Investir dans un appartement neuf ou ancien?

Le marché est-il intéressant?

→ Croissance démographique

Entre 2016 et 2060, la population de la Région bruxelloise va croître à un rythme deux fois supérieur (+ 28%) à celui des autres Régions du pays (+ 14%), selon les chiffres de Statbel, l’Office belge des statistiques. Ce beau monde, il faut le loger, qu’il vive au nord, au sud ou dans la capitale du pays.

Le nombre de logements sortis de terre a lui aussi progressé: + 24,4% sur l’ensemble du territoire entre 1995 et 2019, avec des différences régionales, indique Statbel. En Région flamande, on recense 26,1% de logements en plus, pour la Région wallonne la croissance s’élève à 24,3%, tandis qu’en Région bruxelloise, la progression était de 16,4%.

→ Envolée des prix

Le constat est sans appel et connu depuis des années: la capitale va manquer de logements. Le message n’est pas tombé dans l’oreille d’un sourd puisque les investisseurs ont les yeux rivés sur le marché bruxellois depuis belle lurette. Ce décalage entre l’offre et la demande a considérablement fait grimper les prix de l’immobilier dans la capitale, la Région la plus chère du pays pour tous les types de logements (maisons, appartements). Le prix moyen d’un appartement (flat, studio, appartement) à Bruxelles est ainsi passé de 74.345 euros en 1995 à 245.265 euros en 2017, selon Statbel, soit une augmentation de près de 230%…

L’envolée des prix touche également les Régions flamande et wallonne, mais dans une moindre mesure: le prix moyen d’un appartement a progressé de 208% en Flandre entre 1995 et 2017 (passant de 74.584 euros à 230.059 euros) et de 197% en Wallonie sur la même période (passant de 60.114 euros à 178.791 euros en moyenne).

→ L’ancien versus le neuf

Malgré le boom des prix, l’engouement pour l’appartement ne se tarit pas, constatent les acteurs du secteur. "Le marché est très comprimé. Il y a beaucoup de demande et lorsque des appartements sont mis en vente, surtout pour l’ancien, les candidats se bousculent. Du coup, ces appartements partent très vite, parfois même avec des surenchères, explique Nicolas Jacquet, conseiller en investissement immobilier chez OWN. Le neuf se porte aussi très bien, il se construit 55.000 nouveaux lots chaque année en Belgique, soit 1% du patrimoine global", chiffre-t-il.

"Il existe une grosse différence entre le marché des appartements neufs et celui du seconde main. Les prix et les rendements ne sont pas les mêmes", souligne de son côté Adrian Devos, cofondateur de Buyerside, une société de conseil en investissement immobilier.

Le rendement d’un appartement neuf est en effet plus comprimé que celui attendu d’un appartement ancien, en raison des prix d’acquisition élevés mais aussi de la TVA de 21% à laquelle sont soumis les biens neufs. "On n’a pratiquement pas de clients investisseurs qui font appel à nous pour acheter des appartements neufs, car le rendement est trop faible. Le neuf est attractif pour une occupation propre, mais il ne faut pas le considérer comme un investissement à haute rentabilité", conseille Adrian Devos, qui constate que l’offre d’appartements neufs dépasse légèrement la demande actuelle. "Il existe une suroffre pour l’appartement neuf, mais qui trouve preneur, malgré des prix très élevés", appuie Nicolas Jacquet.

"La tendance est complètement inverse pour les appartements de seconde main. Ils s’arrachent. Ceux qui sont bien situés font face à une double concurrence: celle des acquéreurs de leur habitation propre et celle des investisseurs qui n’ont pas les moyens d’acheter un immeuble de rapport et se dirigent donc vers un appartement plus ancien dans une copropriété. Résultat, les prix augmentent", détaille le cofondateur de Buyerside.

→ Liquidité

Avant de choisir un bien, la liquidité de l’appartement est un élément important à prendre en compte pour tout investisseur. Car tout est lié: si l’appartement ne répond pas à la demande, le propriétaire risque davantage de faire face à un vide locatif, ce qui va forcément peser sur le rendement.

"Ce qui se loue le plus facilement est ce que les locataires peuvent se permettre: les studios et les appartements une chambre sont les biens les plus liquides d’un point de vue locatif, tandis que les deux chambres ont énormément d’attrait pour les couples", indique Adrian Devos. "À Bruxelles, le type d’appartement le plus liquide est celui qui fait 70-80 m² et possède une ou deux chambres. Il répond à la plus grosse demande", confirme Nicolas Jacquet.

Par contre, mieux vaut éviter l’appartement trois chambres. "Ces locations intéressent moins de locataires, car s’ils peuvent se permettre de louer un trois chambres, c’est qu’ils peuvent aussi obtenir un crédit pour acheter ce type d’appartement, pointe Adrian Devos. Un loft de 300 m² avec une seule chambre ou un minuscule appartement avec cinq chambres ne sont pas des biens liquides. Il faut éviter tout ce qui sort du bon placement (appartement de 1 à 2 chambre(s), NDLR), les biens qui ne sont pas de réels biens d’investissement", termine le conseiller d’OWN.

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Quelle fiscalité?

• TVA et droits d’enregistrement - Les appartements neufs sont soumis à la TVA, au taux de 21%. En achetant un appartement ancien, l’investisseur sera soumis aux droits d’enregistrement et non pas à la TVA. Leur taux varie selon la Région dans laquelle se situe le bien: 12,5% en Régions wallonne et bruxelloise, 10% en Région flamande. S’agissant d’un investissement et non pas de l’achat de sa première résidence principale, l’acquéreur n’obtiendra pas de taux réduit ou d’abattement fiscal.
• Avantages fiscaux - Dans le cadre d'une seconde résidence, le contribuable peut bénéficier de deux types d'avantages fiscaux: 

1. Les intérêts payés procurent un avantage fiscal. La déduction ordinaire d’intérêts fédérale permet de déduire intégralement les intérêts payés du revenu immobilier imposable (en l'occurrence, le revenu cadastral multiplié par 1,4 pour les résidences secondaires situées en Belgique). Cette déduction ne se limite pas aux seuls intérêts payés pour l’emprunt qui finance cette seconde résidence, mais aussi aux intérêts liés à d'autres crédits liés à l'habitation (emprunt pour une nouvelle chaudière, par exemple). Cet avantage peut être cumulé avec les avantages accordés par les Régions pour une résidence principale, puisqu'il ne fait pas partie du même panier fiscal que le chèque-habitat wallon et le bientôt disparu bonus logement en Flandre.
2. L'avantage fiscal que l'on peut obtenir sur les amortissements de capital dépend de si l'on a encore ou non un emprunt en cours pour sa résidence propre et du moment où cet emprunt a été conclu, puisqu’il ne peut pas être cumulé avec d’autres réductions d’impôts (chèque-habitant, woonbonus) accordées par les Région (sauf dans un nombre de cas limité) car elle fait partie du même panier fiscal. Concrètement, si vous bénéficiez du chèque-habitat wallon pour l'emprunt qui sert à financer votre résidence propre, seul cet avantage subsiste lors de l'achat d'une seconde résidence, la priorité étant toujours donnée aux avantages régionaux. Pour pouvoir prétendre à cet avantage fiscal, il faut également que votre crédit réponde à une série de conditions: l’emprunt court au moins sur 10 ans, il doit être garanti par une inscription hypothécaire, il doit être conclu pour une habitation située dans l’Espace économique européen (EEE) et auprès d’une banque située elle aussi dans cet espace. Les amortissements de capital et la prime éventuelle d’une assurance solde restant dû donnent droit à la réduction d’impôt fédérale pour l’épargne à long terme, soit 30%. Le montant qui procure un avantage fiscal est toutefois limité selon l’année de l’emprunt et vos revenus professionnels.

• Taxation des revenus locatifs - Si le locataire est une personne physique qui occupe le bien à des fins privées, les revenus locatifs sont taxés sur la base du revenu cadastral (RC) indexé, majoré de 40%. Si le locataire est une personne morale ou une personne physique qui déduit le loyer dans ses frais professionnels, vous devrez déclarer les loyers perçus dont le fisc déduira un forfait de 40% au titre de charges. Si le propriétaire loue son appartement meublé, il doit faire une distinction entre la location de l’immeuble et celle des meubles. Le montant imposable de l’immeuble est égal au RC indexé majoré de 40%. La location des meubles, quant à elle, est imposée comme un revenu mobilier au taux de 30%. Le fisc déduira 50% de ce revenu mobilier au titre de frais, si bien que le bailleur ne sera in fine imposé qu’à 15% sur cette partie du revenu. Attention! Si vous mettez en location plusieurs biens, vous devez veiller à ce que vos revenus locatifs ne soient pas requalifiés par le fisc de revenus professionnels si votre activité immobilière prend un peu trop d'ampleur. Voss opérations immobilières doivent être considérées comme des opérations de gestion normale d’un patrimoine privé pour ne pas être assimilées à une activité professionnelle. Dans le cas contraire, vous serez imposé sur la base de bénéfices ou de profits, et acquerrez la qualité d’indépendant (au moins à titre complémentaire). Vous serez alors soumis aux cotisations de sécurité sociale et aux systèmes de versements anticipés. La base imposable est celle des revenus professionnels nets, après déduction de toutes les charges. Ces revenus seront ajouté aux autres types de revenus soumis au taux progressifs à l’impôt des personnes physiques.

Quel type de bail?

Le bail – matière régionalisée depuis 2017 – qui s’applique à la location d’un appartement est celui d’une résidence principale. Le paiement du précompte immobilier est donc à charge du propriétaire – contrairement aux baux commerciaux – tout comme les gros travaux. Le bail ne peut plus être à durée indéterminée: tous les baux ont aujourd’hui une durée déterminée. La loi impose comme principe de base une durée de 9 ans pour le bail de résidence principale s’il est conclu sans identification de durée ou s’il est conclu pour une durée déterminée comprise entre trois et neuf ans. Exceptions: les baux de courte durée (inférieure à trois ans), les baux de longue durée (supérieure à neuf ans) et les baux à vie (réglementés par des dispositions spéciales).

Les parties peuvent mettre fin au bail anticipativement. Le propriétaire peut le faire soit pour occupation personnelle, soit pour exécuter des travaux importants, soit sans motif mais il doit alors verser une indemnité au locataire. Ce dernier peut aussi mettre fin au bail à tout moment moyennant le respect d’un préavis et, dans certains cas, le paiement d’une indemnité.

Il faut distinguer les charges locatives des charges communes: les premières sont liées aux dépenses individuelles (assurance, gaz, électricité), les secondes à la copropriété. Les charges locatives peuvent faire l’objet d’une provision (le bailleur doit alors effectuer une régularisation entre les provisions versées et la consommation réelle), d’un forfait (aucune régularisation n’est effectuée) ou être gérées par le locataire lui-même, c’est-à-dire qu’il signe un contrat avec le fournisseur d’énergie, l’assureur, etc. et paie directement ces fournisseurs. Les charges de copropriété, quant à elles, sont supportées par chaque copropriétaire d’un immeuble selon des quotités fixées dans l’acte de base. Le propriétaire refacture ces dépenses au locataire, mais il ne peut jamais faire de profits sur celles-ci.