Tour du propriétaire en compagnie d’Eric Verlinden, administrateur délégué de Trevi, qui observe ce qui séduit d’emblée — ou fait systématiquement tiquer — les candidats acquéreurs lors d’une visite, et de Pierre Hermant, responsable du pôle Salon de Fisa, société organisatrice de Batibouw, qui décrypte les tendances.
"Si vous entreprenez des travaux de rénovation en sachant que vous mettrez votre bien en vente à plus ou moins brève échéance, vos choix doivent être guidés par une double priorité: vous faire plaisir et faire les choses à votre goût, tout en veillant à ce qu’elles restent suffisamment neutres et intemporelles pour plaire au plus grand nombre", résume Pierre Hermant. "Si on fait un parallèle avec la valeur résiduelle d’une voiture, il faut être conscient qu’à la revente, le coût de certaines options ne sera jamais valorisé! Privilégiez donc la sobriété et les équipements indispensables plutôt que la personnification et les gadgets coûteux", poursuit-il.
La cuisine et la salle de bain
Ce sont là les deux pièces clé, estime Eric Verlinden. "Pour une habitation ordinaire, leur rénovation représente un investissement de respectivement 15.000 euros et 7.000 à 8.000 euros (+carrelages) environ". Soit une dépense globale de quelque 25.000 euros, qui générera selon lui une plus-value comprise entre 40 et 50%: "10.000 à 12.000 euros, ce n’est pas négligeable!"
Dans la salle de bain, un agencement bien pensé, des rangements, un éclairage adéquat, deux éviers et… une douche à l’italienne (le must!) se révéleront bien plus rentables que des équipements luxueux. "Un jacuzzi provoquera un effet ‘waouw’, mais ne fera pas pour autant exploser le prix de la maison. Vous ne récupérerez jamais votre mise (dix fois le prix d’un bain!)", insiste Pierre Hermant.
"Les études montrent qu’on rénove la cuisine au plus tard cinq ans après l’achat d’une maison", poursuit l’organisateur de Batibouw. "Vous pouvez donc vous limiter à donner un petit coup de frais à la cuisine simplement en changeant le plan de travail, les portes des meubles, les poignées/boutons des tiroirs et portes, ou encore en plaçant un beau frigo", suggère-t-il.
Dédramatisez!
Des travaux qui garantissent une belle plus-value
- Ravalement de façade d’une maison ordinaire: Coût: 4.000 à 6.000€ | Plus-value: 20.000 à 30.000€
- Rénovation cuisine et salle de bain: Coût: 25.000€ | Plus-value: 40 à 50% soit 10.000 à 12.000€
- Traitement antiméruel traditionnel: Coût: 2.000 à 3.000€ | Plus-value: "inestimable" car la présence de mérule fait chuter dramatiquement le prix d’une maison… et décourage quasi tous les amateurs!
"Les clients surévaluent systématiquement l’ampleur et le coût de certains travaux", a constaté Eric Verlinden. N’hésitez donc pas à entreprendre vous-même ceux dont l’impact sera inestimable par rapport à l’investissement consenti. "L’impact sur le prix de vente de la maison d’un plancher pourri par la mérule ou d’un plafonnage qui s’effondre sera énorme comparativement au coût d’une intervention traditionnelle (2.000 à 3.000 euros)", assure le patron de Trevi. Dans le même ordre d’idées, "un ravalement de façade classique coûte 4.000 à 6.000 euros, mais garantit une plus-value de 25.000 à 30.000 euros… Sans compter que l’embellissement facilitera et accélérera la vente!" "Tout ce qui simplifie la tâche des gens et dédramatise l’ampleur des travaux se révèle payant", confirme Pierre Hermant. Vous n’avez pas l’occasion d’entreprendre vous-même les travaux de rénovation de toiture ou d’électricité (de grands classiques)? "Demandez quelques devis que vous pourrez présenter aux candidats frileux pour les apaiser et leur mâcher la besogne", suggère-t-il.
Réaménagez et valorisez l’espace
"Dans beaucoup d’immeubles, des cloisons ont été posées pour créer de petits logements. Même si on explique au visiteur qu’il s’agissait à l’origine d’un bel espace constitué de trois pièces en enfilade avec vue sur le jardin, lui ne verra que des pièces étriquées, peu lumineuses et sera incapable d’imaginer l’espace disponible. Le démontage, l’enlèvement et l’évacuation des cloisons coûteront quelques milliers d’euros, montant qui sera regagné lors de la vente, laquelle se fera plus vite et facilement", a pu constater Eric Verlinden.
Si vous réalisez de gros travaux, "profitez que tout soit en chantier pour amener des canalisations, tuyauteries et l’électricité dans une pièce ou à un étage qui pourrait être aménagée dans le futur", glisse encore Pierre Hermant. Par contre, achevez vos travaux. Se borner à faire une chape et à poser les carrelages d’une cuisine sans prévoir ni meubles ni équipements ne présente aucune valeur ajouté: le visiteur a l’impression qu’il doit faire toute la cuisine. "On paie (pour) ce que l’on voit", rappelle le patron de Trevi.
La meilleure dépense?
Sans hésiter, de nouveaux châssis. "Pour un bien ordinaire, s’entend. Car dans le cas d’un immeuble ancien si, comme souvent, les châssis doivent être conçus sur mesure ou respecter des prescrits urbanistiques, le budget explose (comptez 20.000 à 25.000 euros dans une maison de maître) et ne sera pas forcément récupéré dans le prix de vente", prévient Eric Verlinden. "De façon générale, l’isolation offre un bon retour sur investissement, estime le responsable de Batibouw, et vous pourrez fournir un certificat PEB plus performant".
Les tendances
Ce qui est "tendance" au niveau des aménagements et finitions a peu changé ces dernières années: parquet dans le living et les chambres, carrelages dans les salles d’eau. Mention spéciale pour le carrelage imitation parquet "dont la qualité de reproduction est devenue excellente. Outre l’aspect visuel, on l’apprécie pour sa facilité d’entretien et sa durabilité", explique Eric Verlinden.
Côté jardin
Aujourd’hui, l’espace n’est plus synonyme de standing. "Plus besoin d’un terrain de 1 ou 2 hectares. Les gens deviennent plus rationnels. Ils pensent à l’entretien et se contentent volontiers de 15 ares bien aménagés. Et cette tendance va encore s’accentuer, prédit Eric Verlinden. L’ajout d’une terrasse ne procurera pas vraiment une plus-value. Par contre, la terrasse est désormais très demandée, voire exigée, pour certains types de biens!"
Enfin, à Bruxelles, inimaginable voici encore cinq ans, 25 à 30% des appartements neufs se vendent aujourd’hui sans garage!
