Avec une progression de 22% lors du dernier exercice, les formules d’Investment Loan ont la cote à la Deutsche Bank. Ces produits financiers permettent de mettre en gage un portefeuille de titres cotés afin d’emprunter une certaine somme d’argent à des conditions très favorables.
Frais très avantageux
Le grand avantage d’un Investment Loan se situe au niveau des frais. Les taux en vigueur sur une durée plus courte sont moins élevés (1,35% sur 10 ans) car l’emprunt est garanti par des actifs financiers déposés auprès de la banque, ce qui limite très fortement le risque pour l’emprunteur. En outre, comme il ne s’agit pas d’un emprunt hypothécaire, les frais liés à une inscription hypothécaire tombent. "Ceci permet d’épargner plusieurs milliers d’euros en frais entre une formule Investment Loan et un emprunt hypothécaire classique", précise la Deusche Bank.
Dans le cas d’un Investment Loan de 100.000 euros classique sur 10 ans, le remboursement mensuel s’élève à 891 euros (sur la base d’un taux de 1,35%), ce qui en fait un tarif très compétitif par rapport à un emprunt hypothécaire classique. Pour un emprunt hypothécaire avec un tarif autour de 2,2%, les mensualités s’élèveraient à 929 euros, soit une différence d’environ 4.500 euros sur l’ensemble des 120 mensualités. A cette somme, il faut également ajouter facilement plus de 3.000 euros en frais de notaires et d’inscription hypothécaire.
"Si la finalité d’un tel type de crédit peut être extrêmement variée (achat d’une œuvre d’art ou d’une voiture de collection, paiement de droits de succession, etc), nous avons toutefois remarqué que dans plus de 95% des cas, ces contrats sont conclus pour réaliser un projet immobilier sous une forme ou l’autre, que ce soit pour l’acquisition d’une résidence secondaire, pour la rénovation d’un bien existant ou pour la réalisation d’un investissement immobilier en vue de louer", indique Jean-Michel Segers, Head of Marketing & Strategy chez Deutsche Bank Belgique.
Seconde résidence
Ce produit n’est toutefois pas idéal pour acquérir une première résidence, car il ne s’agit pas d’un crédit hypothécaire au sens strict, ce qui empêche l’octroi des différents incitants fiscaux disponibles dans les régions du pays. "Par contre, pour une seconde résidence, c’est un outil pratiquement idéal, qui permet une plus grande souplesse au niveau des conditions de remboursement (classique/bullet) avec des durées nettement plus courtes, de 1 à 10 ans pour un prêt classique et de 3 mois à 5 ans pour un prêt bullet", précise Jean-Michel Segers.
La formule bullet (avec remboursement intégral du capital à l’échéance avec intérêts trimestriels) représente actuellement 80% des contrats, contre seulement 20% pour la formule plus classique (avec remboursement mensuel du capital et des intérêts). 50% des contrats sont conclus pour une durée inférieure à 2 ans, et seulement 20% des contrats pour une durée supérieure à 5 ans, ce qui confirme une vraie différenciation de ces produits par rapport à un emprunt hypothécaire classique. Autre avantage, ce type de produit permet également d’acheter un bien à l’étranger en souscrivant l’emprunt en Belgique, et donc de ne pas devoir faire les démarches bancaires dans le pays où le bien sera acheté.
Il s’agit d’un produit qui nécessite des avoirs financiers importants et le profil type du client qui a recours à ce genre de produit est, dans 80% des cas, une personne de plus de 45 ans.
Mise en gage
Le crédit est octroyé sur la base de la composition du portefeuille utilisé comme garantie. Pourront ainsi entrer en considération tous les titres faisant l’objet d’une valorisation officielle tels que les actions, les fonds, les obligations et les produits structurés. Moins les actifs seront risqués, plus la valorisation pour la mise en gage sera élevée.
Typiquement, 1.000 euros investis dans une obligation d’état libéreront une capacité d’emprunt plus importante que 1.000 euros investis dans une action. De même, une part dans un fonds mixte flexible aura une valorisation plus élevée qu’un fonds investi en actions américaine. Si rien n’empêche en principe un client de mettre en gage 100% de son portefeuille, Jean-Michel Segers souligne toutefois que "dans l’intérêt du client, nous intégrons dès le départ une marge de sécurité dans la valorisation du portefeuille mis en gage; et nous assurons un suivi hebdomadaire de manière à anticiper toute situation problématique potentielle due à une baisse des marchés".
Qualité des actifs
Il souligne également que les clients qui souscrivent ce type de produit ont souvent des avoirs largement supérieurs au montant du crédit. Aucun cas problématique n’a d’ailleurs été recensé jusqu’à présent. Reste à savoir bien entendu ce qui se passerait dans des conditions de marché plus défavorables, où l’ensemble des classes d’actifs subiraient des pertes plus marquées. "C’est pour éviter ce genre de problèmes que nous recommandons à nos clients de ne mettre en gage que des actifs très sûrs, afin de limiter ce risque", souligne encore Jean-Michel Segers.
Mise en gage de l’assurance groupe
La Deutsche Bank n’est bien entendu pas la seule institution à proposer un crédit d’avances sur portefeuille donné en gage (aussi appelé Crédit Lombard) mais ces produits souples avec des taux très attractifs sont généralement réservés aux clients des banques privées.
Les assurances groupe offrent à leurs titulaires la possibilité de mettre en gage (sous certaines conditions) leur contrat en vue d’acquérir, de construire ou de transformer un bien immobilier. Cette mise en gage peut s’effectuer de différentes façons (selon les conditions générales de l’assurance groupe): une avance sur le versement final (par exemple 75% du capital décès assuré) avec des intérêts à payer, la mise en gage du contrat chez votre banquier pour obtenir un prêt, voire un prêt hypothécaire proposé par la compagnie d’assurances elle-même.
