Combien coûte la construction d'une maison?

En Belgique, le prix moyen d'un terrain à bâtir s'élevait, au premier semestre 2023, à 310 euros/m² (chiffres de la Fédération du notariat). Mais d'une Région à l'autre, les prix peuvent fortement varier, surtout en Région bruxelloise, où les terrains à bâtir se font de plus en plus rares.

Par ailleurs, vous devrez encore payer 21% de TVA sur les travaux, alors qu'une ancienne habitation est soumise au régime fiscal plus favorable des droits d'enregistrement.

Les banques n’acceptent d’ailleurs pas facilement d’intégrer dans le crédit hypothécaire les coûts supplémentaires spécifiques à la construction d’une habitation, comme la TVA, les honoraires de l’architecte et d’autres frais éventuels. Pour obtenir votre prêt hypothécaire, vous devrez donc en général disposer d’un pourcentage de fonds propres par rapport au coût total plus élevé pour une construction que pour un achat.

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• Coût au m²

Vu le durcissement des normes énergétiques, vous devez compter un coût de construction de 1.800 euros en moyenne par mètre carré. Et si vous voulez vous équiper d’une pompe à chaleur, ajoutez-y un investissement de 15.000 à 20.000 euros. Les logements neufs, pour lesquels un permis de bâtir sera demandé en 2021, seront en moyenne 10% plus chers que les maisons comparables construites durant la période 2017-2018.

• Fiscalité

Si vous faites construire une habitation, la construction ne sera non pas soumise aux droits d’enregistrement mais à la TVA de 21%.

L'achat d'un terrain est soumis aux droits d'enregistrement. Ce taux est de 12% en Flandre depuis janvier 2022 (et non de 3% comme pour les habitations propres et uniques) et de 12,5% en Région bruxelloise et en Wallonie. Vous pouvez, si vous entrez dans les conditions, bénéficier de l'abattement de 20.000 euros sur les droits d'enregistrement (soit une économie fiscale de 2.500 euros) en Wallonie.

Si vous achetez un terrain en Région de Bruxelles-Capitale, le montant de l’abattement s’élève à 87.500 euros, ce qui représente une économie fiscale de 10.937,50 euros. Cet abattement ne s'applique qu'aux terrains dont le prix est inférieur à 250.000 euros.

• Honoraires 

Un architecte se rémunère en général via un pourcentage de la valeur des travaux, de 7 à 8% habituellement.  

Sur certains (grands) chantiers, un coordinateur de sécurité est requis. Ici aussi, les tarifs ne sont pas fixés: le coût dépend du volume de construction ainsi que de la complexité et de la durée des travaux. Vous devrez sans doute également avoir recours aux services d'un consultant en énergie. 

• Raccordements

Les raccordements aux réseaux publics comme l’eau, l’électricité et le gaz coûtent entre 2.500 et 5.000 euros. 

Exemple

Supposons que vous achetiez une parcelle pour 200.000 euros en Wallonie et y construisiez une maison de 400.000 euros. Vous investissez 10% en fonds propres dans le terrain à bâtir, soit 20.000 euros. Ensuite, commence l’addition des coûts "supplémentaires": 25.000 euros de droits d’enregistrement sur le terrain, auxquels s’ajoutent 84.000 euros de TVA sur les travaux et 28.000 euros pour l’architecte.

Vous devez donc disposer de plus de 150.000 euros de fonds propres pour envisager ce projet. Cependant, il arrive que les banques accordent une quotité d'emprunt plus importante dans certains cas. Cela peut concerner de jeunes ménages qui n’ont pas encore pu épargner beaucoup, mais qui disposent de revenus élevés.