Vous êtes à la recherche d’un investissement immobilier mais vous craignez les loyers impayés ou les dégâts locatifs? Alors le projet "Box-OLL" pourrait vous séduire. Celui-ci propose d’acquérir un de ses 600 box de stockage à Ottignies-Louvain-La-Neuve (via un acte d’achat immobilier classique chez le notaire) et d’en confier la gestion locative à la société Lokarea. Ce type de projet est une première en Belgique.
"Il n’y a bien sûr aucune obligation à mettre ce bien en location, précise Frédéric Cornard de Lokarea. D’ailleurs, d’après les premiers retours, les personnes intéressées veulent utiliser le box pour stocker leurs propres affaires." Pour ceux qui souhaitent investir et louer leur box, Lokarea propose deux types de contrat: une formule loyer minimum garanti avec un rendement qui oscille entre 2 et 4% et une formule dont le rendement sera supérieur (entre 5 et 6%) mais uniquement en cas de location du box. "Pour offrir un rendement garanti de 2 à 4%, Lokarea louera en priorité les box des propriétaires avec qui elle s’est engagée contractuellement", explique Frédéric Cornard.
Ces box seront disponibles à la vente à partir de février 2019 via le promoteur immobilier wavrien E.T.I. Construct. Actuellement, ils peuvent être déjà pré-réservés en prenant contact avec Lokarea via son site internet. Les prix de vente dépendent de la surface des box (de 3 à 12m²) et oscillent entre 3.000 et 15.000 euros (hors frais).
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Simulation
Imaginons l’achat d’un box à 5.900 euros. Dans ce cas, il faut compter environ 17% de frais à l’achat. "Partons du principe que l’investisseur souhaite avoir un rendement élevé et qu’il choisisse la deuxième formule de contrat. Dans ce cas, il touchera un loyer de 96 euros/mois quand son box est loué. Faisons également l’hypothèse que le box est loué 10 mois par an. Il a donc une carence locative prévue de 2 mois. Enfin, maximisons les frais généraux à supporter pour ce bien à 60% des montants gagnés (ces frais comprennent entre autres le précompte immobilier et l’assurance) et comptons 3% de frais de gestion à verser à Lokarea (uniquement si le box est loué). Dans ce cas, le rendement annuel final de ce box s’établira entre 4,80 et 5,15%. L’investisseur peut donc espérer un retour sur investissement en 9 à 10 ans", selon les calculs de Frédéric Cornard.
Box de stockage VS garage
Lorsque l’on compare un investissement dans un box de garage ou un box de stockage, il y a très peu de différences (si ce n’est le prix d’achat des box de stockage qui peut être plus bas selon les cas).
Qu’en est-il de la demande? D’après Frédéric Cornard, la Belgique est le parent pauvre du stockage, surtout en Wallonie. "En Flandre, ça explose. Les particuliers qui louent des box sont principalement des personnes en instance de divorce ou qui doivent faire face à un décès et vider rapidement une maison ou, plus insolite, qui veulent se constituer une cave à vin. Ce sont aussi des entrepreneurs qui doivent stocker du matériel."
En effet, un box de garage (ou un emplacement de parking), bien situé, offre une bonne perspective de revenus complémentaires à un investisseur. Pour le box de stockage, c’est pareil. "Nous sommes situés en plein centre-ville, ce qui est un gage de sécurité supplémentaire", explique Frédéric Cornard. Par ailleurs, comme c’est le cas pour les box de garage en ville, "la demande pour les box de stockage est en croissance)." (lire l’encadré)
De plus, les risques de dégradation et de mauvais payeurs sont faibles. "Surtout que le paiement des locataires se fait par carte de crédit sur laquelle nous prélèverons aussi un mois de réserve."
En outre, la location d’un box de stockage n’entre pas dans le champs d’application de la loi sur les baux d’habitation. Elle relève du droit locatif en général, ce qui donne beaucoup plus de liberté aux bailleurs d’imposer leurs conditions. Autrement dit, si le locataire est en défaut de paiement, il peut être plus rapidement "mis à la porte".
Fiscalité
Comme expliqué dans la simulation, le rendement d’un tel investissement est écorné par les taxes sur les revenus locatifs. Tout d’abord, il y a le précompte immobilier (calculé sur le revenu cadastral). Ce même revenu cadastral doit être ensuite repris dans la déclaration fiscale. Notez que ceux qui souhaitent revendre leur box auront un impôt à payer sur l’éventuelle plus-value si celui-ci est revendu dans les cinq ans qui suivent l’achat.
Enfin, "dans l’état actuel de la législation, la mise à disposition en Belgique d’emplacements pour l’entreposage de biens est en principe soumise à la TVA, précise la porte-parole du SPF Finances, Florence Angelici. Par conséquent, une personne physique qui investit dans un box de stockage et qui le met en location est tenue de s’identifier à la TVA et est redevable de la taxe sur le montant du loyer. Toutefois, elle peut bénéficier du régime de la franchise, pour autant que son chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 25.000 euros. Le régime de la franchise dispense de la plupart des obligations qui incombent normalement aux assujettis à la TVA, notamment de payer la taxe à l’Etat."
