Si les jeunes ménages ont des difficultés à accéder à la propriété, ce n’est pas toujours parce qu’ils ont un problème de capacité de remboursement. Ils peuvent avoir des revenus confortables, mais sans apport de départ pour couvrir les frais liés à l’acquisition, ils auront du mal à trouver une banque qui accepte de leur prêter le montant nécessaire, c’est-à-dire 100% du prix d’achat majoré des frais de notaires et des droits d’enregistrement. A Bruxelles, si l’emprunteur respecte un certain nombre de conditions, il peut profiter du "super abattement" fiscal sur 175.000 euros qui fait nettement baisser la facture, mais en Wallonie, les droits d’enregistrement s’élèvent à 12,5%, hors frais de notaire et d’inscription hypothécaire. Sur un bien de 250.000 euros, l’acheteur paiera 35.000 euros de frais en Wallonie (en 2018, cela devrait toutefois baisser un peu pour les primo acquérants) tandis qu’il paiera 13.800 euros à Bruxelles. Mais de manière générale, plus l’apport de départ est important, plus l’acheteur a des chances d’obtenir un taux hypothécaire intéressant.
Problème: comment constituer une épargne à court terme (du début de la vie active jusqu’à l’achat de son premier bien immobilier) sans prendre trop de risques, ni se faire plumer par la faiblesse des taux d’intérêt sur les comptes d’épargne couplée au retour de l’inflation qui fait fondre la valeur de vos économies? Autant le dire tout de suite, il semble plus que jamais impossible d’obtenir le beurre et l’argent du beurre sur ce coup-là… Des sacrifices sont inévitables.
Laisser tomber le rendement…
Pour Nicolas Cellières, planificateur financier et fondateur d’Optivy, c’est la solution la plus sage. En effet, lorsque votre horizon de placement est relativement court, il n’est pas conseillé de prendre trop de risques avec vos économies, car en cas de coup dur sur les marchés financiers, vous n’aurez sans doute pas le temps de "vous refaire". Pour lui, il n’y a donc malheureusement pas 30.000 solutions. "Pour épargner à court terme dans l’objectif d’acheter un bien immobilier, je conseillerais de rester sur le compte d’épargne", explique-t-il. De fait, dans le paysage des placements à capital garanti, le compte d’épargne est celui qui laisse le plus de liberté. "Or, l’achat immobilier est souvent une question de coup de cœur", poursuit-il. Par définition, un coup de cœur est plutôt difficile à prévoir en termes de timing. C’est pourquoi les autres produits sécurisés comme les comptes à terme ou les bons de caisse ne sont pas forcément adaptés, même si le rendement est légèrement supérieur à celui du compte d’épargne. Si vous désirez reprendre vos liquidités avant le terme défini, vous aurez en effet des frais à payer. Par ailleurs, si les taux remontent, les intérêts des comptes d’épargne remonteront en même temps, là où vous resterez coincé avec votre taux bas avec un bon de caisse ou un compte à terme.
"L’achat immobilier est une question de coup de coeur. En vue d’un achat, je conseillerais donc d’épargner sur un compte d’épargne étant donné la liberté qu’il laisse, et ce malgré la faiblesse des taux."
Concernant le choix de votre compte d’épargne, autant opter pour un compte qui rapporte un peu plus que le minimum légal (0,11%). Etant donné qu’il s’agit d’une épargne à constituer, vous pouvez opter pour un compte à versements mensuels ou annuels plafonnés. Par exemple, BNP Paribas Fortis propose un compte "Epargne Logement" pour les jeunes de 18 à 35 ans. Les taux proposés sont de 0,01% de taux de base et de 0,55% de prime de fidélité pour un montant maximum de 6.000 euros par année civile.
Quid des autres produits "safe" pour votre épargne? L’assurance de la branche 21 offre un capital et un rendement garantis, mais outre la taxe d’entrée de 2% sur les primes, le précompte mobilier de 30% est dû sur un rendement fictif de 4,75% si vous retirez votre capital avant huit ans, sauf si le contrat prévoit une garantie décès d’au moins 130% de la réserve. Quant à la branche 26 (contrat d’assurance sous forme de contrat de capitalisation), il n’y a pas de taxe d’entrée de 2% sur les primes, mais le précompte mobilier de 30% sur le rendement réel est toujours dû lors du rachat du contrat. Ces produits sécurisés sont en outre à peine capables de battre l’inflation, dans le contexte de taux bas.
… ou la sécurité
Vous n’êtes pas prêt à faire de compromis sur le rendement et vous avez le goût du risque? Alors vous pouvez investir progressivement votre épargne sur les marchés financiers pour espérer atteindre votre objectif financier plus rapidement. Mais attention, on entre ici dans un autre domaine: vous n’avez aucune garantie sur votre rendement ni aucune protection de votre capital. Quelle formule d’investissement choisir?
Une branche 21 qui devient une asrd
Chez BNP Paribas Fortis, il est possible de souscrire une assurance épargne de la branche 21 et de déduire les primes au titre de l’épargne à long terme dans le cadre d’un Home Invest Plan. Au moment de l’achat de son logement, le jeune peut convertir cette cagnotte en assurance solde restant dû (ASRD), nécessaire lors de la conclusion d’un emprunt hypothécaire.
Si le client décide de ne pas transformer le contrat en une ASRD d’AG Insurance, alors ce contrat sert à verser le capital constitué au terme de l’assurance (en cas de vie de l’assuré) ou 100% de la réserve au bénéficiaire de l’assuré, en cas de décès de l’assuré.
Ce produit existe aussi chez Belfius, le Life Plan. Mais comme l’explique Nicolas Cellières, "ce n’est pas d’une ASRD dont le jeune aura besoin lors de l’achat de son logement, c’est de liquidités. De plus, il sera obligé de souscrire un emprunt hypothécaire auprès de la banque en question pour transformer son assurance épargne en ASRD, il n’aura donc pas la liberté de choisir et de négocier son taux ailleurs. Et s’il décide de racheter son contrat avant huit ans, il paiera un précompte de 33% et des indemnités de rachat".
Etant donné que vous en êtes au stade de la constitution progressive de votre épargne, pourquoi ne pas opter pour un plan d’épargne en fonds? La plupart des banques offrent cette possibilité. Vous épargnez une somme mensuelle (à partir de 25 euros) qui est directement investie en parts de fonds. Vous pouvez choisir votre panier de fonds ou choisir un portefeuille tout fait selon votre profil de risque. On aurait tendance à conseiller une approche plus prudente étant donné l’horizon de placement court. Dans ce cas, la régularité de vos placements vous "sauve" aussi, car votre risque est lissé: vous aurez théoriquement autant acheté à des moments où les marchés sont bas qu’à des moments où ils sont hauts.
Par ailleurs, la fintech Easyvest a développé un outil permettant de simuler l’effort d’investissement à consentir pour atteindre un objectif financier déterminé. Ainsi, si vous voulez atteindre un montant de 35.000 euros d’ici 8 ans avec un apport initial de 5.000 euros et que vous acceptez de prendre le risque de perdre 12% maximum de votre capital en une année, l’outil vous conseille d’investir 263 euros par mois, avec une allocation de 38% en actions, le reste en obligations. Vous investissez ensuite en ligne, et l’algorithme s’assure que votre allocation actions/obligations tient la route sur la durée de votre investissement. Le capital est investi dans un ETF reprenant la grande majorité des actions mondiales et dans un panier d’obligations d’Etat européennes.
Fiscaliser? Mauvaise idée
Selon Nicolas Cellières, il est par ailleurs déconseillé de fiscaliser l’épargne qui devra être débloquée dans un délai relativement court et incertain. "Souscrire un contrat d’assurance de branche 21 et déduire les primes au titre de l’épargne à long terme est une mauvaise idée, parce que si l’on obtient un avantage fiscal, on est lié jusqu’à l’âge de la pension. Le jeune qui a épargné pour acheter un logement ne pourra donc pas disposer de son argent comme il le souhaite. S’il veut se délier de son contrat avant ses 65 ans, il devra payer des indemnités de rachat et un précompte de 33%", prévient-il.
