En 2017, les prix de l’immobilier existant se sont quelque peu ragaillardis: ils ont rebondi de 2,5% après 0,86% en 2016. Mais la tendance devrait déjà s’estomper cette année.
Compte tenu de la lente remontée des taux d’intérêt, la croissance des prix est attendue entre 0 et 1,5%. La forte baisse des taux observée entre la mi-2015 et la fin 2016 n’a pas conduit immédiatement à l’augmentation du montant de l’emprunt moyen. Celui-ci a augmenté de 7% depuis la mi-2015 tandis que les prix progressaient de 6%. Maintenant que les montants empruntés se sont adaptés aux conditions exceptionnelles de taux, la remontée des taux devrait conduire à de légères baisses de prix après 2018, estime ING. Entre 2010 et 2020, leur évolution ne devrait pas dépasser 15% en termes nominaux. Le ralentissement que connaît le marché depuis plusieurs années est donc appelé à se poursuivre.
Ce sont les maisons en Flandre qui tirent les prix (avec une croissance attendue de 3%) et l’activité devrait rester comparable en 2017 par rapport à 2016. Le niveau d’activité des dernières années est toutefois supérieur à ce qu’il était durant la décennie 1998-2007. La banque y voit l’impact positif de la baisse des droits d’enregistrement (reportabilité). Et en 2018, les droits d’enregistrement pour l’habitation propre et unique passeront à 7%, tandis qu’ils resteront à 10% pour la 2e habitation.
En Wallonie, le niveau d’activité, également peu soutenu, est pénalisé par des droits d’enregistrement élevés. Mais l’analyse d’ING est handicapée par de nombreuses données manquantes. Difficile d'en dire plus, donc.
Dans la Capitale, l’activité semble avoir été exceptionnellement faible en 2017, avec moins de 10.000 transactions. Du jamais vu depuis 1995! Une situation qui peut vraisemblablement être attribuée au fait que le prix des maisons s’y maintient au-dessus de 400.000 euros (+0,5%). En 2017, il s’est vendu 38% de maisons en moins que la moyenne des 10 dernières années. Les appartements sont un peu moins affectés: les transactions ont baissé de 5%, mais l’activité s’est malgré tout inscrite 13% sous la moyenne des dernières années. A noter de très importants écarts selon les communes au niveau des transactions, mais aussi concernant l’évolution des prix (+3,5% en moyenne attendue en 2017). Et dans les communes où les prix sont les plus dynamiques, ce sont les petits appartements les moins chers qui donnent le ton.
Une sécurité plus qu’un investissement
La Belgique reste avant tout un pays de propriétaires: seuls 25% des Flamands, 30% des Wallons, mais 61% des Bruxellois (ce qui est classique pour une grande ville) sont locataires. Et lorsque c’est le cas, c’est rarement par choix et rares sont ceux qui se disent séduits par la flexibilité offerte par la location.
Près de la moitié des locataires pensent cependant qu’ils ne pourront jamais se permettre de devenir propriétaires.
Or, pour 67% des répondants, la propriété est associée au sentiment de sécurité financière. Et la quasi-totalité des propriétaires interrogés (94%) ne considère pas son propre logement comme un investissement.
Parmi les 20% de multipropriétaires, les Flamands sont nombreux (70%) à donner leur bien en location, du moins en partie, alors que 56% des Wallons ne la/les donnent jamais en location et en profitent eux-mêmes.
Deux tiers des propriétaires considèrent leur habitation comme une composante de leur plan de pension et près de la moitié pensent à la vendre pour leurs vieux jours.
Les résidences-services, elles, suscitent par contre très peu d’intérêt au titre d’investissement. 50% des répondants doutent que ce soit rentable et 27% estiment que ce ne l’est pas. Et le petit quart restant serait intéressé par la formule, mais alors comme un investissement et pas pour l’occuper plus tard.
Il faut dire qu’étrangement les résidence-services sont méconnues: l’enquête a montré que 30% des Flamands et 60% des Wallons ignorent carrément de quoi il s’agit. Un répondant sur deux ne se voit pas y vivre et seuls les plus âgés ont une idée approximative du coût (élevé) de la formule.
La grille des loyers ne remplit pas son rôle
La « grille indicative des loyers » dont Bruxelles vient de se doter et qui était censée aider à définir un juste prix, ne fournit pas une information pertinente, déplore ING. Le propriétaire qui espérait se faire une idée du loyer qu’il pouvait demander et le locataire qui voulait s’assurer qu’il paie un loyer « normal » ne seront donc pas plus avancés.
En cause, un problème de méthodologie déjà soulevé avant sa parution. La grille repose en effet sur des enquêtes (2012, 2013 et 2015) qui ne montrent pas de grande variabilité entre les quartiers. Les écarts entre communes apparaissent minimes.
L’enquête ayant été menée auprès de locataires existants, elle reflète dans doute principalement des baux de long terme (dont le loyer juste été indexé depuis des années), ce qui fait baisser les moyennes, en particulier dans les communes où les seniors sont surreprésentés. Cela expliquerait pourquoi des communes plus jeunes et où les transactions ont été plus nombreuses affichent des loyers plus représentatifs de ce qu’un nouveau locataire doit s’attendre à payer.
En revanche la grille fournit une indication inattendue (voir graphique ci-dessous): une estimation de ce que les propriétaires qui n’ont pas changé récemment de locataire ont obtenu comme rendement locatif brut au vu de la valeur de leur bien en 2017, soit en moyenne entre 2,5 et 5%. Plus cette valeur a augmenté (récemment), plus le loyer indexé donne un rendement faible.
