Le gouvernement wallon a approuvé en première lecture l'avant-projet de décret qui réformera le contrat de bail d'habitation, en donnant notamment des statuts clairs au bail étudiant et à la colocation mais pas seulement.
- La réforme crée un bail spécifique dont les règles sont automatiquement applicables dès que le bien est loué par ou pour un étudiant. Un label "logement étudiant de qualité" sera créé.
- La durée du bail pourra être inférieure ou égale à un an. Une sortie anticipée sera possible pour le locataire étudiant, moyennant préavis et indemnités équivalant à deux mois de loyer. Mais aucune indemnité ne sera due si la rupture du contrat est justifiée soit par un refus d'inscription soit par un abandon d'études.
- La sous-location d'un logement étudiant sera aussi facilitée, avec une présomption d'accord du propriétaire, à qui il reviendra donc de se manifester s'il la refuse.
- La colocation reçoit aussi un statut spécifique. Actuellement, la sortie anticipée d'un colocataire remet en question l'équilibre du contrat. Pour prévenir ce défaut, cette sortie sera permise moyennant un préavis de trois mois. Une indemnité sera due (sauf si un remplaçant est proposé et accepté) soit aux colocataires, si le contrat ne remet pas en cause la solidarité entre colocataires, soit au propriétaire, si le contrat prévoit que les colocataires ne sont pas solidaires.
- Le projet consacre aussi l'existence du "pacte de colocation", qui prévoit la répartition du loyer entre colocataires, la répartition des charges, la prise en charge des abonnements, l'inventaire des biens meubles, etc., ainsi qu'un règlement d'ordre intérieur.
De nouvelles obligations pour tout le monde
Outre le bail étudiant et la colocation, l'avant-projet de décret renforcera aussi une série d'obligations pour les propriétaires et pour les locataires, entre lesquels le ministre du Logement Paul Furlan (PS) dit vouloir préserver les équilibres.
Pour lutter contre les discriminations et renforcer la transparence, la communication de mise en location devra comprendre le montant du loyer hors charges, le montant des charges communes éventuelles et le caractère forfaitaire ou provisionnel des charges privatives et communes éventuelles.
Le principe de liberté de choix du locataire sera inscrit dans le texte, mais il précisera que toute discrimination est interdite. Le gouvernement pourra mettre en place des contrôles-mystères, par exemple pour vérifier que certains documents (CDI, casier judiciaire, etc) ne sont pas exigés par un propriétaire.
Tous les baux d'habitation (résidence principale, étudiants, colocations, villégiature ou de seconde résidence) devront faire l'objet d'un écrit, une mesure présentée comme étant au bénéfice tant du propriétaire que du locataire. Un nouveau modèle de bail-type (non obligatoire) sera disponible sur le site du Service public de Wallonie.
L'enregistrement obligatoire des baux de résidence principale est généralisé, sans quoi le locataire pourra rompre le contrat de bail sans indemnité avec un préavis d'un mois (protection du propriétaire). Sans enregistrement, le propriétaire ne pourra indexer ou réviser le loyer.
L'assurance incendie devient obligatoire et doit figurer dans le contrat de bail. Si elle est prise par le propriétaire, il peut en répercuter le coût sur le locataire.
Pour faciliter le passage de la sous-location à la location, tout en laissant une marge de manœuvre au propriétaire, le sous-locataire aura un délai d'un mois pour notifier au propriétaire sa volonté de reprendre le bail aux mêmes conditions que le bail initial. Le propriétaire disposera ensuite d'un même délai d'un mois pour s'opposer à cette reprise du bail.
En cas de décès du locataire, les héritiers pourront résilier le bail sans indemnité, dans les trois mois du décès, avec un préavis de deux mois. Pour le propriétaire, en cas de succession vacante, le bail est résilié sans indemnité, moyennant un congé d'un mois notifié à l'administrateur provisoire ou au curateur.
La réforme prévoit en outre un régime de résiliation anticipée applicable au locataire dans le cadre d'un bail de courte durée (préavis de 3 mois et indemnité de sortie de 1 mois). Elle permet aussi la conclusion successive de trois baux de courte durée dont la durée totale ne peut excéder trois ans, au lieu de deux baux actuellement.
La réforme, adoptée en première lecture, fera l'objet de nouvelles consultations. Le ministre Furlan espère la voir concrétisée, après adoption au parlement, en 2017.
Cette réforme s'insère dans un package global qui comprend:
• Le chèque habitat
• La Réforme des primes rénovation et énergie
• L’Access pack
•La grille indicative
• Le Fonds de garantie locative
• Aujourd’hui, la réforme du logement privé
• Et demain, la réforme du logement public, dernier point encore sur le métier
