La famille s’est agrandie, vous vous sentez à l’étroit dans le petit appartement que vous avez acheté lorsque vous avez commencé à travailler et voilà que vous trouvez la maison de vos rêves. Pas question qu’elle vous passe sous le nez. Mais elle est chère. Et vous avez impérativement besoin de vendre l’appart pour remettre ces billes dans la future maison. Seulement, l’acheteur idéal et motivé ne se manifestera pas forcément du jour au lendemain. Le seul moyen pour résoudre votre équation financière est de contracter un crédit-pont.
Vous pourrez ainsi prendre le temps de conclure la vente de l’appartement avec l’acheteur idéal et dans les meilleures conditions possibles. Contracter un crédit-pont n’est cependant pas une démarche à faire à la légère. Un certain nombre de précautions s’imposent. Voici tout ce qu’il faut savoir avant de faire le pas.
Quel montant pouvez-vous emprunter?
Le montant que vous pourrez emprunter sera directement fonction du prix auquel vous estimez pouvoir vendre votre appartement et du solde du crédit hypothécaire en cours pour cette même maison.
Attention donc à ne pas surestimer le prix de vente de votre maison. Car ce sera à vous d’assumer l’éventuel écart entre l’estimation et le prix de vente effectif au moment de rembourser le crédit.
Un exemple
Vous êtes propriétaire d’un appartement que vous pensez vendre 300.000 euros.
Pour acheter cet appartement, vous avez contracté un prêt hypothécaire, dont il vous reste 140.000 euros à rembourser.
Votre nouvelle maison coûte 400.000 euros.
Une fois l’appartement vendu, 160.000 euros seront "libérés". En attendant, vous êtes temporairement à court de liquidités. Vous allez donc souscrire un crédit-pont pour ce montant.
Pour financer les 240.000 euros restants (400.000 — 160.000) vous reprenez un nouveau crédit hypothécaire.
MAIS si vous avez surestimé la valeur de l’appartement et que vous ne le vendez qu’à 280.000 euros au lieu des 300.000 espérés, vous devrez combler la différence (20.000) à l’échéance du crédit-pont. C’est pour éviter ce type de problème que la majorité des institutions financières ne prêtent que 90, voire 80% de la valeur estimée. "Les conditions sont plus sévères lorsque l’acheteur rembourse les intérêts et le capital à la fin", note Sultan Sahin, du bureau Segers et Associés.
Pour quelle durée?
La durée maximale d’un crédit-pont diffère d’une banque et d’un organisme de crédit à l’autre. Elle varie entre 3 mois et 3 ans maximum, mais la durée la plus courante est d’un an.
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"Nous constatons en tout cas que c’est pour la durée de 1 an que l’offre des banques est la plus importante", souligne Kristof De Paepe, fondateur du site guide-epargne.be, qui propose des tableaux comparatifs en ligne. Vous avez opté pour une durée d’un an et vous n’avez pas encore vendu votre maison? Vous pouvez demander une prolongation de la durée du crédit-pont. Si, au contraire, vous avez vendu votre bien plus rapidement que prévu et que vous souhaitez rembourser le crédit-pont avant l’échéance, les banques vous compteront souvent des frais ou une indemnité de remploi.
"Mais ce n’est pas le cas des organismes de crédit avec lesquels nous travaillons", nuance Sultan Sahin. Modalités de remboursement? Contrairement à un crédit hypothécaire classique, pendant toute la durée du crédit-pont vous remboursez uniquement les intérêts. Le capital est remboursé en une fois, à l’échéance du crédit.
"Il y a de nombreuses formules possibles: remboursement des intérêts tous les mois, tous les 6 mois, annuellement, ou encore à la fin du crédit, en même temps que le capital", indique Kristof De Paepe, invitant à comparer. Car toutes les banques ne proposent pas les formules, chaque organisme financier ayant apparemment son créneau de prédilection. Mais que vous ayez vendu votre premier bien ou non, il faudra rembourser le capital à l’échéance du crédit-pont. Et évidemment, pendant toute la durée du crédit pont, ne perdez pas de vue que vous devrez aussi rembourser votre crédit hypothécaire. Il faut donc avoir les reins solides et estimer correctement sa marge de manœuvre. À quel coût?
Pendant toute la durée du crédit-pont, vous payez un taux d’intérêt fixe. Ce taux est toujours plus élevé que celui d’un crédit hypothécaire classique, mais inférieur à celui d’un prêt personnel. Auprès des principales banques, sur guide-epargne.be, il oscille pour l’instant entre 2,05 et 3,8%, selon la durée et le montant.
Fiscalité?
Au contraire d’un crédit hypothécaire classique, un crédit-pont ne permet pas de profiter d’un avantage fiscal, notamment parce qu’il est d’une durée inférieure à 10 ans.
Vous pouvez par contre déduire les intérêts que vous payez de votre revenu immobilier imposable.
