"Imaginons que la tuyauterie lâche dans la salle de bains et que l’étage du dessous est inondé? Vais-je devoir payer les dégâts ou suis-je effectivement couverte? Imaginons que le locataire suivant ne souscrive pas d’assurance incendie: puis-je le forcer à en prendre une dans le contrat de bail? Si ce n’est pas possible et s’il refuse, dois-je alors souscrire une assurance habitation pour cet appartement en plus de celle que j’ai déjà pour ma propre habitation?"
"Tout d’abord, il est normal et indispensable que l’immeuble dispose d’une assurance", répond Patrick Cauwert, CEO de Feprabel, la fédération des courtiers en assurances et des intermédiaires financiers de Belgique. Il insiste: "On doit d’ailleurs toujours assurer un immeuble dans son entièreté. C’est une question de bon sens car en cas de sinistre, le plancher du 11e est aussi le plafond du 10e, le toit couvre tout l’immeuble et ne doit donc pas être pris en charge que par l’occupant du dernier étage, etc."
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En ce qui concerne l’assurance du locataire, c’est un peu plus subtil. "Il est vrai que le locataire est toujours présumé responsable d’un incendie (présomption réfragable) mais il n’est responsable que de la valeur réelle des dommages, alors que le propriétaire est toujours assuré en valeur à neuf (il est difficile de reconstruire avec des vieux matériaux)."
"Le fait que le locataire soit couvert ou pas n’a pas d’impact pour le propriétaire, il sera indemnisé en valeur à neuf et son assureur se retournera contre le locataire… ou son assureur. Il existe des accords entre compagnies d’assurance pour simplifier ces procédures, ce qui est donc transparent pour les assurés."
Cela dit, Patrick Cauwert propose une autre solution. Celle-ci consiste à prévoir dans le bail un abandon de recours contre les locataires. "Cela simplifie toujours le règlement de sinistre. Généralement, cet abandon de recours est gratuit s’il est repris dans le bail."
"Pour en revenir aux dégâts des eaux, il faut aussi voir où se trouve la cause du sinistre, si c’est un problème lié au bâtiment ou si le locataire a commis une faute."
Notez que vous ne pouvez pas forcer votre locataire à prendre une assurance habitation. "La meilleure solution consiste à reprendre un abandon de recours dans le bail et si cela génère un coût, le propriétaire peut le faire supporter par le locataire."
Enfin, votre courtier a raison. "Il ne sert à rien de souscrire une assurance supplémentaire pour votre appartement en location, et c’est même quasi impossible. De toute façon, avec un abandon de recours dans le contrat, vous arrivez à la même conclusion."
