L'assurance-groupe pour financer votre résidence secondaire

Il existe trois systèmes: l’avance, la mise en gage et la reconstitution de capital. Revenons sur les principes de chaque formule.

L’avance

Votre assureur libère dans ce cas une partie (entre 60 et 75%) du montant de vos réserves, uniquement pour financer l’acquisition ou la rénovation d’un bien situé dans l’Espace économique européen. L’acquisition de la seule nue-propriété n’est pas permise. Comme l’explique Koen Lamberts, fondateur de Mysavings.be et associé chez Pareto, "l’assureur gagne entre 50 et 100 points de base par an sur les réserves qu’il gère. Si vous lui en réclamez une partie, vous devrez rembourser son manque à gagner". Il existe trois options.

1. Frais. Imaginons que vos réserves s’élèvent à 100.000 euros et que vous retirez 60.000 euros sous forme d’avance. L’assureur continuera à offrir son rendement sur les 40.000 euros bloqués (1,75% pour les versements récents et jusqu’à 4,75% pour les versements plus anciens). En revanche, les 60.000 euros que vous avez retirés ne procureront plus aucun rendement, et vous serez redevable de frais annuels (entre 50 et 100 points de base) calculés sur ce montant. Dans notre exemple, il s’agirait de 300 à 600 euros par an. "Mais ce n’est pas le preneur de l’avance qui paie directement les frais, ils sont déduits de la réserve bloquée", précise Koen Lamberts. Concrètement, le montant de vos réserves bloquées sera diminué chaque année du montant des frais.

Ce système est proposé pour les indépendants. Les plans de pension pour salariés ne le prévoient pas.

2. Paiement d’intérêts. Toujours le même exemple: vous demandez une avance de 60.000 euros sur vos réserves de 100.000 euros. L’assureur continue à offrir le rendement sur l’ensemble de la réserve, mais vous allez lui payer un intérêt supérieur d’environ 100 points de base chaque mois. Imaginons que les réserves que vous avez reçues en avance sont de "vieilles" réserves qui capitalisent encore au taux de 4,75%. Vous devrez payer chaque année 5,75% de 60.000 euros, soit 3.450 euros par an. "L’avantage de cette formule, c’est la fiscalité. Vous pouvez en effet déduire de vos revenus immobiliers les intérêts payés dans le cadre du remboursement d’un emprunt immobilier", précise Koen Lamberts.

3. Capitalisation d’intérêts. Ici, les 100.000 euros continuent à être capitalisés entièrement, mais l’assureur déduira de la réserve bloquée tous les intérêts qui se sont accumulés pendant les années au cours desquelles il vous a accordé une avance. "Mais attention, l’effet de levier joue en votre défaveur. En raison du principe des intérêts composés, vous allez payer la première année 5,75% de 60.000, mais l’année d’après, 5,75% de 60.450 euros, et ainsi de suite. Il n’est même pas certain qu’à la fin, la réserve soit assez élevée pour rembourser tous les intérêts que vous avez accumulés", prévient-il. "Sur le court terme, c’est fantastique car vous recevez du cash sans devoir sortir un euro. En revanche, à long terme, ce n’est pas la meilleure solution, sauf s’il s’agit d’une avance de quelques années", estime-t-il.

De manière générale, l’avance présente plusieurs avantages: vous ne payez aucun frais d’inscription hypothécaire, pas d’indemnités de remploi en cas de remboursement anticipatif et, si vous optez pour la formule avec remboursement d’intérêts, alors vous pourrez les déduire fiscalement. En revanche, le désavantage principal réside dans le fait que vous ne remboursez pas un euro de capital.

La mise en gage

Mettre en gage votre contrat d’assurance groupe vous permet de négocier un crédit ou un taux hypothécaire auprès de votre banque en lui offrant des garanties supplémentaires. L’organisme créditeur devient bénéficiaire de votre contrat d’assurance groupe lorsque vous le mettez en gage. Il s’agit d’un simple document signé sous seing privé, qui n’entraîne pas de frais.

La reconstitution de capital

Ici, vous ne sollicitez pas à proprement parler votre capital de pension, mais vous utilisez le capital projeté pour obtenir un crédit à terme fixe (crédit bullet, dans lequel vous ne remboursez que des intérêts mensuellement, et le capital à la fin de l’emprunt). La compagnie d’assurance qui vous accorde le crédit bullet hypothèque votre bien immobilier (ou un autre) car elle n’a pas la certitude que vous constituerez effectivement le capital projeté (changement de vie, accident de parcours…). Si vous êtes en société, la société paie les primes d’assurance pension et les intérêts du crédit sont payés en personne physique, les deux opérations étant fiscalement encouragées. Au terme, le capital constitué sert à solder le crédit bullet.

La FSMA a cependant mis le public en garde contre les crédits bullet liés à des assurances-vie, estimant que ce n’est pas toujours l’option la moins coûteuse (les taux sont plus élevés) et qu’il existe un risque en termes de rendement. Le capital pourrait ne pas être constitué à l’échéance, ce qui ne laisserait à son propriétaire d’autre choix que de vendre son immeuble. C’est pourquoi ce type de montage ne doit jamais concerner l’habitation familiale.