Garages et emplacements de parking: une réelle option pour louer sans soucis

Dans certains cas, la forte demande est directement induite par la politique de stationnement restrictive des autorités locales. Quand on doit payer de plus en plus cher pour une carte de riverain, qui ne vous garantit même pas de trouver tous les jours une place pour garer votre voiture pas trop loin de chez vous, l’option de prendre un emplacement de parking en location – ou d’en acheter un – en motive plus d’un.

Ce même phénomène joue à la côte belge. Si vous êtes de ceux qui fréquentent notre Riviera nationale le week-end ou à d’autres moments prisés et qui doivent à chaque fois tourner en rond pendant une demi-heure pour garer leur voiture, la tentation est grande de chercher un garage dans votre station préférée. Rien d’étonnant donc à ce que les prix des places de parking grimpent plus fortement dans certaines stations balnéaires qu’à l’intérieur du pays. "À Knokke, par exemple, un box de garage peut atteindre 80.000 euros", chiffre Filip Dewaele, administrateur-délégué du groupe immobilier Dewaele.

1. Quels éléments influencent les prix?

"Même à la côte, les prix dépendent très fort de l’endroit", ajoute Filip Dewaele. Hormis la situation, prépondérante, le prix d’un emplacement de parking est influencé par divers critères, selon qu’il s’agit d’un emplacement à l’intérieur ou à l’extérieur, d’un nouveau complexe fraîchement construit ou d’un immeuble sécurisé ou non. "Le prix d’un box de garage fermé dépend par ailleurs de sa superficie et du fait qu’il soit équipé ou non d’une porte automatique", indique Peggy Verzele, directrice du service d’études de la Confédération flamande des agents immobiliers (CIB).

2. Quelles sont les villes les plus chères?

Selon la CIB, Bruxelles reste l’endroit le plus cher du pays. "Il est difficile de trouver un emplacement de qualité dans un immeuble à moins de 28.000 euros et ce prix peut aller jusqu’à 40.000 euros. Pour un box de garage fermé, les acheteurs sont prêts à payer 5.000 ou 10.000 euros de plus", poursuit Peggy Verzele. Et il ne faut guère être grand clerc pour prévoir que la pression sur ce type d’actif immobilier, s’il est situé dans le périmètre direct du futur piétonnier du centre-ville, risque de faire monter encore les prix acquisitifs et locatifs sur ce micromarché.

À Mons, Charleroi ou Verviers, un automobiliste paie déjà en moyenne 16.000 à 18.000 euros pour un box de garage. Dans ces villes provinciales également, on note des différences allant du simple au double pour un box de garage d’occasion selon sa localisation.

Petit détail: il s’agit de prix hors droits d’enregistrement (12,5% en Wallonie et à Bruxelles, 10% en Flandre) et frais de notaire.

3. Quels sont les avantages?

• Pour l’investisseur, un box de garage ou un emplacement de parking bien situé offre une bonne perspective de revenu complémentaire stable.
• En outre, l’achat d’un garage peut se faire avec un budget relativement limité. Il faut puiser moins dans son escarcelle pour se payer un emplacement de parking plutôt qu’une seconde résidence ou un appartement.
• Un autre avantage d’un emplacement de parking est la charge administrative limitée.
• Bien situés, les emplacements de parking se louent facilement et le risque de mauvais payeurs est faible.
• La location d’un emplacement de parking n’entre pas dans le champ d’application de la loi sur les baux d’habitation, mais dans le droit locatif en général. Les propriétaires bailleurs ont donc beaucoup plus de liberté pour imposer leurs conditions. Ainsi, il est parfaitement possible de conclure un bail pour une certaine durée, par exemple un an, et de réclamer le paiement de la totalité du loyer dès le départ. Si vous concluez un bail à durée indéterminée, le préavis n’est que d’un mois. Si le locataire est en défaut de paiement, vous pouvez ainsi le "mettre à la porte" sans trop de soucis.
• Le risque de dégradation du box loué est mince.
• Idem pour les coûts d’entretien: ils sont limités.
• Il n’y a pas de formalités à respecter pour conclure ce type de bail. Celui-ci ne doit même pas être écrit. Il est tout de même recommandé d’en faire un. Vous pouvez y inscrire qu’il est interdit d’utiliser le box comme lieu de stockage de produits dangereux ou polluants par exemple. Sans contrat de location écrit, il est parfois difficile aussi de prouver qu’on avait prévu une indexation annuelle. Sachez toutefois que si un contrat écrit est établi, il doit en principe être enregistré.

4. Quels sont les risques?

Investir dans un garage ou un emplacement de parking ne comporte pas que des avantages. S’il y a un besoin important de stationnement parmi les habitants du quartier ou des personnes qui viennent y travailler, vous ne courez pas beaucoup de risque. Les vendeurs mettent en avant que la demande de stationnement sera toujours importante aux alentours des centres commerciaux, des gares et des immeubles de bureaux. Bien anticiper l’offre et la demande locale de stationnement n’est cependant pas toujours évident.

• La demande peut s’assécher en raison de circonstances que vous ne maîtrisez pas. "Même à la côte, il y a des emplacements de parking qui ne se vendent pas dans des immeubles neufs", avoue Filip Dewaele.
• Il n’est pas certain que les prix vont encore beaucoup monter dans les années à venir. Ian Cook, à la tête du réseau d’agents immobiliers Era, en doute en tout cas. "Les plus grosses hausses de prix sont derrière nous, estime-t-il. Car les mentalités changent peu à peu. On ne peut tout simplement plus augmenter le nombre de voitures." Les agents immobiliers aussi reconnaissent que la mentalité évolue. Pour les jeunes, une voiture à 18 ans ne va plus forcément de soi. De plus en plus de ménages préfèrent le vélo à la voiture, surtout avec les centres-villes qui se cloisonnent peu à peu. "Et pour les nouveaux projets immobiliers, les promoteurs prévoient suffisamment d’emplacements de parking au sein même du bâtiment", ajoute Ian Cook.

5. Box de garage ou emplacement de parking?

Selon Filip Dewaele, un box de garage est un placement plus sûr à long terme qu’un simple emplacement de parking. "Dans les nouvelles constructions, le logement lui-même est de plus en plus petit. Il n’y a souvent plus d’espace de rangement. Un nombre croissant de gens a dès lors besoin d’un box de garage, un espace fermé, qu’ils peuvent utiliser comme lieu de stockage ou encore comme remise pour les vélos."

6. Qu’en pense le fisc?

Le rendement d’un investissement dans un box de garage ou un emplacement de parking est écorné par les taxes sur les revenus locatifs.

• Tout d’abord, il y a le précompte immobilier, calculé sur le revenu cadastral.

• Il faut ensuite reprendre le revenu cadastral dans la déclaration fiscale, que le garage ou l’emplacement de parking soit loué ou non. Si vous le mettez en location, deux possibilités se présentent:

1. Si votre locataire est un particulier, seul le revenu cadastral indexé multiplié par 40% est imposé. Exemple: si le revenu cadastral est de 80 euros, cela donne 80 euros x 1, 7153 (indexation) x 1,40 = 192,11 euros (revenus de 2016, exercice d’imposition 2017). Si votre impôt est calculé au taux marginal de 50%, cela fait 96,06 euros d’impôt (à majorer des centimes additionnels communaux).
2. Si le locataire est une personne morale ou une personne physique qui déduit le loyer dans ses frais professionnels, vous devez aussi déclarer les loyers perçus, dont le fisc déduit un forfait de 40% à titre de charges. En pratique, vous serez donc le plus souvent imposé sur 60% du revenu locatif annuel. À noter que vous pouvez déduire les intérêts que vous payez le cas échéant sur un emprunt que vous auriez contracté pour l’achat de ce garage ou cet emplacement de parking.

Si vous souhaitez revendre votre garage plus tard, il n’y aura aucun impôt à payer sur l’éventuelle plus-value, sauf si vous le revendez dans les cinq ans suivant votre achat. Dans ce cas, un impôt de 16,5% est dû sur la plus-value réalisée sur un immeuble bâti (à majorer des centimes additionnels communaux).

Enfin, il ne faut pas perdre de vue que la location d’un garage ou d’un emplacement de parking fait de vous un assujetti à la TVA. En principe, vous devez donc réclamer 21% de TVA en plus et la reverser à l’administration de la TVA. En pratique cependant, vous en êtes dispensé si vos revenus locatifs n’atteignent pas 25.000 euros sur l’année (mais vous devez bien faire certaines démarches auprès de l’administration pour être en règle).