Les frais ne correspondent souvent pas aux coûts réels pour l’élaboration du dossier. En légiférant sur les frais de dossier, nous les réduirons à un niveau acceptable. Il deviendra plus facile pour les consommateurs de comparer les crédits hypothécaires et d’en choisir le plus avantageux", a expliqué Kris Peeters.
Un TAEG pour comparer
D’autant plus que c’était aussi ce 1er avril qu’entrait en vigueur l’obligation pour les prêteurs de fournir aux candidats emprunteurs un TAEG (taux annuel effectif global) pour les offres d’emprunt hypothécaire. Ce TAEG doit permettre au consommateur de comparer plus facilement les offres entre les différents prêteurs.
C’est pourquoi il doit couvrir tous les coûts du crédit pour l’emprunteur, en ce inclus par exemple les frais de notaire inhérents au crédit (à l’exclusion des honoraires), les assurances obligatoires (incendie, solde restant dû), les frais de dossier, etc.
Si l’introduction du TAEG est la grande nouveauté, les autres changements introduits par le texte qui entre en vigueur seront à peine perceptibles pour le consommateur belge, car un certain nombre de "bonnes pratiques" sont déjà réglées en Belgique depuis la loi de 1992.
