Investir dans l'immobilier: les conseils des experts

Pour les experts, c’est bien simple: le meilleur placement avec un objectif de 5 ans, c’est l’appartement classique, suivi de peu par une habitation toute aussi classique. À la troisième place, mais à bonne distance, suit la résidence secondaire à la Côte. Le top 5 est complété par les logements avec assistance et les maisons de repos, les deux principaux produits du secteur des seniors. Avec une remarque cependant: il ne faut plus compter aujourd’hui sur les fortes hausses de prix telles qu’on les a connues au cours de la période 2000-2010. L’euphorie économique, la baisse des taux d’intérêt, le bonus logement et la déclaration libératoire unique (DLU) dopaient alors le marché du logement. Durant cette période, la valeur d’une maison augmentait en moyenne de 8,6% par an, celle d’un appartement de 7,9% par an.

2. Quel rendement espérer?

Oubliez les rendements de 5, 6, voire 7%, bien que certains promoteurs les fassent encore miroiter. Pour une maison d’habitation, le panel d’experts de L’Echo table sur un rendement annuel net de 2,7% à un horizon de 5 ans. Pour un appartement, ils comptent sur 2,5%. Comme les prix des maisons ont augmenté plus vite ces dernières années que les loyers, le rendement a logiquement baissé à l’avenant. Mais en comparaison du taux que procure un livret d’épargne ou une obligation, ces chiffres sont encore somme toute acceptables. Pour atteindre un tel rendement net, il faut pouvoir partir de rémunérations annuelles brutes de 4 à 5%. "Celui qui est adroit de ses mains et qui dispose de temps, peut cependant augmenter son rendement", fait remarquer Hans Bevers, de Degroof Petercam.

3. Quel est le bien immobilier le plus rentable?

Celui qui recherche un revenu récurrent accordera de l’attention à ce critère principalement. Selon nos experts, ici aussi, ce sont l’appartement et la maison classiques qui ont la cote. Viennent en troisième place les logements avec assistance, suivis des kots d’étudiant et des maisons de repos.

La résidence secondaire, par contre, ne se retrouve pas dans le top 5. Logique, puisque la plupart des Belges l’occupent généralement eux-mêmes ou ne la louent que pendant une partie de l’année.

4. Les loyers arriveront-ils à suivre la hausse des prix des habitations?

Deux experts sur trois estiment que oui. À première vue, cela peut paraître étonnant. Ces dernières années, les loyers ont nettement moins progressé que les prix des habitations. Sur le marché des locations particulières, les hausses de prix se sont limitées à 1,8% par an sur les 20 dernières années. Pour le logement social, la croissance a été de 3,1% par an, en raison d’une nette amélioration de la qualité. Les prix dans la plupart des segments du marché des habitations ont grimpé en moyenne de 5 à 6% par an au cours de la même période.

De telles hausses de prix ne sont absolument plus réalistes aujourd’hui, selon les experts. Ils partent du principe que les loyers vont suivre l’inflation. "Tout dépend du type de logement et de la classe de prix, mais nous nous attendons à ce que la hausse des loyers sera d’un demi pour-cent supérieure à l’inflation annuelle", indique Peter Decelle, du service d’études de CIB Vlaanderen.

5. Quel est l’état du marché locatif?

Aujourd’hui, le marché locatif est un marché à deux vitesses. Le bas du marché de la location particulière devient de plus en plus problématique. Parallèlement, le segment du milieu connaît une renaissance. Davantage de jeunes starters, qui gagnent souvent tous deux leur vie, restent plus longtemps sur le marché de la location. Souvent parce que l’achat d’une habitation n’est pas immédiatement possible sur le plan budgétaire. Mais il y a aussi de plus en plus de jeunes qui choisissent d’être de nouveaux nomades. Ils veulent garder leur mobilité pour pouvoir déménager facilement, en Belgique ou à l’étranger…

S’ajoute à cela le nombre croissant de seniors qui veulent échanger leur habitation à la campagne pour un appartement en ville ou dans le centre. Sûrement si les enfants ne sont pas intéressés par la reprise de la maison familiale. Non seulement louer cause moins de soucis, mais cela facilite aussi le règlement de la succession.

6. L’offre est-elle intéressante?

Il y a une offre de qualité en immeubles neufs, sans qu’on puisse parler d’une offre excédentaire en général. Il peut certes y avoir de fortes différences selon la situation géographique. "À Bruxelles, on doit s’attendre à une suroffre dans les segments supérieur et moyen", prévient Sophie Lambrighs, du groupe immobilier coté en Bourse Home Invest Belgium.

Les investisseurs montrent plus d’intérêt pour des logements qu’ils peuvent mettre en location. Ils ne veulent plus investir que dans des immeubles neufs ou récemment rénovés et ont une préférence pour les appartements. Les normes plus strictes font cependant grimper les coûts, et donc aussi les prix des nouvelles constructions.

7. Quels sont les risques pour la mise en location?

Les mauvais payeurs, les dégâts non récupérables, l’inoccupation et les travaux importants à la suite d’une (re)location sont des préoccupations de taille pour les bailleurs. Mais ces tracas sont de tout temps. Les experts pointent aujourd’hui comme risque premier un changement de la fiscalité.

La moitié d’entre eux environ s’attend à une augmentation de la pression fiscale, l’autre croit au contraire que la fiscalité ne changera pas. Même si ces derniers n’excluent pas d’importants glissements qui respecteront la neutralité budgétaire pour le gouvernement, mais qui peuvent faire un monde de différence dans le chef de l’investisseur immobilier individuel.

Sous la pression de l’Europe et d’une partie de l’opinion publique, il n’est pas à exclure que l’on passera à un impôt sur les revenus locatifs réels au lieu d’un impôt basé sur le revenu cadastral. Au niveau fédéral, on discute aussi depuis un certain temps d’un élargissement du taux de TVA réduit aux démolitions suivies d’une reconstruction. Ce serait une évolution logique d’un point de vue de la durabilité. Mais pour les caisses de l’État, cela représenterait un coût qui devrait être compensé d’une manière ou d’une autre. Enfin, des discussions sont en cours en Flandre sur la notion de maison modeste.

Outre la réglementation fiscale, il ne faut pas sous-estimer les réglementations en matière d’environnement, de sécurité ou de régulation du marché. Et en la matière, il peut y avoir de sacrées différences d’une Région à l’autre. "La Flandre prend ainsi des mesures pour encourager la mise en location, par exemple en portant la garantie locative de deux à trois mois. Mais à Bruxelles et en Wallonie, on semble plutôt vouloir décourager la location", pointe Xavier Carbonez, d’Investimmo, une entreprise qui développe des aides aux investisseurs en immobilier pour optimiser le rendement de leur portefeuille.

8. Quelles villes privilégier?

Les experts s’attendent surtout à une croissance de la population dans les grandes villes. "Les gens veulent disposer de toujours plus de facilités dans les environs de leur logement: écoles, espaces de loisirs et de sport, transports publics. Seules les grandes villes pourront offrir tout cela à l’avenir, ce qui poussera les Belges à préférer la ville", explique Sven Potvin, de l’agence immobilière Quares.

Vu la forte demande, les prix monteront davantage dans les grandes villes qu’ailleurs, selon Stefaan Gielens d’Aedifica, le spécialiste des maisons de repos. Une hausse de prix supplémentaire de 1 à 2% par an est jugée réaliste.

Il n’y a donc rien d’étonnant à ce que les grandes villes mènent la danse en matière de lieux à privilégier lorsqu’on envisage un investissement. C’est Anvers qui prend aujourd’hui la tête du peloton, suivie de peu par Bruxelles, Gand et, un peu plus loin, Malines. En cinquième position, on trouve Ostende, ce qui est un peu plus surprenant. Pour le moment, on construit massivement dans la ville côtière. Viennent ensuite Alost, de plus en plus une ville-satellite de Bruxelles, et Louvain, qui trônait pourtant en tête il y a à peine deux ans. Bruges et Courtrai complètent le top 10. Parmi les villes wallonnes, seules Mons, Charleroi, Namur, La Louvière et Mouscron bénéficient de quelques recommandations. 

Sur le plan du rendement locatif (brut), les grandes villes belges ne se défendent pas mal. Dans une comparaison internationale réalisée par le bureau de conseil Deloitte, les villes d’Anvers, Gand et Bruxelles se situent dans la moyenne, avec des rendements respectifs de 4,5%, 4,3% et 4,2%.