Loué ou non, un autre immeuble est imposé

1. En Belgique

Si vous avez un ou des bien(s) immobilier(s) en Belgique, vous aurez tout d’abord de toute façon un précompte immobilier à payer (voir l’encadré). Le précompte immobilier est perçu par le service fiscal de la Région wallonne, bruxelloise ou flamande, en fonction de l’endroit où l’immeuble est situé.

• Votre seconde résidence n’est pas louée

L’autre impôt à payer, c’est l’impôt des personnes physiques (fédéral et régional). Si vous ne donnez pas votre seconde résidence en location, telle une résidence que vous n’utilisez que pour vos vacances, vous n’encaissez évidemment pas de loyer. Pourtant, vous serez tout de même imposé sur la valeur locative: elle est représentée par le revenu cadastral à mentionner au code 1106/2016. Le fisc va y appliquer un coefficient d’indexation et le majorer de 40%. Pour l’exercice d’imposition 2016 (revenus de 2015), le coefficient utilisé est de 1,7057. Comme ce revenu s’ajoute à vos autres revenus, il est imposé au taux marginal d’imposition, c’est-à-dire le taux le plus élevé.

Exemple: Supposons un revenu cadastral de 1.500 euros. Le montant imposable sera alors de 1.500 euros x 1,7057 x 1,40 = 3.581,97 euros. Ce montant est imposé selon le taux progressif de l’impôt, soit au maximum à 50% (plus les centimes additionnels communaux).

• Votre seconde résidence est louée

Si vous donnez votre seconde résidence en location, le calcul de l’impôt dû va dépendre de l’utilisation de ce bien par le locataire.

• Si le locataire est une personne physique et utilise ce bien uniquement à des fins privées, le propriétaire est imposé exactement comme s’il ne le louait pas (voir ci-dessus). Le revenu cadastral se déclare au même endroit (code 1106/2016) et le fisc va appliquer le même coefficient de 1,7057 et la même majoration de 40%.
• Si le locataire est une personne morale, ou s’il est une personne physique qui utilise l’immeuble à des fins professionnelles, par exemple comme bureau, les revenus locatifs perçus vont constituer la base du calcul de l’impôt. Et on ne peut pas en déduire les coûts d’entretien et de réparation éventuels: le fisc lui-même les évalue à un forfait de 40%, qu’il va déduire d’office. Ce forfait est cependant plafonné à 2/3 du revenu cadastral non indexé et multiplié par 4,23. Mais pour éviter qu’on prenne un loyer trop faible, la base minimale imposable ne peut pas être inférieure au revenu cadastral indexé et majoré de 40%.

Exemple: Supposons un revenu cadastral d’un immeuble de bureau de 1.500 euros, loué pour 1.800 euros par mois, soit 21.600 euros par an. Le forfait de frais ne sera pas de 40% de 21.600 euros (= 8.640 euros), mais sera plafonné à 1.500 euros x 2/3 x 4,23 = 4.230 euros. Le propriétaire est donc imposé sur 21.600 euros — 4.230 euros = 17.370 euros, et ce au taux d’imposition marginal, à majorer des centimes additionnels communaux. Dans la déclaration, vous inscrivez le revenu cadastral et le loyer brut aux codes 1109/2019 à 1116/2116, en respectant les distinctions proposées dans la déclaration.

2. À l’étranger

Le revenu cadastral comme base du calcul de l’impôt, c’est une histoire belge. Si vous avez une autre habitation à l’étranger, le calcul va se présenter différemment selon que ce bien est loué ou non. En cas de location, le fait que le locataire en ait un usage privé ou professionnel n’a aucune influence.

• Votre seconde résidence n’est pas louée

Si vous ne mettez pas cette résidence en location, vous devez déclarer la valeur locative brute. C’est le total des loyers que vous pourriez obtenir sur un an si vous la mettiez en location. Une difficulté se présente ici, à savoir qu’il n’y a pas de règles bien établies pour calculer cette valeur locative. C’est au propriétaire à la fixer lui-même, éventuellement en concertation avec son contrôleur.

Une référence usuelle est de prendre 5,3% de la valeur vénale du bien. Ces dernières années, une autre référence a été avancée par le fisc, à savoir le taux des obligations d’État "OLO" majoré d’un point; au niveau actuel des taux, cela représente moins que les 5,3% et donne donc une valeur locative moindre. Ici aussi le fisc va défalquer un montant forfaitaire de frais de 40%. La valeur locative que vous déclarez peut être diminuée de tous les impôts que vous avez payés à l’étranger sur ce bien immobilier.

• Votre seconde résidence est louée

Si vous donnez cette résidence en location, il faut déclarer le loyer réel – et, le cas échéant, le loyer réel pour les périodes de location et la valeur locative proportionnelle aux périodes où le bien n’a pas été loué. Le loyer (ou le total du loyer et de la valeur locative) est diminué des impôts payés à l’étranger et le fisc va ici aussi enlever 40% de frais forfaitaires.

Combien d’impôt allez-vous payer sur ces revenus en Belgique?

Il faut d’abord voir si notre pays a conclu une convention préventive de la double imposition avec le pays où votre bien est situé.

• C’est le cas avec les pays les plus populaires (France, Espagne, Italie, Portugal, Pays-Bas, Suisse, Autriche, Turquie…). Généralement, les revenus étrangers sont exonérés d’impôt en Belgique. Mais cette exonération est tempérée par la "réserve de progressivité", un mécanisme par lequel ces revenus, bien qu’exonérés, sont tout de même pris en compte pour le calcul de l’impôt sur vos autres revenus. Si vous avez un bien dans un pays où une telle convention existe, il faut déclarer la valeur locative et/ou le loyer brut au code 1130/2130.
• S’il n’y a pas de convention entre la Belgique et ce pays – ce qui est le cas par exemple de Monaco –, ces revenus vont être imposés comme s’il s’agissait de revenus belges, à ceci près que l’impôt qu’ils génèrent sera réduit de moitié, à la condition que vous ayez payé des impôts sur place. Les revenus provenant de pays sans convention sont à mentionner au code 1123/2123.