Un crédit "bullet" ou crédit à terme fixe est un type de crédit hypothécaire qui peut être envisagé dans le cadre d’un investissement immobilier. Mais il ne s’adresse pas à tous les profils d’investisseurs. "Il convient aux investisseurs ayant un rapport averti, éclairé au risque et poursuivant des objectifs bien spécifiques", prévient Geoffroy Lycops, administrateur délégué de DRA Group.
Comment cela fonctionne-t-il? L’emprunteur ne paie que les intérêts de l’emprunt pendant la durée du contrat. Au terme du contrat, il ne lui suffit plus que de rembourser… le capital emprunté. Ce qui suppose qu’il ait un peu réfléchi à la manière dont il va s’y prendre le moment venu!
Un crédit "bullet" n’est donc pas un produit simple à mettre entre toutes les mains. "L’investisseur doit parfaitement connaître ce produit, ses avantages et ses dérives, mais aussi gérer avec professionnalisme son rôle d’investisseur: connaissance du marché, des locataires, des règles à respecter en matière urbanistique, etc.", poursuit Patrick Segers, consultant en crédits chez Segers & Associés.
Dans quel objectif?
Les crédits bullet sont toujours un peu plus chers que les crédits classiques. "Les taux sont généralement un peu plus élevés: la banque applique une prime de risque pour l’immobilisation plus longue des fonds compte tenu de l’absence de remboursement avant le terme", explique Bertrand Roland, administrateur délégué de DRA Group.
Exemple
Prenons un bien de 200.000 euros et admettons que l’investisseur dispose du montant des frais d’acquisition.
Avec un crédit sur 20 ans au taux fixe de 2%, il paiera 1.010 euros par mois (intérêts + capital).
fiscalité
Conclure un crédit à terme fixe peut aussi avoir du sens en termes d’optimisation fiscale. Les intérêts sont en effet déductibles de l’ensemble des revenus immobiliers du contribuable. Avec un crédit bullet, on peut donc déduire un montant élevé d’intérêts pendant toute la durée de l’emprunt, alors qu’avec un crédit classique, le montant des intérêts diminue avec le temps. Au début du contrat, on rembourse généralement davantage d’intérêts qu’à la fin, ce qui n’est pas le cas avec le crédit bullet.
Avec un crédit bullet au taux de 2,5% sur la même échéance (à titre de comparaison, car dans les faits, les échéances ne dépassent jamais 15 ans), il paiera 444 euros par mois (intérêts uniquement).
Au final, sa charge totale d’intérêts s’élèvera à 98.000 euros avec le crédit "bullet" et à 53.000 euros avec le crédit classique. Alors, pourquoi choisir cette solution?
"Il s’agit de se donner les moyens d’atteindre ses objectifs. Avec un rendement moyen de 4% net estimé pour l’immobilier, l’investisseur touchera 666 euros de loyer par mois pour son bien de 200.000 euros. Ce qui l’obligera, avec un crédit classique, à puiser dans son épargne pour payer ses mensualités", explique Betrand Roland. L’idée étant d’épargner la différence entre la mensualité et le loyer.
Pour qui?
De manière générale, un indépendant qui a un EIP (engagement individuel de pension) peut se servir du crédit à terme fixe pour valoriser anticipativement son capital assuré en achetant un bien de valeur équivalente qu’il remboursera lorsqu’il touchera effectivement son capital, en faisant concorder les deux échéances. Ou encore, "imaginons un entrepreneur qui réinvestit la majorité de ses bénéfices dans sa société. Sa capacité d’investissement dans l’immobilier est grevée. Il peut envisager un crédit bullet en pariant sur la prise de valeur de son entreprise, qui lui servira à rembourser le capital emprunté", poursuit Geoffroy Lycops.
Pour les deux associés de DRA Group, le crédit "bullet" s’adresse donc principalement aux indépendants et aux dirigeants d’entreprise qui ont par définition l’esprit entrepreneurial et un minimum d’appétit pour le risque… ainsi qu’un moyen (autre que la revente de l’immeuble à terme) pour rembourser le capital.
Rembourser avec la revente
Selon Patrick Segers, le credit bullet s’adresse cependant à tous les investisseurs qui veulent investir de manière récurrente dans l’immobilier et/ou qui veulent dégager du bénéfice mensuel. De fait, l’investisseur peut selon lui miser sur la revente de son bien pour rembourser le capital. "Il peut ainsi revendre le bien avec plus-value avant le terme de l’acte de crédit, augmenter rapidement son patrimoine immobilier par achats multiples et successifs et ainsi répartir son risque financier", explique-t-il. Ceci présuppose cependant d’avoir une confiance totale dans la santé de l’immobilier en Belgique ou d’avoir par ailleurs les reins solides pour faire face à une déconvenue.
Ceci dit, les banques ne vendent plus ces produits à n’importe quel investisseur qui frappe à leur porte. "Il ne faut pas croire que tout est facile pour ce type de produit et que les banques vont l’accorder de façon systématique. Le crédit bullet se limite à une quotité d’emprunt de 85%. Il nécessite un apport de fonds propres importants ou l’inscription hypothécaire sur un autre bien partiellement ou totalement selon les cas", prévient-il.
