Selon les derniers chiffres disponibles, qui portent sur l’exercice d’imposition 2017 (année de revenus 2016), seuls 984 contribuables ont déclaré avoir perçu des plus-values immobilières sur des immeubles bâtis. Le montant total des plus-values déclarées s’est élevé à 24,29 millions d’euros, avec un impact positif sur les recettes fiscales estimé à 4,27 millions, selon le SPF Finances. On le voit, la taxe sur les plus-values immobilières n’est donc pas une "cash machine" pour le fisc, car elle ne s’applique tout simplement pas dans la plupart des cas.
Qui est concerné?
Le propriétaire qui achète un bien immobilier bâti et qui le revend avec une plus-value avant un délai de cinq ans doit en principe payer la taxe sur la plus-value. Le délai pris en compte est celui entre la signature des deux actes notariaux.
Tout savoir sur votre déclaration fiscale avec notre Guide impôts >
Un immeuble reçu par donation et revendu dans les trois ans peut également faire l’objet de la taxe sur la plus-value.
Le bien propre (celui dans lequel le propriétaire est domicilié) est toujours exonéré de la taxe sur la plus-value, tout comme celui reçu par héritage.
Comment calcule-t-on la plus-value?
La plus-value correspond à la différence positive entre le montant payé pour l’immeuble bâti lors de l’achat et le montant auquel le propriétaire l’a revendu.
Le montant de l’achat n’est pas le prix d’achat, mais bien celui-ci majoré des frais réellement payés par l’acquéreur, c’est-à-dire les droits d’enregistrement et les frais de notaires.
Si l’immeuble revendu est détenu par une société, deux options existent.
- Si le contribuable vend les parts de sa société, la plus-value réalisée n’est pas imposable.
- Si la société vend l’immeuble, elle est imposée à l’impôt des sociétés sur la plus-value réalisée. La plus-value équivaut à la différence entre le prix de vente et la valeur comptable de l’immeuble (soit généralement la valeur d’acquisition du bien diminuée des amortissements réalisés).
Ces frais peuvent être fixés forfaitairement à 25%. Le montant peut en outre être majoré de 5% pour chaque année qui s’est écoulée entre l’achat et la vente. Si des travaux ont été réalisés par un entrepreneur, ils peuvent également être ajoutés au prix d’achat.
Le prix de vente est le prix effectivement obtenu par le vendeur, diminué des éventuels frais qui ont été engagés pour la mise en vente de l’immeuble (honoraires d’agence, etc. )
Quel est le montant de la taxe?
Le propriétaire qui réalise une plus-value en tenant compte des calculs expliqués plus haut doit déclarer sa plus-value dans sa déclaration à l’impôt des personnes physique (aux codes 1171/2171).
La plus-value est taxée au taux de 16,5%, majoré des centimes additionnels communaux. Pour les terrains non-bâtis, le taux est de 33% si la revente a lieu dans les cinq ans et de 16,5% si la revente a lieu entre cinq et huit ans après l’acquisition. Ensuite, la taxe sur la plus-value disparaît.
Et si vous "jouez" trop?
Attention, si vous passez votre vie à acheter et à vendre des biens immobiliers en engrangeant des plus-values taxables, vous allez sans doute attirer l’attention du fisc, qui pourrait requalifier votre passe-temps en activité professionnelle ou en spéculation. De fait, la taxation "light" à 16,5% ne s’applique que dans le cadre de la gestion "normale" d’un patrimoine privé.
Mais, comme l’explique le SPF Finances, "la question de savoir si une opération relève ou non de la gestion normale du patrimoine privé du contribuable (suite notamment à l’absence ou la présence d’opérations spéculatives) doit être appréciée en fonction de tous les éléments de droit et de fait propres à chaque cas visé. Les critères retenus en pratique, tant par l’administration fiscale que par la jurisprudence, peuvent ainsi être très nombreux et ne peuvent donc pas faire l’objet d’un inventaire".
Selon l’avocat Antoine Béchaimont (Loeyens & Loeff), "dans la pratique, c’est en effet du cas par cas. L’administration fiscale recherche des indices dans l’activité professionnelle du contribuable, la fréquence et le nombre de ses achats-ventes et le mode de financement de ses acquisitions. S’il s’endette sans apporter d’argent propre, c’est un indice."
Si le fisc considère que le contribuable sort de la gestion normale de son patrimoine privé, il peut requalifier son activité en activité spéculative et la taxer au taux de 33%. "C’est très rare, car il faut que le caractère déraisonnable soit présent: que le contribuable prenne régulièrement de très gros risques financiers, poursuit-il. Il est plus fréquent que le fisc cherche à requalifier les achats-ventes en activité professionnelle. Dans ce cas, les plus-values sont soumises à l’impôt progressif des revenus sur le travail, qui peut vite atteindre 50%", conclut Me Béchaimont.
