5 questions pour le propriétaire bailleur

Si l’immobilier reste un des investissements de prédilection des Belges, son rendement n’est pas forcément à l’abri des aléas. L’insolvabilité, les retards et défauts de paiement du locataire sont les plaies récurrentes du propriétaire bailleur. Chômage, séparation, décès, surendettement, maladie, négligence… Les causes sont multiples et le phénomène est très répandu.

Quelque 40% des propriétaires ont déjà été confrontés à un retard de paiement d’au moins deux loyers consécutifs (22%) ou à des dommages locatifs qui excédaient le montant de la garantie locative (18%), note AG Insurance. Bref, des soucis financiers qui débouchent souvent sur une procédure judiciaire, longue, pénible et coûteuse. Le risque est cependant tellement élevé que ce type de produit est peu rentable pour les assureurs. Rares sont par conséquent ceux qui le proposent encore.

Selon le site www.lebonbail.be, en général pour ce type de produit:

• La prime équivaut à environ 3,5 à 5% du loyer annuel, en fonction des services proposés.

• L’indemnisation pour loyers impayés va jusqu’à 12 mois de loyer (avec un loyer max.)

• L’indemnisation pour dégâts locatifs va jusqu’à 12 mois de loyer.

• La protection juridique (frais de recouvrement, avocat, huissier) est plafonnée.

Signalons encore, à titre d’exemple, que le contrat proposé par AG Insurance prévoit également une compensation d’un mois de loyer si le locataire met fin au bail anticipativement et l’assistance dans la recherche d’hommes de métier pour les travaux d’entretien et de réparation. En cas de litige, la compagnie contacte le locataire pour tenter de trouver une solution à l’amiable. En cas d’échec, une procédure judiciaire est lancée. Entre-temps, l’assuré bénéficie d’une avance en cas de loyers impayés ou de dégâts locatifs.

Trevi propose pour sa part à ses clients, en complément à sa mission de gestion locative, une assurance couvrant la perte de loyers et charges pendant 24 mois maximum et les frais de recouvrement (avocat, huissier) à hauteur de 3.000 euros. Le tout au tarif réservé aux professionnels, soit 2,5% des loyers et charges.

Comme tout syndicat, celui des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC) défend les droits de ces derniers, tant auprès des pouvoirs publics que des intermédiaires. En outre, il fournit à ses affiliés des réponses ciblées à des questions précises, un peu sur le modèle de Test-Achats pour les consommateurs. Le SNPC est accessible par téléphone tous les jours ouvrables de 9 à 15h, sauf le service juridique (fermé à 12h30). Il informe également ses affiliés de toute actualité ciblée via son magazine mensuel, son site internet et des séances locales d’information: nouvelles mesures réglementaires, fiscales, etc.

Pour un propriétaire de plusieurs biens, qui amortira facilement son affiliation sur les rentrées locatives de son portefeuille immobilier, la question de l’affiliation ne se pose sans doute pas. Pour un propriétaire ou copropriétaire particulier, tout dépend de ses besoins. Si la copropriété dans laquelle il se trouve dispose d’un syndic bien informé et à la hauteur, il n’y a pas de problème. Si ce n’est pas le cas, l’appui du SNPC peut être précieux pour être bien au courant et pour éventuellement informer le Syndicat de possibles malversations ou manquements. De plus en plus souvent d’ailleurs, la cellule juridique du SNPC introduit des plaintes et des recours contre des intermédiaires après avoir été averti par des affiliés. C’est notamment le cas actuellement contre un membre de la direction d’une importante enseigne de courtage à Bruxelles.

Afin de lutter contre la spéculation immobilière (laisser des immeubles à l’abandon pour en reconstruire de nouveaux) et contre la difficulté d’accès au logement d’une partie de la population, les autorités régionales infligent aux propriétaires des amendes annuelles pour immeubles inoccupés pendant plus de douze mois.

→ Bruxelles

Ainsi, en Région bruxelloise, le montant de l’amende encourue s’élève à 500 euros par mètre courant de façade, multiplié par le nombre de niveaux inoccupés et le nombre d’années d’inoccupation. Les sous-sols et combles non aménagés ne sont pas retenus dans ce calcul. Par exemple, le propriétaire d’un immeuble comprenant un rez-de-chaussée plus trois étages, dont la façade mesure cinq mètres et dont deux étages sont vides, encourt une amende de 5.000 euros.

Les immeubles inoccupés sont détectés par des croisements de données réalisés par la cellule "Logements inoccupés" de l’administration bruxelloise avec les consommations d’eau, d’électricité, etc. Si ces consommations sont anormales, des agents viennent sur place constater s’il s’agit d’un immeuble inoccupé ou simplement d’un problème de compteur ou de la présence de panneaux solaires qui pourrait expliquer la baisse de consommation.

Une fois le propriétaire averti de l’infraction, un délai de trois mois lui est accordé, afin qu’il puisse apporter tout élément démontrant que le logement a été réoccupé. À défaut d’avoir mis fin à l’infraction à l’issue de ce délai, l’amende lui est notifiée. À noter que cette amende est très fréquemment augmentée d’une taxe communale, qui varie selon les communes.

→ Wallonie

En Région wallonne, le Parlement wallon a voté le 31 mai dernier un projet de décret visant à instaurer une amende administrative à charge de toute personne laissant son bien inoccupé sans justification valable (comme la mise en location à un loyer raisonnable ou la réalisation de travaux qui prennent plus de temps que prévu, etc.). Partant du même principe qu’à Bruxelles, l’amende est ici de 200 euros par mètre courant de façade, multiplié par le nombre d’étages vides.

Par ailleurs, la majorité des communes wallonnes dispose également d’une taxe sur les immeubles vides, qui s’ajoute à l’amende administrative.

"Enfin, il existe dans les deux Régions un mécanisme de prise en gestion volontaire ou forcée par un opérateur immobilier de l’immeuble laissé vide, aux fins de le réhabiliter si besoin et de le louer à des personnes bénéficiant de petits revenus ou revenus précaires", précise Bénédicte Delcourt, directrice du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC).

Le propriétaire qui oublie d’indexer le loyer à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail peut toujours le faire plus tard. Cependant, dans le cadre d’un bail de résidence principale, il ne peut réclamer que les arriérés d’indexation correspondant aux 3 derniers mois qui précèdent celui de la demande.

Exemple

Philippe, propriétaire, a signé un contrat de bail entré en vigueur le 1er mai 2014. Chaque année, il peut indexer le loyer au mois de mai. Le 1er mai 2017, Philippe a toutefois omis de le notifier à son locataire. En novembre 2017, il se rend compte de son oubli et demande au locataire l’indexation du loyer. Philippe est en droit de réclamer le loyer indexé pour le mois de novembre 2017, mais les arriérés d’indexation sont limités aux trois derniers mois qui précèdent la demande. Autrement dit, il peut réclamer les arriérés d’indexation relatifs aux mois d’août à octobre 2017. Ceux pour les mois de mai à juillet 2017, par contre, ne peuvent plus être réclamés.

→ Location à usage privé

Indépendamment du précompte immobilier, le bailleur est aussi imposé à l’impôt des personnes physiques. Si l’on donne une habitation en location à une personne physique qui l’utilise uniquement à des fins privées, les revenus locatifs ne sont pas imposés comme tels. Le fisc part du revenu cadastral qu’il indexe et majore ensuite de 40%. C’est ce montant qui est repris dans le calcul d’impôt et ajouté aux autres revenus. Il est donc imposé au taux marginal (c’est-à-dire le plus élevé).

→ Location à usage professionnel

Si l’on donne son bien en location à une société ou à une personne physique qui l’utilise à des fins professionnelles, l’on n’échappe pas non plus au précompte immobilier. Mais le bailleur sera en plus imposé sur les revenus locatifs réels. Et pas seulement sur le loyer mensuel, mais aussi sur la contribution éventuelle que paie le locataire pour des frais d’entretien et de réparation. Le propriétaire est imposé sur ce revenu locatif brut, diminué d’un forfait de 40%. Le montant de cette déduction forfaitaire ne peut cependant pas être supérieur aux deux tiers du revenu cadastral non indexé, multipliés par un coefficient qui est déterminé chaque année sur la base de l’évolution des loyers. Pour l’exercice d’imposition 2017, ce coefficient est de 4,31. Le montant restant est ensuite imposé au taux marginal qui frappe les revenus du propriétaire de ce bien immobilier.

→ Location à usage mixte

Il se peut que le locataire utilise l’habitation aussi bien à titre privé que professionnel. Songeons à l’enseignant qui affecte une partie de son logement en tant que bureau. Si le bail fait une distinction entre le loyer "professionnel" et le loyer privé ET s’il a été enregistré, le bailleur peut reprendre cette distinction dans sa déclaration fiscale: d’une part la partie du revenu cadastral correspondant à l’usage privé, d’autre part les loyers correspondant à la partie professionnelle. Si le bail ne fait pas cette distinction et/ou s’il n’est pas enregistré, le bailleur doit compléter sa déclaration fiscale comme si la totalité était utilisée à des fins professionnelles.