Cette fois, c’est l’organisme bancaire ING qui le constate dans son Focus annuel du marché immobilier résidentiel. “Non seulement l’activité et les prix augmentent sur le marché secondaire (logements à revendre, NDLR), mais nous notons également une accélération de cette hausse des prix”, affirme Steven Trypsteen, l’économiste maison, tout en prévoyant déjà une évolution des prix “moins dynamique” en 2019 et en tablant sur une croissance des prix nominaux de 2% sur base annuelle. Corrigés par l’inflation, les prix réels se stabiliseraient donc, après trois années de hausse continue. Voilà pour les constats généraux.
Mais les chiffres détaillés du marché recensés par Statbel et analysés par ING offrent davantage de surprises et de nuances. Au cours des 9 premiers mois de 2018 -les derniers à être complets du côté des statistiques fédérales-, 8.944 transactions ont été réalisées par trimestre en moyenne, soit une hausse de 3,7% par rapport à l’année précédente et un total annuel prévisible approchant voire dépassant les 36.000 transactions.
“Au vu de la forte augmentation du nombre de prêts hypothécaires contractés pour un logement existant au second semestre de 2018, nous pensons que cette tendance haussière de l’activité devrait continuer durant les prochains trimestres”, prévoit déjà Steven Trypsteen. Entre juin et novembre dernier, 57.600 prêts hypothécaires ont en effet été conclus pour des logements existants, soit 6.600 de plus qu’en 2017. “Cela laisse augurer que le nombre de transactions a lui aussi augmenté durant le quatrième trimestre de 2018. Et nous nous attendons à ce que cela continue au premier trimestre de cette année”, précise l’économiste.
Coup de chaud sur le marché de l’appartement wallon
Selon ce dernier, cette tendance haussière serait due – une fois n’est pas coutume – à la forte augmentation des transactions sur les appartements en Wallonie, qui dépasse 14%. En Flandre, toujours selon les économistes du groupe bancaire, le nombre de transactions sur les maisons et les appartements a grimpé de respectivement 2,8% et 3%. Dans la capitale, on note à nouveau un tassement, en particulier sur le segment des appartements (-1%).
Accélération des hausses de prix
Le rythme de croissance des prix de l’immobilier résidentiel en Belgique s’est par ailleurs accéléré durant la même période de référence. Les prix des maisons ont ainsi progressé de 4,1% (pour 2,6% en 2017). Cette accélération a touché toutes les régions, mais a surtout été – une fois encore - marquée en Wallonie. Sur le segment de l’appartement, seule la capitale affiche des prix à la hausse: +5,1% (contre 3,1% en 2017). Selon l’économiste d’ING, cette hausse de prix s’explique en partie par l’augmentation du montant moyen des prêts accordés aux acquéreurs. Pour une habitation existante, le montant moyen emprunté a gonflé de 153.400 à 158.000 euros (+2,9%).
Les taux hypothécaires, eux, ont encore baissé, après une légère hausse. Le taux moyen sur les prêts dont la période de taux fixe est supérieure ou égale à 10 ans a même atteint son niveau le plus bas jamais enregistré - à savoir 1,94% - en octobre 2018. Et le taux variable reste toujours inférieur au taux fixe. “Beaucoup d’emprunteurs ont donc opté pour un taux plancher variable malgré le risque d’une éventuelle hausse”, note l’économiste d’ING.
Surévaluation de 5,5%
Reste l’habituelle épée de Damoclès, régulièrement brandie par les analystes: la régulation pourrait – devrait? - jouer un rôle de frein. La BNB considère que le marché résidentiel belge est toujours surévalué d’environ 5,5%. Afin d'éviter que les banques ne prennent trop de risques sur ce marché croissant, la Banque Nationale a déjà imposé deux fois des "tampons" de fonds propres supplémentaires. “Comme cela n’a guère refroidi le marché, il n'est pas impossible que des mesures supplémentaires soient prises. Raison pour laquelle nous tablons sur une croissance des prix nominaux de 2% cette année”, conclut Steven Trypsteen.
