Dans ses prévisions relatives au marché immobilier dans 10 pays européens, S&P table sur la poursuite de la hausse des prix des logements ces deux prochaines années, mais à un rythme plus lent que celui observé jusqu’ici. Seule l’Italie devrait voir les prix continuer à se contracter cette année (-0,9%) et en 2020 (-0,4%).
Au Royaume-Uni, les incertitudes entourant le Brexit freinent logiquement l’activité et la hausse des prix des logements, principalement à Londres.
Le prix des maisons ne devrait donc pas évoluer cette année, avant de se redresser au cours des deux prochaines années dans l’éventualité d’un accord. Dans le scénario d’un Brexit sans accord, par contre, les prix des maisons risquent de s’effondrer.
De façon générale, des conditions de financement plus souples contribueront à soutenir la demande de logement. La politique monétaire contribuera en effet à maintenir les taux des emprunts à des niveaux très faibles encore un certain temps. Le ralentissement de l’activité économique aura par contre des répercussions sur les créations d’emplois, explique le communiqué de S&P.
Les difficultés d'accès à la propriété risquent de s’aggraver, pronostique dès lors l’étude, même si dans la plupart des pays, le logement reste encore plus abordable qu'avant l’éclatement de la crise financière (2008-2009). Le ratio prix-revenus avait alors atteint des sommets historiques.
En Belgique
La tendance à la progression des prix (+3% attendu cette année) devrait se tasser en 2020 (2,4%) avant de se stabiliser à 2% les deux années suivantes. Les conditions économiques et de financement favorables devraient soutenir la hausse des prix.
S&P constate que, contrairement à ce qui a été observé dans les autres pays de la zone euro, en Belgique, le marché du logement a subi une correction en termes de prix après la crise financière, mais qu'un rattrapage s’opère depuis quelques années.
Au 1er trimestre 2019, la surévaluation des prix par rapport aux revenus a atteint 40% et plus de 50% en termes de loyers. Bien que la progression solide des salaires ait permis une stabilisation du ratio prix-revenu, le ratio prix-loyers s’est encore aggravé.
Depuis le 4e trimestre 2018, le volume des crédits pour l’achat d’une maison a fortement progressé. Et le nombre de transactions traduit la même tendance: après une forte décélération sur 18 mois jusqu’à la mi-2018, il renoue avec des taux de croissance annuels d’environ 5%. Par ailleurs, selon l'enquête sur les prêts bancaires de la BCE, les banques s'attendent à une augmentation du nombre de demandes de crédits hypothécaires aux troisième et quatrième trimestres. "Cela accrédite notre thèse selon laquelle la hausse des prix des logements restera soutenue cette année, avant de ralentir en 2020 en raison de l'augmentation du coût de l'accès à la propriété."
L’étude pointe encore la persistance d’importantes disparités régionales, avec un prix moyen, au 1er trimestre 2019, de 236.000 euros en Région flamande et de 243.000 euros à Bruxelles, mais de seulement 164.000 euros en Région wallonne.
Les transactions dans la capitale ont commencé à baisser au 4e trimestre 2018, après avoir enregistré une croissance de près de 7% depuis 2017. "Cela montre qu’en dépit de la réduction des droits d’enregistrement, l’accès à la propriété d’un logement n’est pas assez abordable et que des acheteurs potentiels sont chassés du marché", indique S&P qui table sur le fait que le ralentissement de la hausse des prix dans la capitale se propagera au reste du pays.
