Tant pour les maisons que pour les appartements très haut de gamme, Statbel, l’office belge de statistiques, avance des progressions record. L’an dernier, les ventes de biens d’un million d’euros et plus ont bondi, par rapport à 2010, de 58% pour les maisons (691) et de 91% pour les appartements (214). Et ces chiffres sont encore en deçà de la réalité puisque Statbel n’intègre pas de nombreuses constructions neuves ni l’immobilier logé dans une société.
1. Knokke domine
Le marché à Uccle, Rhode-Saint-Genèse et dans toute la périphérie bruxelloise est très en forme actuellement.
Depuis 2015, le prix moyen d’une maison de luxe à Knokke augmente d’année en année. Il affiche à présent 2.006.500 euros (+ 19%). Il s’agit surtout de villas au Zoute, où les terrains à bâtir deviennent rares. "Les CEO sont de plus en plus nombreux à s’y installer en permanence, pour combiner la nature sauvage (le Zwin) et la mer, agrémentées d’une qualité de vie unique et de ‘bonnes manières à l’ancienne’. Ils se sentent vraiment chez eux à Knokke-le-Zoute ", explique Stefaan Geerebaert d’Immo Brown, un des grands agents immobiliers à Knokke.
En revanche, les appartements à Knokke n’ont pas vu leur prix moyen exploser, même si ce dernier reste le plus cher du pays (1.313.750 euros). Le prix moyen n’a guère évolué depuis quelques années. Cela s’explique par l’offre abondante d’appartements existants et de nouvelles promotions immobilières.
2. Uccle dans le top 5
Dans la catégorie des prix supérieurs à 500.000 euros, il était convenu de dire depuis quelques années qu’il n’était plus possible de vendre un quelconque bien. Le marché du luxe semble avoir échappé à cette malédiction. Le nombre de transactions s’est élevé l’an dernier à 477 (+ 61% depuis 2010), un record.
Lire aussi | Les résidences secondaires en France moins taxées
1. Knokke-Heist 2. Uccle 3. Anvers 4. Schilde 5. Laethem-Saint-Martin
Dans le top 5 des communes, on retrouve Knokke-Heist, Uccle, Anvers, Schilde et Laethem-Saint-Martin. Près d’une villa sur trois a été vendue dans la province de Flandre-Occidentale. Les prix des villas quatre façades ont grimpé de 6% depuis 2010 et atteignent à présent le niveau record de 1.400.000 euros. La progression est à mettre au compte entièrement de la Flandre. Le nord du pays doit la tonicité de son marché des villas à Knokke, et plus précisément encore au Zoute, qui ne connaît que la marée haute en immobilier. Le prix y culmine à 2.100.000 euros.
Depuis 2010, les prix des villas dans la station balnéaire ont monté de 22%. Cette progression a été réalisée en grande partie après 2015.
3. Le marché des maisons deux et trois façades a évolué plus difficilement
Si le nombre de transactions a augmenté de 51%, le prix moyen a reculé de 3% à 1.342.500 euros. Dans ce segment du marché, Knokke-Heist nage à contre-courant avec une hausse de 16% à 1.690.000 euros.
À Bruxelles, le marché de l’immobilier de luxe n’a pas connu le même dynamisme qu’en Flandre au cours de ces dernières années.
À Bruxelles, capitale de l’Europe, le marché de l’immobilier de luxe n’a pas connu le même dynamisme qu’en Flandre au cours de ces dernières années. Ainsi, à Knokke, on vend davantage de maisons qu’à Uccle. À Ixelles (1.325.000 euros) et à Uccle (1.245.000 euros), le prix des maisons deux et trois façades a sensiblement baissé depuis la flambée des prix de 2014 provoquée par l’arrivée massive de Français fortunés, en quête d’un havre fiscal pendant la présidence de François Hollande.
Anvers peut revendiquer la deuxième place au classement de l’immobilier de luxe en Flandre. Pour les villas, Schilde est en pointe. Mais le marché des biens haut de gamme au nord d’Anvers n’a toujours pas retrouvé le niveau atteint au moment où les Néerlandais s’y installaient en masse. Vendre des villas à Brasschaat et à Kapellen reste difficile.
4. Prévisions pour 2019
La température monte encore d’un cran à Knokke. "J’estime que cette année, une vingtaine de maisons de plus de 4 millions d’euros y ont déjà été vendues. En 2016, à certains endroits très situés au Zoute, on payait encore le terrain à bâtir 1.100 euros le m². Aujourd’hui, ce prix monte allègrement à 2.000 euros le m². Des terrains sont vendus à 7 millions d’euros, voire plus ", souligne Stefaan Geerebaert.
Les candidats-bâtisseurs au Zoute, dans le quartier de la Sparrendreef, doivent disposer à présent d’un budget (terrain compris) de minimum 5 à 5.250.000 euros pour une superficie bâtie de 550 m² sur un terrain de 1.200 à 1.600 m². " Il y a quelques années, la marge de négociation représentait encore de 3 à 7%. Aujourd’hui, pour des produits bien évalués, elle n’existe pratiquement plus ." Pour mettre la main sur un appartement au Zoute, il faut pouvoir débourser jusqu’à 1,6 million d’euros. Sur la Zeedijk, le prix du m² est de 16.000 euros, sur la digue de promenade, il caracole entre 20.000 et 30.000 euros.
Après quelques années stables, le marché bruxellois connaît une reprise depuis le mois d’octobre dernier. À présent, les acheteurs ne sont plus français, mais surtout belges, dont de nombreux flamands. "Le marché à Uccle, Rhode-Saint-Genèse et dans toute la périphérie bruxelloise est très en forme actuellement. Ces communes se situent aux portes de Bruxelles, mais n’en offrent pas moins un cadre tranquille. Le bien le plus recherché est la maison avec grand jardin à 25 minutes maximum du centre. Mais les hausses de prix ne sont pas spectaculaires à Bruxelles ", fait observer David Chicard, CEO de Sotheby’s Realty International.
