Maison ou appartement: sachez ce que vous voulez

1. Comment faire la différence?

La fourchette de loyers qu’un bailleur réaliste peut demander n’est pas très large. Des chiffres analysés par la KU Leuven, il apparaît qu’une troisième chambre fait monter le prix d’achat d’une habitation de 7% en moyenne. Une deuxième chambre augmente, quant à elle, le prix de 4% en moyenne. Mais cette différence dans le prix d’achat ne se traduira pas forcément par une hausse équivalente du loyer. "Comme les appartements à deux chambres constituent aujourd’hui le gros de l’offre sur le marché locatif, le locataire a le luxe de pouvoir comparer. Un bailleur doit dès lors pouvoir offrir un appartement qui se distingue des autres. Sinon, il devra tenir compte d’une certaine inoccupation", prévient Karen Van De Woestijne, présidente de la CIB (Confédération des agents immobiliers) de Flandre orientale.

• Appartements à une chambre

Selon Evelyne Gielen (Agence Mètre Carré, Ixelles), depuis l’annonce répétée de possibles taux d’intérêt négatifs sur les comptes d’épargne, les investisseurs particuliers se sont littéralement rués sur les offres de studios dans la capitale. "Ce profil de logement – studio ou appartement une chambre – permet encore de devenir propriétaire d’un bien en investissant environ 100.000 euros à l’unité. Comme les prix à la location sont également poussés à la baisse pour l’instant, ce type de placement permet également de trouver plus facilement preneur, notamment auprès des jeunes qui cherchent des petits loyers, autour des 600 - 700 euros mensuels, pour ne pas se mettre la corde au cou", explique la spécialiste, par ailleurs membre du Conseil national de l’IPI (Institut Professionnel des Agents Immobiliers).

• Appartements à deux ou trois chambres

Si la demande pour ce type de biens reste réelle dans la capitale, la frange d’acquéreurs potentiels qui dispose encore du budget mensuel nécessaire pour se l’offrir tend à se réduire. Sur les projets neufs phasés dans les communes les plus chères, il n’est d’ailleurs pas rare de voir les promoteurs immobiliers revoir leur programmation en cours de commercialisation, compte tenu du succès rencontré par les petites surfaces. "Les jeunes couples et les familles recomposées hésitent de plus en plus à se lancer à deux et à long terme dans ce genre d’investissement important. Le réalisme et l’expérience vécue prévalent souvent sur le romantisme… surtout quand on ne dispose que de contrats d’emploi précaires. Du côté des investisseurs particuliers qui ont les moyens, si le ‘deux chambres avec terrasse’ a toujours la cote, là aussi, le réalisme est de mise: la suroffre règne pour le moment dans certaines communes bruxelloises. Les montants locatifs exigés pour ce genre de surfaces sont donc clairement revus à la baisse", ose Evelyne Gielen. Le marché de la vente n’étant guère à la hausse lui non plus, ces mêmes investisseurs préfèrent donc réduire leurs prétentions de rendement locatif que de vendre.

• Maisons

À Bruxelles tout particulièrement, les familles avec enfants peinent de plus en plus à trouver leur bonheur ‘avec jardin’ sur le marché locatif. "Pour la plupart, les maisons deviennent totalement impayables dans les quartiers du centre et du sud de la capitale. C’est un fait tant pour les locataires que pour les propriétaires concernés. Et à l’OP, nous n’hésitons pas à dire à nos clients bailleurs qu’il vaut mieux être flexible pour s’adapter à la demande, à savoir celle de la colocation, qui monte en flèche dans les quartiers les plus chers de la capitale. Pour les maisons de 5-6 chambres qui disposent de trois salles de bain, par exemple, souvent louées au-delà de 2.000 – 2.500 euros, c’est de plus en plus la donne", insiste Guillaume Pinte, le patron de l’Office des Propriétaires (OP).

Ce dernier insiste néanmoins sur l’importance de prévenir les écueils et de bien adapter les contrats de bail à ce type de contrat atypique. "Nous faisons signer le bail par tous les colocataires et nous conseillons un avenant au bail – avec enregistrement et état des lieux limité à l’espace concerné – à chaque changement de colocataire", précise-t-il.

2. Quelle importance accordez-vous à votre liberté?

"Celui qui met une maison en location doit uniquement se concentrer sur son locataire, alors que le propriétaire d’un appartement doit aussi tenir compte du gérant de l’immeuble, du syndic et des autres copropriétaires, explique Hendrik De Vos, président des Propriétaires Réunis. Celui qui met une maison en location décide donc tout seul des investissements qu’il fait et quand il les fait. Le propriétaire d’un appartement doit se rallier à ce qu’a décidé la majorité des copropriétaires. Et cela peut peser sur le rendement."

"Le prix de cette liberté est que vous serez seul à supporter les investissements, alors qu’ils sont répartis entre tous les propriétaires d’un immeuble à appartements, nuance Karen Van De Woestijne. Il est en tout cas important de savoir ce que vous achetez. Faites le tour de l’ensemble de l’immeuble de l’appartement dans lequel vous voulez investir. Contrôlez l’état de toutes les parties communes. Vous en apprendrez beaucoup sur la mentalité de ceux qui l’occupent. Si vous apprenez qu’une réparation de la toiture est planifiée pour l’année suivante, essayez d’en déduire le coût quand vous négociez votre prix d’achat."

3. De quel budget disposez-vous?

En général, le prix d’une maison de rangée est toujours plus élevé que celui d’un appartement. Comptez tout de même un budget total de 350.000 euros à investir, tous frais compris. Pour Hendrik De Vos, le rendement d’une maison de rangée – quelque 3% – est un peu plus élevé que celui d’un appartement (2,5%). L’offre étant plus large pour ce dernier, le risque de vide locatif est aussi plus élevé. Et qui dit inoccupation, dit absence de rentrées, alors que les frais communs d’un immeuble à appartements continuent de peser pendant les périodes d’inoccupation.

"Cherchez en tout cas des maisons compactes", conseille Hendrik De Vos. Il ressort d’une analyse de la KU Leuven qu’une construction ouverte engendre 8,5% de coûts en plus qu’une maison deux façades. "Vous pouvez certes demander un loyer plus élevé pour une quatre façades, mais l’étang où vous pêchez est beaucoup plus petit. N’oubliez pas que celui qui peut payer un loyer de 1.000 euros ou plus peut aussi préférer devenir propriétaire. Une rotation plus rapide des locataires entraîne aussi des coûts d’usure supplémentaires", selon Hendrik De Vos. "Misez sur une maison moyenne, pour pouvoir attirer un groupe cible le plus large possible", conseille pour sa part Karen Van De Woestijne.

"Hélas, les bailleurs surestiment cette ‘maison moyen­ne’, poursuit-elle dans la foulée, surtout s’ils habitent eux-mêmes dans une villa suréquipée. "Au-delà de 700 euros, beaucoup de locataires potentiels décrochent. Car un couple solvable sans enfants, dont les deux partenaires gagnent leur vie et qui peut, sur papier, se permettre un loyer de 900 euros, préférera fort probablement mettre ces 200 euros supplémentaires de côté pour pouvoir s’acheter son propre nid quelques années plus tard." 

4. Quel est votre horizon d’investissement?

Quand on veut investir dans l’immobilier, il faut avoir par définition un horizon à long terme, étant donné les frais d’achat, tels que les droits d’enregistrement ou la TVA et les frais de notaire. Car il faudra de toute façon quelques années avant que la hausse de valeur du bien puisse compenser ces frais. Ce n’est qu’ensuite que vous commencerez à vraiment créer de la plus-value. "C’est notamment pour cela qu’il est essentiel de bien estimer la durée de vie économique de l’immeuble, à savoir le nombre d’années pendant lesquelles l’immeuble fournit un rendement avant de devoir être rénové en profondeur ou démoli", explique Jo Stremersch.

En moyenne, la durée de vie économique d’un bâtiment neuf est plus longue que celle d’un bâtiment existant. Et pourtant, les spécialistes ne plaident pas tous pour l’immeuble neuf. "Même si on peut demander un loyer plus élevé de 15 à 20% en moyenne pour un immeuble neuf, un bâtiment existant peut être rénové avec un taux de TVA de 6%. Et il n’est pas indispensable de faire tous les investissements d’un coup", avance Hendrik De Vos.

5. L’âme d’un propriétaire bailleur?

Que vous fassiez le choix d’un appartement ou d’une maison, d’un bâtiment neuf ou existant, chaque option présente des avantages et des inconvénients. Mais ce qui compte avant tout, c’est de voir si vous êtes fait pour être bailleur et, si oui, quel est votre profil.

• L’entretien

"Investir dans l’immobilier, c’est entreprendre", Jo Stremersch en est intimement convaincu. Il faut régulièrement repeindre les châssis, voire les remplacer, il faut rénover la façade ou le toit, sans quoi le bien perd de sa valeur. Et ces coûts ne sont pas déductibles dans votre déclaration fiscale, que vous louiez le bien à un particulier ou à une société. En outre, les gouvernements ne prévoient guère de stimulants pour rénover un immeuble donné en location.

Mieux vaut tabler sur un budget moyen de 1% de la valeur du bien pour les frais d’entretien annuels, conseille le planificateur financier. "Les bailleurs doivent donc se retrousser les manches. Ou se constituer un réseau de petites mains – par exemple des pensionnés – qui veulent bien le faire pour eux. Car si vous devez faire appel à un professionnel pour cela, le rendement va s’en ressentir d’autant plus", prévient-il.

• Stress

Un bailleur doit aussi pouvoir composer avec le stress et les tâches qu’une location implique, selon Jo Stremersch. "Ce n’est pas anodin pour quelqu’un qui a toujours placé ses économies sur un livret d’épargne. Tout le monde n’est pas heureux à l’idée que son locataire puisse l’appeler un dimanche soir pour se plaindre d’un robinet qui coule. Ou de devoir frapper à la porte du juge de paix pour réclamer des retards de loyer." Karen Van De Woestijne constate dans la pratique que "de nombreux propriétaires se sentent hélas gênés d’envoyer un recommandé à leur locataire pour le menacer s’il ne paie pas son loyer". Or, l’inoccupation pèse sur le rendement locatif potentiel, plus que les frais d’entretien. Jo Stremersch fixe une marge d’inoccupation de 5%, par sécurité. En d’autres termes, votre immeuble ne sera pas loué un an sur vingt.

Comme un bailleur ne doit pas rechigner à la besogne, Jo Stremersch estime que celui qui n’est pas né avec un minimum de sens entrepreneurial dans le sang doit sérieusement se demander s’il est fait pour investir dans l’immobilier. Karen Van De Woestijne trouve également que le bailleur potentiel doit d’abord évaluer son profil de bailleur. Et faire concorder ensuite le choix de son investissement. "Celui qui est capable de mettre les mains dans le cambouis peut aussi obtenir un beau rendement en louant un immeuble de moindre qualité à des locataires à la solvabilité moins garantie. Mais on voit gonfler le groupe d’investisseurs qui ne veulent pas s’occuper activement de leur bien. Ces investisseurs veulent avant tout être ‘déchargés’. Pour eux, il vaut mieux se tourner vers le classique appartement à deux chambres dans un bloc avec un syndic et géré par un régisseur. Bien plus qu’une façon d’obtenir un rendement maximal, ils voient surtout l’investissement comme un moyen de bétonner leurs économies, combiné à la perspective d’un complément à leur maigre retraite légale à venir."

6. Vous contentez-vous d’un rendement de 1 à 3%?

"Le calcul du rendement réel est assurément plus complexe que les calculs sommaires souvent faits au départ d’une simple division des loyers annuels par le prix d’achat, majorée d’un pourcentage pour la plus-value", explique Jo Stremersch. Il ne sert donc à rien de coller un chiffre concret comme le rendement net que vous pouvez espérer sur votre investissement dans un appartement ou une maison. Comme indiqué, tout dépend des paramètres de votre investissement: le prix d’achat, le(s) loyer(s), les frais d’entretien, le taux d’inoccupation et la plus-value. Bref, des paramètres aussi variés qu’il y a d’appartements et de maisons en Belgique. Si on vous promet 5% ou plus, soyez particulièrement prudent. Car on considère généralement des rendements de l’ordre de 1 à 3% comme réalistes. Ce n’est pas Byzance, mais en ces temps incertains, il est déjà rassurant de voir son investissement ne pas perdre de sa valeur.