Pour certains investisseurs avertis, il a été la pépite cachée du marché immobilier belge durant des décennies: peu de frais d’entretien, peu de contrôles ni de contraintes avec le locataire mauvais payeur. Mais aujourd’hui, tout le monde – ou presque – a flairé le filon. Et la demande aidant, les prix d’achat des box de garage ont explosé là où le filon était le plus évident, de la Côte à Arlon en passant par Bruxelles, Louvain-la-Neuve et Namur.
Le prix moyen est fortement influencé par la commune où se trouve le bien.
Résultat: selon la Fédération des notaires (Fednot), qui vient de publier son premier baromètre ciblé sur ce type de biens dans les communes où il y a suffisamment d’échanges, le prix des garages n’a que très légèrement augmenté cette année. Et sans aucune surprise, les communes les plus chères – les plus matures sur le segment – se trouvent toujours le long du littoral et dans la capitale, avec des prix de vente qui ont dépassé par endroits celui du contenu et flirteront bientôt avec ceux des studios.
Durant les six premiers mois de 2019, le prix moyen d’un garage s’est stabilisé autour de 29.242 euros, soit une hausse de 0,6% par rapport à l’ensemble de l’année 2018. Mais ce prix moyen ne représente rien tant il mélange les pommes et les poires d’Arlon à Knokke, en mettant dans le même sac box de garages et places de stationnement. Rien que sur ce dernier critère, la Fédération pointe que les premiers box coûtent en moyenne 3.300 euros de plus que les seconds. À la Côte et à Bruxelles, cet écart de prix se creuse.
Pression locale de la demande
La Fédération des notaires le reconnaît d’emblée: "Le prix moyen est directement influencé par la commune – voire le quartier – où se trouve le bien." Et c’est sans grande surprise à Knokke-Heist, une fois encore, que les montants explosent pour parquer sa limousine sans effort, avec un prix d’achat moyen actuel de 57.700 euros par garage.
D’ailleurs, dans le Top 10 des communes belges où les prix des garages sont les plus élevés, huit se situent sur la Côte. Les deux exceptions dans ce tir groupé: Ixelles et Bruxelles-Ville. Avec un prix moyen de 43.835 euros par garage, Ixelles est même la quatrième commune la plus onéreuse du pays. Et la tendance régionale actuelle à réduire drastiquement les places de parking en voirie devrait être tout profit pour les propriétaires de garages ixellois, qui se frottent déjà les mains face à l’annonce de cette sous-offre programmée qui fera exploser les loyers des garages locaux et les rendements.
Investissement durable
Pour l’ensemble de la Région bruxelloise, la pression sur les prix est d’ailleurs déjà sensible, même si ceux-ci sont déjà très élevés. Par rapport à l’an dernier, la hausse atteint 3% et le prix moyen d’un garage est monté à 28.681 euros. Mais les montants de revente enregistrés devant notaire varient fortement d’une commune à l’autre. Le prix moyen d’un garage à Anderlecht – 19.676 euros hors frais – est par exemple plus de deux fois moins élevé que celui d’un garage à Ixelles.
Et à Bruxelles-Ville, il faut déjà payer en moyenne 37.325 euros pour disposer d’un garage, pour soi ou pour le mettre en location. Le prix médian n’y atteint pour l’instant "que" 30.000 euros, ce qui veut dire que la moitié des ventes les plus récentes s’est réalisée à un prix inférieur. Avis aux amateurs de placements immobiliers diversifiés: la demande locale devrait continuer à excéder l’offre durant pas mal d’années encore… et la conversion en garage à autres véhicules prolongera la durée de vie du filon raréfié.
Namur et Arlon? Déjà trop cher
Ce qui prévaut dans la capitale se décline également dans les autres centres urbains du pays, où la pression de la demande est parfois identique. En Wallonie, le prix moyen d’un garage est fixé par les notaires à 21.864 euros et le prix médian à 15.000 euros. C’est à Arlon et Namur que la pression haussière est la plus forte pour l’instant, avec des prix moyens avoisinant 30.000 euros. Dans les autres grandes villes wallonnes, plus accessibles aux investisseurs intéressés, les prix médians sont nettement plus bas, tout comme les loyers garantissant les rendements, d’ailleurs. Charleroi et Mouscron affichent le prix médian le plus bas: 11.500 euros. Il est à peine plus élevé à La Louvière (12.000), Liège (12.500) et Mons (13.250).
Un seul regret – de taille – à formuler à la Fédération du notariat à propos de ce nouvel outil précieux pour les investisseurs: le rendement de ce type d’achat dépendant directement du loyer escompté ici ou ailleurs, manquent encore les montants locatifs pratiqués dans les villes belges ciblées par ce nouveau baromètre.
