Avec des taux bas qui continuent de stimuler la demande, la Banque nationale de Belgique (BNB) et même Mario Draghi, le président de la Banque centrale européenne (BCE), avaient exhorté les banques belges à la prudence. Selon les derniers chiffres de la BNB, la part des crédits dont la quotité - le montant de l’emprunt - représentait plus de 80% de la valeur d’achat du logement est passée de 41% à 53%. Il s’agit essentiellement de crédits avec une quotité de 90 à 100%, les quotités supérieures à 100% restant limitées.
À partir du 1er janvier 2020, la quotité des nouveaux crédits accordés ne pourra plus dépasser certains seuils, annoncés ce vendredi par la BNB.
Propriétaires occupants
Pour les propriétaires occupants, la quotité sera limitée à 90%. Autrement dit, les candidats propriétaires ne pourront emprunter à la banque que 90% du prix d’achat du logement et devront financer eux-mêmes les 10% restants, ainsi que les frais (droits d’enregistrement, frais de notaire, etc.).
Le montant emprunté pour les crédits hypothécaires finançant une seconde résidence ne peut excéder 80% de la valeur du bien acheté.
La BNB tient à préciser que "cette initiative macroprudentielle ne vise nullement à empêcher l’achat d’une habitation par les jeunes ménages ne disposant pas encore de beaucoup de capitaux propres". Elle a d’ailleurs laissé une plus large marge de manœuvre aux établissements financiers concernant cette catégorie d’emprunteurs. 35% des crédits accordés aux primo-acquéreurs pourront dépasser la quotité de 90%. 5% de ces crédits pourront même dépasser la quotité de 100%.
20% des crédits accordés aux propriétaires occupants qui ne sont pas des primo-acquéreurs pourront dépasser la quotité de 90%, mais avec une limite fixée à 100%.
Investisseurs
Les crédits destinés au financement de l’investissement locatif ne pourront pas afficher une quotité supérieure à 80%. La BNB tolère une marge de 10% de la production annuelle, avec une limite fixée à 90% de quotité.
La BNB a aussi imposé des "limites pour poches de risques", soit la combinaison de quotités élevées et de ratio d’endettement élevé de l’emprunteur. Maximum 5% du volume total des prêts annuels pourra consister en des prêts combinant une charge de remboursement élevée (supérieure à 50% du montant des revenus de l’emprunteur) et une quotité supérieure à 90%.
Entre 2014 et 2018, la part des nouveaux crédits associés à un endettement mensuel élevé par rapport au revenu disponible a progressé. Dans 20% des nouveaux crédits, l’emprunteur a consacré plus de la moitié de son revenu disponible mensuel au remboursement de ses emprunts.
Non-respect des seuils? Il faudra se justifier
En cas de non-respect des seuils établis par la Banque nationale, la banque devra pouvoir soumettre une explication motivée à la BNB.
"Cette initiative ne vise pas à empêcher l’achat d’une habitation par les jeunes ménages."
Pour rappel, la BNB a déjà pris des mesures à deux reprises. En 2013, elle avait imposé des augmentations de capital et relevé de cinq points de base le minimum de fonds propres exigé aux banques. L’année dernière encore, la BNB a fait passer les exigences de fonds propres à 18% et le calcul du coefficient de risque a été affiné.
Le secteur a salué des mesures "équilibrées". "Il ne s’agit pas de restrictions draconiennes et elles laissent aux banques une marge de manœuvre suffisante pour évaluer chaque dossier individuellement, dans certaines limites", constate Febelfin, la fédération du secteur financier.
À l’heure actuelle, les défauts de paiement sont limités à moins de 1% de l’ensemble des crédits hypothécaires, rappelle encore Febelfin.
Febelfin a communiqué ce jeudi la hausse de 13,5% au troisième trimestre des demandes de crédits, hors financement, par rapport à la même période l'année dernière. Le montant de crédit correspondant a également connu une hausse, de 14,4% précisément. Au troisième trimestre 2019, environ 69.500 contrats de crédit hypothécaire ont été conclus pour un montant total d‘environ 9,4 milliards euros (hors refinancement), précise Febelfin (hors refinancements). Ceci représente une hausse du nombre des contrats de crédit octroyés d’environ 11% par rapport au troisième trimestre de l’an dernier.
