Comment financer votre investissement immobilier?

1. Davantage de possibilités

Une enquête menée auprès des quatre grandes banques nous apprend que l’achat d’une seconde résidence ou d’un immeuble de rapport est généralement financé par un emprunt classique, à l’instar du logement familial. Il n’existe pas non plus de différence notoire entre les taux d’intérêt et les formules d’emprunt. Il n’empêche qu’un crédit reste toujours un travail sur mesure. "Les taux sont différents pour chaque dossier, indique Tiziana Rizzo, d’ING Belgium. Plusieurs paramètres interviennent. Notamment le projet à financer, le profil de risque du client, son apport personnel, le fait qu’il s’agisse d’une première habitation ou d’une deuxième."

Ce que l’on sait moins, c’est que pour acquérir une seconde résidence ou un immeuble de rapport, il existe d’autres possibilités que l’emprunt hypothécaire classique.

→ Reprendre son crédit logement existant

Vous avez un emprunt en cours sur votre habitation principale qui est déjà remboursé en bonne partie? Vous pouvez dans ce cas demander la reprise de ce crédit. Cela vous fera économiser les frais de notaire, d’hypothèque et d’enregistrement.

Attention! Ce n’est pas le taux d’intérêt d’origine qui sera appliqué à ce nouveau prélèvement, mais bien les taux actuellement en vigueur.

→ Demander un crédit "bullet"

Vous disposez du capital nécessaire pour votre achat, mais vous ne souhaitez pas l’engloutir dans votre projet? Ou vous attendez sous peu la rentrée d’une somme importante d’une assurance-vie, d’une assurance groupe ou de la vente d’un autre bien immobilier? "On peut dans ce cas passer par un crédit ‘bullet’", suggère Pieter Kussé, porte-parole de KBC. La caractéristique d’un tel crédit est d’être un crédit à terme fixe, sans remboursement de capital pendant la durée du crédit. En d’autres mots, vous ne payez chaque mois (ou périodiquement) que des intérêts. Le capital emprunté, quant à lui, est remboursé en une fois au terme convenu. L’avantage c’est que cela permet d’alléger sérieusement la charge mensuelle par rapport à un crédit logement classique. Mais au bout du compte, cela revient plus cher, parce que vous payez des intérêts sur la totalité du montant emprunté pendant toute la durée de l’emprunt.

2. Une plus grande marge d’investissement

La plupart des banques ne pratiquent pas de conditions d’octroi ou de taux différentes pour un prêt en vue d’acquérir une seconde résidence ou un immeuble de rapport que celles visant l’achat de l’habitation principale. "Selon nos règles, pour l’octroi d’un crédit logement, le rapport de la charge mensuelle de l’emprunt ne peut pas dépasser 40% du revenu net (la règle générale est 30%). En outre, l’emprunteur doit conserver au moins 1.250 euros de revenus par mois pour couvrir ses dépenses. Nous prenons aussi en considération le rapport entre le montant de l’investissement et l’emprunt", précise Valery Halloy, de BNP Paribas Fortis.

Si vous allez mettre votre immeuble en location, votre banquier tiendra cependant compte des revenus locatifs attendus dans la détermination de votre capacité de remboursement.

Attention! Tenez compte du fait que les futurs revenus locatifs ne sont pris en compte qu’à concurrence de 80% (et non pas 100%). Pour la simple raison que votre bien risque de ne pas être loué en permanence.

3. Davantage d’options pour la mise en gage

Lorsqu’un banquier accorde un prêt, il veut s’assurer qu’il récupérera ses billes si l’emprunteur est dans l’incapacité de rembourser. Pour un logement principal, il prendra le plus souvent une hypothèque sur la maison ou l’appartement financé. Il peut le faire aussi pour une seconde résidence, mais des alternatives existent.

• Celui qui a déjà (partiellement) remboursé son emprunt pour son habitation peut effectuer une reprise de cette hypothèque. Une inscription hypothécaire a en effet une durée de trente ans.
• Le mandat hypothécaire est une autre possibilité. Le coût de cette procuration donnée au banquier est nettement inférieur à celui d’une inscription hypothécaire. 

Attention! La situation diffère quelque peu dans le cas d’un bien immobilier situé à l’étranger. Aussi votre banquier belge ne sera-t-il généralement pas prêt à prendre une hypothèque sur votre bien à l’étranger. Il n’acceptera une hypothèque que sur un bien situé en Belgique.

En d’autres termes: vous devrez posséder un immeuble en Belgique pour conclure un emprunt hypothécaire en vue d’acquérir un bien immobilier à l’étranger. Ou vous devrez pouvoir fournir d’autres gages, par exemple un portefeuille-titres. Il est évidemment possible de proposer une combinaison de garanties.

4. L’assurance solde restant dû: pas un must

Pour un emprunt destiné à l’achat d’un logement familial, la banque exige quasi toujours la souscription d’une assurance solde restant dû. Celle-ci rembourse le capital encore dû en cas de décès de l’emprunteur. La prime de ce type d’assurance dépend entre autres du profil de santé et de l’âge de l’emprunteur. Plus vous êtes âgé lorsque vous empruntez, plus la prime sera élevée.

C’est un inconvénient, d’autant qu’un investissement dans une seconde résidence ou un immeuble de rapport se fait généralement à un âge plus avancé que l’achat de la maison familiale. Mais en pratique, pour ce genre d’investissement immobilier, une assurance solde restant dû n’est pas toujours nécessaire. L’immeuble peut toujours être vendu pour rembourser l’emprunt. Les revenus locatifs éventuels peuvent aussi y contribuer. Il peut en outre y avoir une autre couverture décès, par exemple via une assurance groupe de l’employeur.