Investir dans un kot n'est plus si lucratif

Le marché est-il intéressant?

→ Une demande stable

Le marché des kots dans les villes étudiantes a l’avantage de pouvoir s’appuyer sur une demande forte relativement stable. "La clientèle est récurrente", déclare d’emblée Gilles Tijtgat, conseiller juridique en immobilier. On a longtemps parlé de pénurie dans le secteur du logement étudiant en Belgique, mais celle-ci s’estompe et dans certains quartiers, l’offre abonde. C’est notamment le cas à Bruxelles, près de l’ULB. "Beaucoup d’initiatives ont été prises ces dernières années dans le quartier de l’ULB. L’offre de kots y est importante. Une concurrence doit d’ailleurs s’être créée entre les différents acteurs", pointe Nicolas Vincent, conseiller en investissement immobilier chez BuyerSide. L’arrivée de gros opérateurs sur ce marché semble même préoccupante à Delta, non loin de la VUB, où Nicolas Vincent n’inciterait plus à investir.

→ Emplacement et niveau de loyer

Il ne suffit donc plus de choisir une ville étudiante pour s’assurer d’un investissement rentable. Le choix du quartier devient primordial. "Tout dépend de l’endroit où se trouve le kot, souligne le spécialiste de chez BuyerSide, mais aussi du montant du loyer. Certains sont plus accessibles que d’autres. Studeo par exemple est actif dans le haut de gamme, mais certains étudiants ayant plus de moyens que d’autres, leurs studios trouvent preneurs".

Avec un loyer de minimum 600 euros par mois, cette résidence pour étudiants située dans le quartier du cimetière d’Ixelles propose des studios tous frais compris (internet, électricité, eau, gaz) en plus de certains services que l’on ne trouvera pas dans le kot à l’ancienne: bureau de réception, espaces communs, salle de jeu, salles de réunion, jardin, machines à laver, etc.

→ Prix d’achat

Le ticket d’entrée pour un logement à la découpe dans une résidence tourne autour de 115.000 euros mais peut varier en fonction de la taille du logement, des espaces communs et des services proposés par la résidence. "Il ne faut pas oublier que lorsqu’on achète une chambre dans une résidence d’étudiants, on achète également une partie des communs. Il est logique que cela revient plus cher que d’acheter une chambre seule, mais l’investisseur est aussi propriétaire de ces parties communes", explique Nicolas Vincent, qui conseille de bien veiller à la qualité de l’exploitant de la résidence d’étudiants vendue à la découpe.

→ Gestion de la résidence

S’agissant d’un produit qui s’use plus vite qu’une résidence classique au vu du roulement de locataires, la gestion de l’exploitant en matière d’entretien de la résidence est donc primordiale si l’on veut garder son kot en bon état. La question est de savoir si l’opérateur, comme pour tout immobilier géré (résidence-services, domaine de vacances, chambre d’hôtel et autres), continuera à investir correctement dans la résidence pendant qu’il est aux commandes. Si dans 15 ans, les copropriétaires doivent effectuer des dépenses importantes de rénovation, celles-ci viendront grignoter le rendement obtenu les années précédentes.

• Lire aussi | Comment financer votre bien d'investissement?

Quelle fiscalité?

• TVA et droits d’enregistrement - Les biens neufs sont soumis à la TVA, au taux de 21%. En achetant un kot ancien, l’investisseur sera soumis aux droits d’enregistrement et non pas à la TVA. Leur taux varie selon la Région dans laquelle se situe le bien: 12,5% en Régions wallonne et bruxelloise, 10% en Région flamande. S’agissant d’un investissement et non pas de l’achat de sa première résidence principale, l’acquéreur n’obtiendra pas de taux réduit ou d’abattement fiscal.
• Avantages fiscaux - Dans le cadre d'une seconde résidence, le contribuable peut bénéficier de deux types d'avantages fiscaux: 

1. Les intérêts payés procurent un avantage fiscal. La déduction ordinaire d’intérêts fédérale permet de déduire intégralement les intérêts payés du revenu immobilier imposable (en l'occurrence, le revenu cadastral multiplié par 1,4 pour les résidences secondaires situées en Belgique). Cette déduction ne se limite pas aux seuls intérêts payés pour l’emprunt qui finance cette seconde résidence, mais aussi aux intérêts liés à d'autres crédits liés à l'habitation (emprunt pour une nouvelle chaudière, par exemple). Cet avantage peut être cumulé avec les avantages accordés par les Régions pour une résidence principale, puisqu'il ne fait pas partie du même panier fiscal que le chèque-habitat wallon et le bientôt disparu bonus logement en Flandre.
2. L'avantage fiscal que l'on peut obtenir sur les amortissements de capital dépend de si l'on a encore ou non un emprunt en cours pour sa résidence propre et du moment où cet emprunt a été conclu, puisqu’il ne peut pas être cumulé avec d’autres réductions d’impôts (chèque-habitant, woonbonus) accordées par les Région (sauf dans un nombre de cas limité) car elle fait partie du même panier fiscal. Concrètement, si vous bénéficiez du chèque-habitat wallon pour l'emprunt qui sert à financer votre résidence propre, seul cet avantage subsiste lors de l'achat d'une seconde résidence, la priorité étant toujours donnée aux avantages régionaux. Pour pouvoir prétendre à cet avantage fiscal, il faut également que votre crédit réponde à une série de conditions: l’emprunt court au moins sur 10 ans, il doit être garanti par une inscription hypothécaire, il doit être conclu pour une habitation située dans l’Espace économique européen (EEE) et auprès d’une banque située elle aussi dans cet espace. Les amortissements de capital et la prime éventuelle d’une assurance solde restant dû donnent droit à la réduction d’impôt fédérale pour l’épargne à long terme, soit 30%. Le montant qui procure un avantage fiscal est toutefois limité selon l’année de l’emprunt et vos revenus professionnels.

• Taxation des revenus locatifs - L’exploitant ne fait office que d’intermédiaire, puisqu’in fine la location se fait à une personne physique. Le régime fiscal est donc celui de la location meublée. Le bailleur doit opérer une distinction entre la location de l’immeuble et la location des meubles. La location de l’immeuble est taxée sur la base du revenu cadastral (RC) indexé, majoré de 40%. Sur les revenus des meubles, le propriétaire paiera le précompte mobilier au taux de 30%. Le fisc déduira 50% de ce loyer à titre de frais, si bien que le bailleur ne sera imposé en réalité qu’à 15% sur ce revenu. Attention! Si vous mettez en location plusieurs biens, vous devez veiller à ce que vos revenus locatifs ne soient pas requalifiés par le fisc de revenus professionnels si votre activité immobilière prend un peu trop d'ampleur. Voss opérations immobilières doivent être considérées comme des opérations de gestion normale d’un patrimoine privé pour ne pas être assimilées à une activité professionnelle. Dans le cas contraire, vous serez imposé sur la base de bénéfices ou de profits, et acquerrez la qualité d’indépendant (au moins à titre complémentaire). Vous serez alors soumis aux cotisations de sécurité sociale et aux systèmes de versements anticipés. La base imposable est celle des revenus professionnels nets, après déduction de toutes les charges. Ces revenus seront ajouté aux autres types de revenus soumis au taux progressifs à l’impôt des personnes physiques.

Quel type de bail?

Les Régions bruxelloise et wallonne ont récemment introduit le bail étudiant dans leur code du logement. Pour pouvoir conclure ce type de bail, l’étudiant doit communiquer au bailleur la preuve de sa qualité d’étudiant pour la durée du bail. Il n’est donc pas possible de louer votre kot à un travailleur qui souhaite en faire sa résidence principale.

→ En Wallonie

• La durée du bail est d’un an (12 mois), sauf si les parties ont convenu d’une durée inférieure. Il est possible de convenir d’un bail d’une durée de 10 mois par exemple, soit la durée d’une année académique.
• La sous-location est possible en cas d’éloignement temporaire (départ Erasmus).
• L’étudiant peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de deux mois et une indemnité équivalente à trois mois de loyer. Il existe cependant des exceptions qui prévoient que l’étudiant ne doit pas payer d’indemnité, comme le refus de l’inscription, l’abandon des études, le décès d’un parent ou l’accord écrit du bailleur sur la cession du bail.

→ À Bruxelles

• La durée d’un bail étudiant est de 12 mois, sauf clause contraire prévoyant une durée inférieure.
• L’étudiant peut résilier son bail jusqu’à un mois avant la prise de possession des lieux, pour autant qu’il invoque des motifs justes et les démontre. Il devra alors payer une indemnité d’un mois de loyer.
• L’étudiant peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant le respect d’un délai de préavis de deux mois. Ces possibilités de rupture anticipée du bail créent davantage d’incertitude pour le propriétaire. L’éventuelle vacance locative pèse en outre directement sur le rendement. Ce problème ne se pose toutefois pas pour les produits d’investissement à rendement garanti.
• Le propriétaire d’un kot, que celui-ci fasse partie d’une résidence d’étudiants ou non, peut décider de l’utiliser pour ses propres enfants, moyennant certaines conditions (il ne faut pas que le kot soit déjà loué).