Le parc immobilier belge est vieillissant. Plus de 50% des immeubles à appartements ont été construits avant 1970 et commencent donc logiquement à connaître des problèmes liés à la vétusté. À Bruxelles, il y a près de 35.000 immeubles en copropriété. Ravalement de façade, mise aux normes des ascenseurs, de l’électricité, nouvelle chaudière, réfection du toit, peinture de la cage d’escalier… Le passage obligé pour de nombreux copropriétaires.
Or, ces travaux sont souvent complexes d’un point de vue technique et le renforcement des normes en tout genre (isolation, PEB, chaudières, ascenseurs, etc.) ces dernières années, complique la donne. "Les rénovations seront en général plus chères si le bien est ancien et s’il y a, par exemple, beaucoup de façades, de balcons, pas de doubles vitrages, des garages avec toitures", lit-on dans le Guide pratique pour les copropriétaires édité par la Fondation Roi Baudouin qui conseille également de "vérifier si l’ascenseur a été mis aux normes et de se méfier des coûts cachés (ex: une citerne logée en dessous d’un arbre de 30 ans, qu’il faut déplacer…)".
¾ des voix nécessaires
Il n’est jamais évident, en outre, de prendre collectivement la décision de rénover les communs et de mobiliser les budgets nécessaires quand tous les copropriétaires n’ont pas les mêmes moyens financiers ni les mêmes intérêts. Actuellement, 75% des voix sont requises pour débloquer le financement de travaux (à l’exception des petits travaux qui peuvent être décidés par le syndic). Un groupe de travail qui a planché sur la problématique à la demande du ministre de la Justice, Koen Geens (CD & V) a recommandé l’année dernière de passer à 2/3 des voix pour flexibiliser la prise de décision. Mais rien n’a encore été décidé.
Budget à débloquer
Dans la capitale, face à l’état de délabrement de certains immeubles dont les copropriétaires sont souvent âgés et modestes et ont déjà du mal à faire face aux charges courantes, le MR avait suggéré voici un an l’instauration d’un système de prêt sans intérêt pour faciliter le financement de travaux de rénovation indispensables. "Mais il est resté lettre morte", déplore Olivier de Clippele, notaire et vice-président du SNPC (Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires).
financement
• Le fonds de roulement est constitué des provisions versées par l’ensemble des copropriétaires pour payer les dépenses périodiques: frais de chauffage et d’éclairage des communs, frais de gérance, de conciergerie, etc. En principe, les copropriétaires font des versements périodiques (mensuels ou trimestriels) en fonction de leurs quotités.
• Le fonds de réserve sert à payer des gros travaux: renouvellement de la chaudière, du toit, de l’ascenseur. Normalement, ce fonds est prévu dans le règlement de copropriété mais sa constitution peut également être décidée en assemblée générale.
• Les deux fonds existent dans la plupart des copropriétés mais ils ne sont toutefois pas obligatoires.
C’est l’assemblée générale qui détermine le montant de l’appel de ces fonds.
En théorie, lorsque des travaux urgents doivent être réalisés au sein d’un immeuble à appartements, on fait appel aux réserves constituées à cet effet par l’ACP (lire l’encadré). Mais elles ne suffisent pas toujours et les copropriétaires n’ont pas forcément tous les moyens de suppléer.
Une solution originale et adaptée a vu le jour il y a déjà quelques années en réponse à la demande de financement collectif abordable. Federale Assurance ainsi que KBC et Belfius, proposent un prêt aux associations de copropriétaires (ACP) spécifiquement destiné à financer des travaux de réparation et de rénovation dans les parties communes. "Chaque copropriétaire reste libre de participer ou non à l’emprunt collectif", précise John Machiels, responsable crédits hypothécaires et émission/gestion assurances vie individuelle chez Federale assurance. "Le coût est supérieur à celui d’un prêt hypothécaire classique mais bien inférieur (sous les 3%) au taux d’un prêt personnel qui tourne en général autour de 5%", ajoute-t-il.
Caractéristiques du prêt ACP
Le prêt ACP de Federale Assurance est accordé pour une durée de minimum 1 an à 10 ans maximum, pour des montants compris entre 25.000 et 1 million d’euros (dérogations possibles).
"Nous sommes essentiellement sollicités par des petites copropriétés pour financer des travaux liés aux ascenseurs, des travaux d’étanchéité, la réfection de façades et terrasses. Les demandes de prêt pour des travaux de mise en conformité avec de nouvelles normes énergétiques restent encore confidentielles, mais la tendance s’affirme peu à peu", détaille John Machiels.
Chaque copropriétaire participant verse son dû mensuellement à l’ACP, laquelle se charge de rembourser à Federale Assurance. La compagnie impose en outre la souscription d’une assurance charges d’emprunt (Atradius) grâce à laquelle ni l’ACP ni les autres copropriétaires ne sont sollicités en cas de défaut de paiement d’un copropriétaire. "Atradius réclame toutefois la participation d’au moins trois copropriétaires pour limiter les risques", précise le représentant de Federale Assurance.
"Nos concurrents sont davantage sollicités pour de plus gros montants (le seuil d’accès est d’ailleurs plus élevé que chez nous) et le contrat de Belfius ne prévoit pas d’assurance charge d’emprunt", conclut-il.
