L’ancien contrat de bail a (bientôt) vécu en Wallonie. La dernière grande réforme datait de 1991. Depuis, la régionalisation de la compétence suite à la sixième réforme de l’état est passée par là. De nouvelles formes de location ont aussi fait leur apparition dans le mode de vie des gens. La Wallonie se devait donc de moderniser sa législation.
En discussion depuis plusieurs mois, les députés du parlement wallon ont adopté ce mercredi une vaste réforme sur le bail d’habitation. Pour bien se rendre compte de l’impact que cette mesure aura sur le marché locatif, il suffit de mettre en avant un chiffre: en Wallonie, 34% des logements sont loués et donc régis par un bail d’habitation.
Avec son nouveau décret, qui entrera en vigueur le 1er septembre, la Wallonie vise deux objectifs: mieux encadrer les droits et devoirs des locataires et des propriétaires, et ouvrir le contrat de bail aux nouvelles formes contemporaines d’habitation, comme la colocation.
Voici à quoi ressemblera le futur contrat de bail.
Le contrat
Il devra être obligatoirement écrit et, nouveauté, toutes les habitations sont concernées. Un contrat de bail d’habitation devra ainsi être rédigé lors de la location d’une cabane, de yourtes, de caravanes, de péniches ou de containers.
Le bailleur devra obligatoirement faire enregistrer le bail, et la possibilité d’indexer le bail sera conditionnée à son enregistrement.
Que retrouvera-t-on dans le contrat? Le législateur a prévu une série de renseignements que le bailleur peut solliciter auprès de son locataire. On trouvera ainsi dans le contrat: le nom et le prénom du ou des candidats preneurs, un moyen de communication avec le candidat bailleur, l’adresse du candidat, sa date de naissance, le cas échéant, une preuve de la capacité à contracter, la composition de ménage, l’état civil du preneur s’il est marié ou cohabitant légal, le montant des ressources financières dont dispose le candidat-preneur et enfin, la preuve du paiement des trois derniers loyers chez son ancien propriétaire. "Jusqu’à présent, aucune liste n’existait, ce qui créait un certain flou juridique. Le décret n’ajoute pas de nouveaux éléments. Au contraire: il limite les informations pouvant être demandées. Dans les faits, il arrivait en effet que le propriétaire demande au locataire, par exemple, le numéro de téléphone de l’ancien bailleur. Une telle requête ne sera plus possible", précise-t-on au cabinet de la ministre des Pouvoirs locaux, Valérie De Bue (MR).
Pour une question de facilité, la Région wallonne publiera à titre indicatif un modèle de contrat de bail.
L’état des lieux est désormais obligatoire. Le bailleur devra aussi obligatoirement faire enregistrer le bail et la possibilité d’indexer le bail sera conditionnée à l’enregistrement de ce dernier.
Le délai de préavis fixé
A côté des renseignements qui devront se retrouver dans le contrat de bail, le décret organise de manière détaillée les délais de préavis fixes en cas de fin de bail: 3 mois pour le locataire et 6 mois pour le bailleur.
La réforme rend également possible la résiliation du bail par le bailleur trois mois après le décès du locataire. Au même titre, le texte offre la possibilité de mettre fin de façon anticipée aux baux de courte durée.
Le dispositif rend enfin obligatoire l’assurance incendie pour le locataire.
La colocation
C’est une autre nouveauté, car jusqu’ici, ce nouveau mode de vie, de plus en plus populaire chez les jeunes (et moins jeunes), n’était pas véritablement encadré.
Les personnes souhaitant louer un même bien pourront désormais opter pour un régime spécifique. Ils auront alors l’obligation de conclure un pacte pour définir la répartition du loyer, des charges, l’inventaire des meubles, les modalités de remplacement de l’un deux etc. "Il s’agit de régler tous les aspects de la relation entre les colocataires avant que les problèmes ne surviennent", explique le cabinet de la ministre des Pouvoirs locaux.
A côté de ces dispositions, le texte veille à garantir "un équilibre et le respect de chacun, en ce compris bien entendu du propriétaire". Une solidarité entre les colocataires sera ainsi imposée, que ce soit au niveau de la constitution de la garantie, du paiement des loyers ou encore des éventuels dégâts. Dit autrement, les colocataires devront assumer les conséquences du départ d’un colocataire en cas de non-remplacement (charges, loyers et autres).
Le bail étudiant réglementé
Le texte renforce aussi les droits des étudiants. A l’avenir, ils pourront mettre fin à leur bail à tout moment, à condition de respecter un préavis de 2 mois et le paiement d’une indemnité équivalente à 3 mois de loyer.
Trois exceptions sont cependant prévues au paiement de l’indemnité de trois mois: l’étudiant ne suit finalement plus d’études (irrecevabilité, refus, abandon), l’étudiant met fin au bail en accord avec son bailleur, l’étudiant est confronté au décès d’un parent ou d’une personne responsable qui pourvoit à son entretien. "Jusqu’ici, les étudiants devaient assumer le paiement jusqu’à la fin du bail (sauf accord du bailleur)", précise le cabinet De Bue.
Une disposition particulière a également été prise pour les étudiants partant en Erasmus. Il leur sera désormais possible de sous-louer le bien, avec accord du bailleur, pendant la durée de leur séjour à l’étranger. "Pour bénéficier des avantages offerts par le régime spécifique, l’étudiant devra apporter la preuve de son inscription".
Un bail glissant pour lutter contre la précarité
Les personnes en état de précarité pourront bénéficier de l’aide d’un opérateur immobilier. Ainsi, une agence immobilière sociale pourra conclure le bail à leur place et leur sous-louer le bien. "Un accompagnement social sera mis en place afin de permettre, dans un second temps, au sous-locataire de devenir le locataire en titre. Et, ainsi, de faire glisser le bail."
Une grille des loyers d’ici fin 2018
Enfin, le décret "habilite le gouvernement à arrêter une grille indicative des loyers". Elle devrait être finalisée et lancée d’ici la fin de l’année 2018.
Par contre, l’idée de mettre en place un fonds commun de garantie locative — un projet initié par les socialistes -semble définitivement enterrée.
