Le Code bruxellois de l’aménagement du territoire (Cobat) vient de connaître de nouvelles modifications importantes. Deux ordonnances ont été publiées au Moniteur belge fin avril. Olivier de Clippele, notaire et député bruxellois (MR), estime que le gouvernement a rencontré de nombreuses revendications des propriétaires, mais regrette qu’il n’ait pas tranché "l’épineuse question" de la régularisation des travaux de minime importance effectués dans le passé, comme la Flandre et la Wallonie l’ont fait. Voici les principales nouveautés qu’il nous résume.
3 ans pour entamer les travaux
Le délai pour entamer les travaux après avoir obtenu un permis d’urbanisme a été porté d’un an à trois ans. Ce délai pourra être prolongé d’un an à la condition que la demande de prolongation ait été introduite au moins deux mois avant l’expiration du délai. La nouvelle ordonnance précise que le permis sera périmé si, dans ce délai de trois ans, les travaux n’ont pas été "entamés de façon significative" ou, dans certains cas, si les travaux de gros œuvre n’ont pas été entamés.
Renseignements urbanistiques
Plusieurs modifications sont à signaler concernant les renseignements urbanistiques d’un bien mis en vente.
→ Le vendeur est toujours obligé de fournir à l’acquéreur les renseignements urbanistiques du bien, mais il peut désormais le faire à l’acte notarié. Toutefois, "nous conseillons toujours de régler cette question d’urbanisme lors du compromis de vente pour éviter des discussions sans fin entre la signature du compromis et de l’acte notarié", précise le notaire.
→ Les renseignements doivent être communiqués par le propriétaire qui a l’intention de mettre un immeuble en vente ou en location pour plus de neuf ans, ou de constituer un droit d’emphytéose ou de superficie. Ils ne sont pas exigés en cas de succession, de donation, d’apport en communauté, d’apport en société ou en cas de partage.
→ Les vendeurs doivent joindre un descriptif sommaire (littérale ou croquis) à leur demande de renseignements. Il devra être accompagné de plusieurs éléments, comme le nombre de logements, d’emplacement de parking, les caractéristiques des façades visibles depuis l’espace public, etc.
→ L’ordonnance introduit un tarif uniforme de 80 euros pour la demande de renseignements. En cas de demande urgente (5 jours ouvrables), ce tarif peut être doublé. "Ce tarif sera indexé sur l’indice des prix à la consommation, mais on peut déjà dire que c’est une avancée qui facilitera les demandes de renseignements car les tarifs variaient entre 60 et 250 euros selon les communes, avec une mention particulière à celles qui n’hésitaient pas à demander 400 euros pour le tarif d’urgence", souligne Olivier de Clippele.
Infractions urbanistiques
Jusqu’à présent, tous les propriétaires étaient responsables des actes et travaux effectués par les précédents propriétaires, même si ces travaux dataient de plus de 10 ans. La nouvelle ordonnance limite la responsabilité au seul auteur de l’infraction. "Mais il y a un bémol, qui concerne le nouveau propriétaire qui a été informé de l’infraction, dès lors qu’il décide de sciemment poursuivre des actes ou de maintenir des travaux exécutés sans permis ou au-delà de la validité du permis ou encore après l’annulation de celui-ci", prévient-il. "Le problème n’est pas entièrement résolu car les notaires devront être très prudents dans la rédaction de leurs actes en présence d’une infraction ou d’un fait discutable avec des infractions mineures comme l’aménagement d’un grenier, la fermeture d’une terrasse arrière, ou le remplacement de châssis de fenêtre par exemple", poursuit le notaire. "S’ils indiquent que le nouveau propriétaire en avait connaissance, il sera responsable de l’infraction qu’il n’a cependant pas commise".
→ Lire aussi: Travaux sans permis: que risquez-vous (en cas de vente)?
Le délai de prescription en cas d’infraction urbanistique commence à courir à compter de la réception par l’intéressé du procès-verbal dressé à son encontre. Selon Olivier de Clippele, la mesure ne va pas assez loin, car seules les infractions graves (qui font l’objet d’un PV) bénéficieront donc de la prescription. En outre, les services communaux se contenteraient souvent, selon lui, de mentionner les infractions sans établir de PV, "de sorte que le délai de 10 ans ne commencera jamais à courir". P ar ailleurs, les procès-verbaux existants vont nécessairement être repris dans les renseignements d’urbanisme à communiquer au notaire chargé de la vente, même s’ils ont plus de 10 ans. "Le nouveau propriétaire en aura connaissance. Perdra-t-il le bénéfice de la prescription?", s’interroge-t-il enfin.
Régularisation simplifiée
Les propriétaires peuvent désormais solliciter un permis simplifié pour les actes et travaux réalisés sans permis (alors qu’il était nécessaire) avant le 1er janvier 2000. Les infractions concernées doivent remplir les conditions suivantes:
- les travaux doivent être conformes soit à la réglementation en vigueur au moment de leur exécution, soit à la réglementation en vigueur lors de la demande de régularisation;
- les travaux n’étaient pas soumis, au moment où ils ont été exécutés, et ne sont pas soumis, au moment de la régularisation, à évaluation de leurs incidences en vertu du Cobat ou d’autres dispositions légales ou réglementaires.
